陈斐：地产基金的黄金十年

　　笔者有幸参加清科和五牛基金组织的”房地产基金”主题沙龙,并作为演讲嘉宾参加圆桌会谈,一同参加会谈的有来自凯思达基金的高级副总裁全宇先生、矩派投资集团的钜洲资产副总经理石景先生、五牛基金的投资副总裁徐丹先生、张江发展的基金部总经理林倍行先生以及一财长富基金总裁陈贤锋先生。笔者就房地产基金的发展做了自己的发言并做了补充，如下文：　

　　业内比较一致的观点是随着地产开发毛利率的普遍下滑，中国房地产开发行业的黄金十年已经结束。以往简单粗暴即可牟利的时代已经结束,但对于房地产基金，属于行业的黄金十年才刚刚开始。如果按人的成长历程来看,中国房地产基金刚刚到达而立之年。为什么这么说? 可以从“天时、地利、人和”三方面看：

　　首先，在房地产开发粗放发展的时代, 房地产基金是不被开发商待见的。当银行信贷还是比较容易获得、融资渠道相对畅通、市场也相当活跃的时候，地产开发的融资杠杆和经营杠杆都比较容易放大的时候，实际上地产基金是难有用武之地的。这不仅仅是一个融资成本的问题，不是说现在融资困难了，开发商才会找高成本的地产基金融资;而恰恰相反，这是一个心态的问题，在地产开发不容易做的时候，开发商才会思考怎样去包容能够承担高风险的地产基金角色。究竟是纯粹解决短期资金缺口，还是简单加杠杆，还是切切实实的战略合作者?这是一个地产商告别黄金十年后需要面对的问题。而这恰恰是地产基金开启黄金十年的重要契机!

　　其次，我们看看政府监管的态度。在几年前, 中国地产基金业不过是个上百亿的小行当,但现在我们看中投的统计报告,在2013年已经是个4000亿左右规模的中等市场了。因此，监管层开始重视了，《基金法》、《私募基金监管办法》陆陆续续出台，为行业树立了法理基础和更重要的，操作指南。尤其是私募基金监管办法里的几点重要规定，对地产基金尤为重要。1)合格投资者资格确定。企业净资产1000万以上，或者个人资产300万或个人连续三年收入50万以上。这道门槛结束了“全民PE”的时代，也明确的定义了地产私募基金的“高大上”身份，一般承担不了风险的投资者是不适合玩地产私募游戏的。从另一个角度看，这也为中国投资者再教育提供了前提，为摆脱债性思维提供了前提。2)“负面清单”制度，也就是“法无禁止及可为”，这一点位私募地产基金的灵活性提供了法理支持，鼓励了创新。

　　第三，我们看经济大环境。尽管由于结构转型等种种因素，经济处于下行轨道，但是也造就了另一种机会。目前我们看到许多所谓“秃鹫基金”，即处理不良资产的基金已经非常活跃，由于资产管理公司资质的放开，很多省级资产管理清理平台，也就是我们所谓的“AMC”平台已经有资格通过招标的方式获得银行的不良资产包，因此秃鹫基金的市场开阔了。由于大量的不良资产包涉及到房地产资产的盘活，因此“秃鹫基金+地产基金+地产商”模式逐步兴起。因此光从这三点看，我们可以说地产基金的黄金十年“天时”已经具备。

　　我们再看看“地利”。中国梯度式发展已经到了一个开花结果的阶段，我们看到许多中部城市已经建立了初步的地铁系统，真正的完成了城市一体化。而传统商业区，也有大量的棚户需要改造。这就孕育了新的机会和模式。无论是政府新近推行的公私合作“PPP”模式或者以盘活都市旧商业甚至是工业的模式都慢慢发展起来。当然，东部城市尤其是上海的经验值得借鉴。很多基金正式在东部一线城市积累了大量经验，正在中西部寻找合适的投资机会。

　　“人和”，这个有两方面。一方面，在五年前从事地产基金行业的，无非是纯金融背景或者纯开发背景，很少有综合两方面背景的专业人才。但是现在看，具备两方面背景的专业人才越来越多了。甚至更细的看，具备多专业的跨领域人才也多了。另一方面，投资者对地产基金的接受度增加了，从一开始的神秘感到成为投资的一个可选项，这也是近五年来地产基金普及的结果。

　　中国地产基金业的黄金十年，会有什么样的发展趋势?我的判断是三个关键词，“集中化、精细化和跨界”。

　　我们看国外著名的黑石基金，动辄100多亿美元的募集规模，正如黑石高管一再声称的，规模就是他们的优势。我们也注意到国内地产基金的规模也在与日俱增。星浩新一期的募集就达到60个亿，中城联盟通过招商银行也刚刚募集了近20个亿的基金。虽然这两家基金的投资策略不尽相同，但是可以比较5年前的地产基金市场，单体规模大大增加。因此，优势基金获得更多社会资源将成为一个趋势。

　　另外，看精细化，高和投资的私募REIT“资产精装修”模式、赛富新派的都市公寓准REIT模式、三益资本聚焦零售商业地产全程资管的模式，都是精准定位于某个细分领域，通过专业细分精细化获得竞争优势。

　　第三，正如前文谈到的“秃鹫基金+地产基金+地产商”模式，横跨传统对冲基金投资策略和地产私募以及地产开发，已经是非常跨界的创新模式。此外还有三益在尝试的“旧改+文旅+商业孵化”的模式。这类组合拳式的操作手法对专业磨合要求极高，但威力也是巨大。

　　因此，我的观点是，在具备“天时、地利、人和”的条件，中国地产私募基金正迎来自己的黄金十年，集中化、精细化和跨界的发展趋势为中国地产基金的进一步飞跃提供了新的内涵。