酒店投资者，如何做好正确的决策?

　　我国改革开放后，随着经济的快速发展，各行各业、国有、民营等各种经济成分都有不同的方式投资不同类型的酒店，三十年几来，有投资酒店成功的，也不乏失败的。总结其原因，投资决策的方法正确与否，尤为重要。

　　一、常见的几种投资酒店的初衷与决策不当的结果

　　(一) 原有的政府招待所、商贸饮服公司的旅馆，满足不了改革开放后市场经济快速发展带来的各领域交流、贸易、旅游、探亲访友等活动对住宿、餐饮、康乐等需求，于是产生投资改建、扩建、新建酒店想法，并付诸实施。

　　(二) 民营老板，做生意赚了钱，平时招待客户或逢年过节，自己上酒店下馆子，感觉酒店、餐馆生意也不错，萌发了建酒店或收购酒店、投资酒店的想法;甚至认为“投资酒店有什么深奥?我原来做的生意，开始也不懂，凭自己勤劳不是也闯出来了么?更何况我现在有的是钱。”由于缺乏投资和管理酒店的经验和科学方法，结果建成的酒店不符合市场需求，功能不符合经营需要。最终事与愿违，达不到投资酒店创效益的目标。

　　(三) 房地产商，为了向政府拿廉价的地，勉强接受开发房产而搭建旅游酒店项目。或者，房产开发多了，遇到经济危机，房产销售低迷，资金回笼困难，闲置的房产卖不出去，无收益产生，还要承担贷款建房的资金利息。无奈，被迫将原打算中期投资房地产，改换成长期投资酒店。由于初衷不是按酒店来规划和设计，所以在酒店经营最讲究的地理位置、功能布局、设施配备等方面先天不足。建成的酒店，经营效果也打折扣，与初衷大相径庭。

　　(四) 长官意志，凭感觉，认为本单位、本系统经常有接待、会议和培训，为方便起见，以培训中心等名义建酒店。建造初期，只要求按比较简朴的酒店标准建。建成后，又希望充分利用现有资源，在做好内部接待、会议和培训外，能对外经营，增加收入，创造利润，贴补内部行政费用、改善福利，体现决策投资酒店项目的正确性;甚至要求将原来按培训中心标准建造的设施、功能和场所能与市场上四、五星级酒店接轨，盲目对经营管理者提出超现状的服务高标准、星级高要求、经营高指标、收益高回报。由于现有要求与投资建设时的设想和定位不一致，造成经营管理困难或再第二次投资改造。

　　(五) 投资建造酒店初期，对酒店认识不足，片面理解，又没有很好地做市场调研，未研究国家星级酒店的标准，未请专家、行家认证，造成建造酒店初期就出现片面决策与建设。如，自己认为重要的区域(像大堂)、赚钱的项目(像餐饮或客房或SPA)，就重视投资与建设;自己认为不重要的区域、功能、项目，就轻视和忽略投资建设，造成酒店建成后功能不协调，经营项目不配套，品质不一致，经营管理不顺畅，更达不到星级标准要求，酒店也缺乏市场竞争力，更严重的是造成日后为了经营，为了达标，只能再次改造，重复投资。

　　造成这种后果的有以下几个常见的轻视投资：

　　1、轻视经营配套设备：电梯的质量和数量、空调的制冷热能力、消防和监控的涉及范围与点，等等;

　　2、轻视经营的后台设施：厨房面积、厨房功能与布局、厨房卫生标准、厨房的排烟系统、厨房与餐厅的异味与视觉的隔断系统，房务的楼层工作间、消毒间、储存间、休息间，康乐的水果饮料制作间，花木、植物养护场地，等等;

　　3、轻视行政和经营管理部门的办公室、仓库和客流、员工流、物流、车流通道;

　　4、轻视员工生活、学习设施：员工电梯数量不足和品质不高，员工餐厅和厨房标准不高，员工洗手间数量不够和分布不匀，更衣淋浴室规模不够和品质不高，阅览、活动、培训教室、倒班宿舍和集体宿舍不配备或不配套，或使用功能不全。

　　(六)想投资酒店，但资金不足，或者缺乏酒店经营管理经验，对酒店市场前景不能准确估计，于是规划、设计、投资建造和经营酒店分步进行、分步实施。由于分步实施，首次投资规模、功能减少，资金够用了，但建成后发现规模、档次、功能不能适应经营管理需要，更谈不上星级酒店的标准和市场竞争力，于是再扩建。由于从当初的设想、规划、设计、建造、到现在的试运营下来，已有几年，当年设想和规划的蓝图早已时过境迁，今非昔比，要想与时俱进，只能调整蓝图，修改设计，重新改建，结果是追加和重复投资。

　　以上事例都说明了一个共性问题，就是轻视科学投资酒店，轻视国家星级酒店标准，轻视酒店经营管理的内在规律，轻视决策投资酒店前所必做的基础工作。其后果是，事与愿违，达不到投资酒店的预期目标。

　　二、投资酒店的正确决策方法

　　实践证明，投资酒店的成功，在决策投资建造酒店前都必须做以下六件事。

　　(一)决策投资酒店前必有灵感和想法。

　　灵感是投资的起源，是投资的激情，是投资的新创造;灵感是生活的积累，是观察社会、研究市场的反应，是日思夜梦的结果。没有灵感就没有新想法，没有灵感就没有新思路，没有灵感就没有新创造，就没有产生投资酒店的欲望与冲动。所以，投资酒店前必须要有投资酒店的灵感、冲动与欲望。但灵感和想法又不等于科学投资，不等于将来投资酒店一定能成功的法宝。如何将一闪念的投资灵感和想法转变成既有科学依据又切实可行，并能保证将来正式投资酒店后又不出现大的投资失误呢?

　　(二)决策投资酒店前必须科学研究市场现象与规律。

　　有了投资酒店的灵感和想法，仅说明你在日常生活和工作中感受和关注到了酒店的景象。如，你在宴请客人用餐，或卡拉OK、SPA、足浴时，这些场所一片繁荣，甚至订不到位;你想下榻酒店甚至订不到房;逢年过节你要一个多功能厅搞团拜，酒店告诉你场地半年前就被预订了，等等。在日常的商务交流、朋友聚会时，你还会听到对酒店生意的热议：“某某开了一家餐馆，今年又开了二家”“原来以为高档的酒店没人去消费，想不到星级越高，价格越高，越有人去。还订不到餐位和房间呢。”……对酒店、餐馆、旅馆、娱乐场所的生意一片赞扬和正面评价。

　　于是，有资金实力，有闲置楼盘，有接待与经营两便，有想创业起家的，一切有投资酒店欲望的个人或机关企事业单位都跃跃欲试。有些财大气粗、权大势大、缺乏科学决策意识的，干脆凭感觉就决策投资。结果不是投资失败，就是中途流产，或先天不足，酒店建成后，适应不了市场和经营管理需要，造成日后经营管理困难，达不到投资预期。而规范的单位或风险意识强的投资者则在决策投资酒店前组织人员运用科学的方法进行相关的市场调研，组织专家、行家和相关部门进行市场分析，确保投资酒店项目的客观性、科学性、前瞻性、竞争性、效益性、可行性，可控性，不至于将来出现大的偏差。

　　(三)决策投资酒店前必须掂量自己的资金能力与来源。

　　投资酒店形式有多种。按出资情况有独资或合资;按建筑有新建、改建，自建或收购改建;按经营管理方式有自建自经营、自建引进品牌加盟连锁经营、自建引进他人租赁或发包经营，他建我租赁经营或承包经营，等等。不同的投资者根据不同的条件和能力，会有不同的思路和想法，可以选择不同的投资方式，甚至自创不同的投资模式。第二，酒店是精神文明和物质文明高度集中的场所，它的建筑、设施设备均具有先进性、规模性、昂贵性，而且投资回报期具有长期性。因此，资金能力决定了酒店的规模与档次;资金能力决定了投资的出资方式，是一家出资，还是二家及以上多家出资;资金能力还决定了是自己投资新建酒店，还是利用自有旧建筑、或收购或租赁他人建筑改建成酒店;资金能力更决定了将来运行后的资金成本率、投资回报收益率和投资回报期。所以，在决策投资酒店前必须掂量自己的资金能力和足够的资金来源。

　　(四)决策投资酒店前必须明确将要投资的酒店的类型和规模。

　　想要投资酒店的投资者，脑子里一般会根据以往的工作、生活的经历和经验及想法形成一个模糊或大致理想的酒店的轮廓。但是，理想中的酒店是否具有可操作性和可实现性?不一定。首先，理想中的酒店其经营项目、经营规模符合市场需求吗?其二，理想中的酒店其建筑符合城市综合规划吗?第三，理想中的酒店你有足够的资金能力实现它吗?等等。所以，在决策投资酒店前必须要研究市场，明确投资酒店的类型和规模，以便酒店顺利建成和建成后的酒店能适应市场需求，达到投资收益的目的。

　　确定投资酒店的类型和规模，首先要对酒店进行定位。即建成的酒店为谁服务?赚什么人的钱?是高、中、低哪档的客人?是本市、本省，还是全国乃至国际的客人?是会议、商务还是旅游度假的客人?等等这些问题明确了，就可以确定投资酒店的类型与规模了。

　　酒店的类型，按大的分类有星级酒店、功能型酒店、特色文化主题型酒店。

　　星级酒店，按国家标准(GB/T14308——2010)可分为五个星级。不同星级的酒店有不同的要求和特点(见国家标准)。如上海国际会议中心是五星级的酒店，杭州新侨饭店是四星级的酒店，等等。

　　功能型酒店，除具备酒店的基本条件外，重点突出经营主体功能。如会议型突出会议设施设备和服务，商务型突出商务设施设备和服务，旅游度假型突出休闲旅游度假设施设备和服务，会所型突出豪华、私密的设施设备和服务;住宿型提供住宿相应功能，等等。

　　特色文化主题型酒店，是针对当今酒店业百店一面，同质竞争，为提升酒店的竞争力，一些投资者和经营管理者结合自身的背景，挖掘历史、文化资源，开发个性化的特色文化主题产品，打造特色文化主题型酒店，形成差异化的经营管理方式。如杭州天元大厦，依托业主中国棋院杭州分院，打造世界唯一的棋文化主题酒店。大厦从建筑、内外环境装饰、功能、产品、服务、管理理念、员工素养，无不透射出围棋文化在酒店的体现。更重要的是运用围棋文化的特色和精髓，开展差异化、个性化的经营管理，提供棋文化的服务与产品，提升了市场竞争力，避开了酒店业同质化的竞争，取得了良好的社会效益和经济效益。

　　酒店的规模，可根据当地的政治、经济、文化、历史、民俗风情等旅游资源和市场需求以及投资和经营管理能力来确定。例如：

　　一线城市，或省会城市，甚至经济发达的二、三线城市投资三百间左右客房的高星级酒店，成功概率相当高。浙江萧山金马酒店，五星级，1996年开业，投资2.5亿人民币，建筑面积5.2万平方米，客房400多间套，各类餐厅6个，会议厅18个，10年收回投资。

　　浙江永康宾馆，地处中国科技五金城。总经理赵移起几十年如一日，潜心研究酒店管理、餐饮经营，使宾馆的品质远近闻名，不但吸引着政府客人，更是当地企事业单位宴请和住宿的首选酒店。宾馆从原来建筑面积不足1万平方米，客房不到一百间的市政府招待所，逐渐改扩建成建筑面积2.3万平方米的四星级酒店，年营收超亿元。

　　自主创业的浙江嘉兴e代旅馆，选择地理位置市中心的楼盘，投资2000万，改建成159间套的旅馆，年开房率达85%，均价250元/间。三年下来取得了很好的投资回报。

　　(五)决策投资酒店前需要明确投资的酒店的经营管理方式。

　　投资的酒店，经营管理方式有好多种。1、投资者自己招兵买马，组织经营管理团队，自己经营管理，或者与品牌酒店挂号连锁，自己经营管理。2、全权委托国际或国内的专业酒店管理公司经营管理。3、租赁或承包经营管理，场地租赁或承包给有能力的人去经营管理。经营管理方式不同，投资建设和经营管理的要求和结果也就会不一样。因此，在决策投资酒店前应有所考虑将来酒店的经营管理方式，便于总体决策。

　　(六) 决策投资酒店前必做《投资酒店项目可行性研究报告》(以下简称《报告》)

　　在决策投资酒店前，以上(一)~(五)项是必须要做的事，但它们还不能反映投资一个项目到底可行与否?要真正能反映项目的全貌，科学的预测未来，还必须做《报告》。因为《报告》研究了所投资酒店项目的市场情况、未来趋势和前景;研究了酒店项目的定位;研究了做什么市场、什么产品、怎么去做?也研究了投资的条件和能力，更研究了酒店将来的盈利模式和投资经营效益回报期的评估等。而且，《报告》必须经过各类专家反复论证通过，所以它具有科学性、系统性、全面性、预见性。因此，做《报告》，实际上就是运用科学方法做科学投资酒店的决策依据，也是科学投资决策必做的关键工作。限于篇幅，《报告》究竟如何做此处不再赘述。

　　三、结语

　　当今投资酒店，小则几百万，大则千万或数十亿，投资前的决策方法正确与否尤为重要。

　　方法正确，事半功倍，能圆满实现投资预期;方法错误，事倍功半，达不到投资预期，甚至颗粒无收或陷入投资泥潭。酒店投资者，在决策前应参考本文，采用正确的科学方法决策。

　　以上是笔者多年实践与体会，供投资酒店者和参与者参考。