魏云豪：酒店式公寓爆发 或经营无序

　　随着中央相关会所禁令的实施，国内酒店业出现了极有默契的“降星、摘星”活动，在2013年至2014年星级复评中，近百家星级酒店主动放弃了评审。这是国家政策倒逼出的行业洗牌现象，国内酒店业不得不在迷茫的痛楚中寻找变革之路。

　　近十年来，随着房产经济的持续高温，催生了商业地产中高端酒店的疯狂发展，导致了市场的过剩。如2012年国内新开业的星级酒店为214家，比2011年增加了22家，增幅为11%。2013年时，尽管宏观政策已经影响到酒店业，仍然有民族品牌及外资品牌的酒店不断涌现，到2014年更甚。

　　酒店业供过于求的尴尬给高端酒店带来了平均住房率、平均房价、职员流失的多重压力，更重要的是投资者资金上困顿，为酒店业蒙上了可能倒闭关张的阴影。

　　酒店式公寓在高端酒店踌躇无措时进行了一次大爆发。

　　众所周知，中国酒店式公寓自1994年开始出现，大多位于成熟的商务区，这里外企和外籍人员聚集流动频繁，周边写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善。

　　酒店式公寓属家庭式居住布局：客厅、卧室、厨房、卫生间及家居用品一应俱全，拎包即可入住生活。同时客人能享受到酒店式的专业服务，如定期保洁、24小时专人保安、送餐、熨烫衣物、更换布草、叫醒服务、代驾、机场接送等，租金比传统酒店少30%左右。其主要客户群为：外籍商务人士、国内大型企业老板，社会高层人士及商用类公司租户。

　　客房产品无法储存，当日销售不出去，就完全丧失商业价值，酒店式公寓提供短租服务，克服了这个困难，通过短租，使入住率实现了短期可控，远期能有效规划的目的。在房产经济不景气的背景下，投资商纷纷纷纷看好酒店式公寓具有“自用”和“投资”升值空间，这就是酒店式公寓爆发的背景。

　　那么，酒店式公寓的客户收益如何?

　　根据相关机构对广东、厦门、上海等城市的调研数据，租房预算在9000——15000元/月的约占市场的39%，预算在15000元——20000元/月的约占市场的20%，月预算20000元约占市场的41%。按照月均30天计算，平均房价分别约在300——666元区间。以上海为例，酒店式公寓中以长租为客户主体的酒店，出租率一般在90%以上，期最短的出租期限为一天，最长则不限。

　　酒店式公寓运营可能走入经营无序、管理混乱的误区。

　　比如，投资型的长租客户，或许存在将房间转租，抬高房价赚取差价的可能。这种转租情况具有极强的隐蔽性。如西安某家酒店式公寓，出现长租客户将一层楼的客房转租，转租者又将客房进行了第三次转租;同时，转租客之间，为了将自己的房间快速转租出去，竟相互砸价竞争引发纠纷，才使这一问题暴漏。

　　酒店式公寓的运营需要有专业酒店运营管理背景的管理公司统一经营管理，如此才可以确保酒店式服务水准不降低，公寓式管理不走样。

　　从行业发展的大局出发，酒店式公寓的兴起是传统酒店业的一支止痛针，酒店业可能以此为新的利润爆发点，为消费者提供家庭化的酒店式服务，同时，酒店式公寓是成熟品牌酒店经营改革的试水员。