HGMC：走出智慧绿色酒店的误区

HGMC · 2015-09-14 17:23:25

　　酒店现在到了颠覆机电设计的时代，从基础建设上实施环保理念。作为酒店人，我们同样提倡低碳、环保的生活方式。

　　主持开场

　　大家好，我是洛桑机构的首席顾问夏子帆，今天授课的李建老师，清华大学建筑节能研究中心，中国酒店工程联盟首席专家、中瑞酒店管理学院客座教授、凤凰酒店论坛首席机电顾问、中国酒店协会设计与工程委员会专家委员。

　　酒店工作经验26年，中外房地产4年，从事建筑节能与安全研究4年，对酒店及商业地产开发规划、设计、项目管理和物业管理有比较全面的了解和管理经验，曾任北京香格里拉酒店总工程师、曾任凯德商用(中国区)工程设计与物业服务部副总、曾任北京清华城市规划设计研究院城市建筑环境与能源研究所副总工。

　　主要业绩：经历多个五星级酒店的建设与管理，其中最主要的有香格里拉酒店，二期改造和三期新建、美丽之冠机电顾问、青城山安麓奢侈品酒店机电顾问负责人，负责过50多家商业建筑的物业管理，参编多个国标的编写工作。2007年代表中方参加中美建筑节能论坛、2008年获得国际奥组委主席罗格先生授予国际奥组委会议最佳组织奖、2009年参加在北京举行的联合国气候组织低碳圆桌会议、2014年代表中方参加亚洲酒店论坛并发言，为中国酒店协会培训3000多人次。

　　课程分享

　　各位领导，各位专家，大家晚上好。今天由我来跟大家分享酒店节能的议题。《走出智慧绿色酒店的误区》，由于这个题目跨度比较大。不可能一下就和大家把问题交代清楚。可能在我介绍的内容当中还有一些问题。希望大家积极参与讨论，如果有不妥之处也希望大家提出批评。关于我的个人简介夏总已经发给大家了。我从事酒店研究多年，但是在中国从事酒店研究的并不多;这些研究课题，大部分都是由自己亲自爬楼，大概爬了将近五百个酒店;以及在清华规划院研究的时候和很多老师同学们一起做研究课题;另外我们还和上海建科院的结为战略合作伙伴。今天的大部分数据是来自于上海和北京，下面我们的课题就正式开始。

　　汇报提纲分四个部分，第一部分是酒店走智慧绿色道路存在哪些问题;第二个问题是分析酒店能耗问题制定解决方案;第三部分是新建、改建酒店节能技术应用;四是再造利润中心，未来智慧酒店与大数据。

　　那么先跟大家讲一下什么叫酒店，我们在介绍“节能”的时候要把“酒店”的定义重新再跟大家沟通一下。酒店是以建筑物为凭证，集餐饮，客房，娱乐设等施为一体，通过其出售它的客房、餐饮及综合服务配套设施向客人提供服务,从而获得经济收益的地方。因为酒店是商业组织，它的目标是长期利润最大化;要想满足长期利润最大化，必须牵扯到持续不断的超出客人的满意，这样他们才会回头。酒店以建筑为特征，如果没有建筑就没有酒店，但是我们做酒店的很多人呢，恰恰在建筑技术和建筑艺术方面的缺乏一些专业知识。

　　刚才介绍了酒店是多元化的产物，那么酒店的种类有很多。我这里列了一些其实远远不止这些。在未来的市场发展需求当中，不断会有新的主题酒店的出现。大家可以看到商务酒店、会议酒店、度假酒店、精品酒店、艺术酒店、汽车酒店、奢侈品酒店、酒店式公寓、赌场酒店、Spa温泉酒店、机场的国际酒店、古堡酒店、离婚酒店，还有超五星、六星、七星甚至十星酒店。不管是什么类别酒店，都会有一个主题。其实对于商务酒店来说，种类也有很多，有的是侧重会议的有的是侧重散客的。那么我们为什么谈这么多主题呢?我个人认为，如果一个酒店没有主题，那么在它开业那天起，它的生命就已经结束了。

　　中国酒店业发展的趋势：因为中国酒店业的发展速度高于中国经济的增长。所以，中国酒店业经常表现为供大于求。在一片悲观声中，酒店经营却又让预言者大跌眼镜。据我了解的数据2014年五星级的酒店的基本上全面亏损;2013年，中国星级酒店亏损21亿，而OTA佣金收入达到30多亿元。

　　酒店业的宏观形势是不可逆转的，那么“智慧绿”是全球建筑业发展的潮流，也是酒店发展的出路。在这里我先提一些问题，我们做酒店是拿酒店来赚钱的;那么您在经营过程当中是否清楚地知道在过去的一段时间里，您酒店的能源都消耗到什么地方了?我们在谈开源节流的时候，酒店市场在萎缩，节流就变得特别重要，然后如何节流，第二个问题：您是否知道这些能源利用的效率如何?服务效果如何?第三个问题是您是否知道您的酒店里有多少安全隐患?面对以上问题怎样评估、评价、反馈和积累经验与知识呢?在“八规六禁”下，酒店业的经营宏观形势是不可逆转的。酒店业面临的“困境”不是暂时的“困境”,而是一段畸形婚姻蜜月的终结，行业必须要调整经营策略或者转型。

　　实际上我们谈节能的问题往往不可能从一个节能角度完成，我们谈绿色酒店是绿色酒店涵盖了很多内容，中国酒店协会早就给绿色酒店定义了，有四个主要的板块：健康，安全，低碳，环保。以前的“绿色酒店”的标准有两个，一个是国家旅游局绿色酒店，一个是中国酒店协会的绿色酒店。，不管哪个标准，只要走绿色道路就是正确的，最终会走到一起。为了规范行业标准;从前年开始城乡建设部就召集有关专家，在国内顶级研究机构，中国建筑研究院、中国建筑设计院、清华大学、上海建科院;而且找了很多做酒店管理集团比如说建国管理集团、万达酒店设计院、鲁能酒店管理集团，中国酒店协会等;参与了中国绿色酒店建筑评价体系的编写。这个标准是国标，是以后我们国家绿色建筑标准的子标准，共分三星，根据认证的星级，将获得不同的补贴。

　　我们在编写新的绿色酒店建筑标准的相关内容，绿色酒店它包含了哪些内容呢?首先是节地与室外环境，然后节能与能源利用，第二是节水与水资源的利用;在这里我稍微解释下，我们以前谈到的节能减排，减排是跟水没关系的;但是在我们酒店的工作当中，把节水也放到节能的工作里面，实际上节水在国际上定义叫水资源的利用与保护，减排是二氧化碳、二氧化硫等排放物;它跟这些是没关系的，节水是从水资源保护的角度去讲的，第三点就是节水与水资源利用。第四是节材与材料资源的利用，这里包含的内容的就很广泛，我举个小例子，我们各部门的纸张使用当中都会注意正反面复印，这也是节约。然而还有一个最关键的问题往往被我们忽略就是关于室内环境质量，在后面会跟大家提到在我们对这些酒店进行检查的过程当中，发现这方面做的不太好，大多数的酒店的都不能保证全天候24小时实施新风，空气质量达不到要求。还有就是施工管理，实际上酒店建设当中施工的材料和工艺都包含了绿色要求，最后就是运行管理，一个酒店建成以后交给运营者使用;那么运营管理当中的包含的绿色的内容是非常非常多的;在这里面我们不着重了讲这方面，后面会在管理当中跟大家把这些问题稍微回顾一下，因为我们每个管理者从事酒店工作的，都做过相关的工作。

　　我们为什么要节能呢?大家在不同角度有不同的看法，对于国家来说他认为是能源安全放在第一，对于企业来说可能会把成本拿放在首位，但是对于个人来说实际上节省自己的开支。那么我们从这张图可以看出中国未来对能源的需求。大家先看虚线，这条虚线是本世纪中国所能提供的能源总量。再看里面有两条线，一条是蓝线。一条是红线，那么中国的能源使用从上个世纪开始就开始明显爬升，到了本世纪爬升非常明显的，现在我们国家的能源已经不能自给自足，而且百分之五十的石油都靠进口。如果我们按照发达国家道路走下去，比如说我们比照日本，因为大家都知道日本是全世界节能减排，做得最好的国家。我们要走日本的道路，像日本一样的人均生活水平和消耗量，中国在未来发展过程当中要走这条蓝线，也就是说到2040年的时候，全球的能源需求会增加百分之五十。我们再看的红线，如果我们按美国人均的生活标准，那么能源使用爬升的更厉害;因为大家都知道美国人是不讲究节能的，他们讲究舒适。由于中国人口的众多，如果达到美国的生活水平，那么2040年全球的能源需求会增加一倍。也就是说这两条线路都是不可行的，那么中国在未来的经济发展当中是不可能走西方发达国家的道路，因为我们人口基数重大。也就是说我们每个人节约一点是除法，会有一个很大的数额节约;那么每人浪费一点是乘法会有一个数额巨大浪费。中国的经济发展是粗狂的，节能的空间巨大!所以，在中国来说我们还应该以人为本。因为中国的产业大部分都是加工业和服务业，人口密集型。随着我们国民经济增长，人民生活水平提高我们的能源的需求也越来越大。我们在冬天的时候要去到海边晒太阳，而且现在家里的房子越来越大，每个家庭都有需要有汽车。所以中国在未来的能源需求当中是压力巨大的。另外从国际形式来看，南海争端是在争什么?争的就是资源的控制权。如果马六甲海峡出现问题，中国的能源动脉就被切断，后果不堪设想。所以对每一个公民来说，应该把节能看成企业的社会责任。大家都知道CSR(Corporate-Social-Responsibility)是英文的缩写，就是我们每一个人能承担更多的社会责任。

　　现在我们进入正题，酒店走绿色道路存在哪些问题?酒店当中存在的安全和能耗问题有哪些?大家重新看左边这张照片，这是央视的辅楼文华酒店，应该是在2008年一场大火烧毁了。这家酒店当时已经开始开荒，人员都全部到岗一把大火毁于一旦，所有的员工，管理员都被遣散回去;好在没有造成很大的伤亡。我们再看右边这张图，这是用红外线呈现的。我们看看城市里高层的高档的建筑，排放出来的热量是很大的。这些建筑通常能耗很高，因为它不像我们住宅，我们住在八楼比较多，白天采光也很好，打开窗户自然通风也会非常好，顶多装个空调在最热的时候开一开也就解决问题了;但是这种公共建筑当中，由于它的体量很大，所有的通风、新风、排风完全是靠机械来完成，能耗是普通建筑的八到十倍。那么酒店就是一个典型的高能耗建筑，所以我们的管理者应该认真重视起来，在酒店的节能潜力是非常巨大的。

　　这是中国日报在2009年10月15日报道的一篇文章，因为我那几年爬遍了北京CBD所有的高层建筑，就是我们顶尖的几家酒店都去看好几遍。这些高端的建筑在建设的时候很少采用先进的节能技术，不仅如此，这些建筑里还存在着大量的安全隐患，而且CBD还在东扩这种情况还在继续。我们看起来好像是中国的城市已经很发达了，到上海浦东，到北京CBD，到深圳，到广州;看着比国外发达，实际上我们到建筑里，看看它后边的这些问题;这些建筑跟国外的相比，在机房设备方面，管理水平，安装水平等，我个人感觉相差很远。

　　酒店业的高速发展带来什么问题?首先第一是设计问题，因为在中国没有酒店的设计标准。我们想建一个酒店时，我们拿着任务书去找设计院，那么设计院会对照着旅馆的建设标准给你建设酒店。另外设计院会把酒店当作一个建筑去设计，而不是当做一个产品;而且包括生活热水设计不合理这种普遍现象是非常严重的。在其他的机电系统也是随意增大安全系数、放大余量;对节能的新理念新技术比较排斥。施工阶段，在中国的项目，基本上处于这样一种局面，安装公司接了工程就分包，造成有资质的不干活，干活的没资质。。更可怕的就是在分包的过程当中，分包商也不会去干活而且层层分包;在工地里很少能见到三包。那么施工的时候层层扒皮层层降低质量可想而知。最后出来的品质是什么样，到了运行阶段各种工程问题层出不穷。

　　这里有一个问题：您对您的酒店进行过体检吗?因为我们都知道一个人到了一定年龄以后每年都进行体检保证身体健康。建筑也是有生命周期，不管他是50年还是70年，在它的生命周期里也应该每年做一次检查，这样工程部才会知道第二年的时候把工作重点放在哪儿，什么地方该花钱什么地方该完善。工程审计，在国外建筑里每年要做一次的;在中国的国际酒店管理集团也基本上每年做一次，但是现在来看，在国际管理集团可能也只有两三间坚持做工程审计。工程审计包含的内容是运行维修保养，消防安全，还有能源。现在对新形式下的需求应该还要增加一个项目，叫做固定资产更新和人力资源配置;因为建筑里面的设备到了一定年限需要更换的;这些费用我们叫Capex improvement implementation progress，不应该放在酒店的运营成本中，是应该由业主来承担的。

　　我们知道一个酒店投资少则几个亿，这么多钱的资产掌握在工程总监的手里，它运行的好坏，是否安全，决定了业主方投入的资金是否有保证。但是由于现在人力市场状况，配备够不够?组织结构合理不合理?工作流程是否正常?这些都是工程管理中很大的问题。我最近做过几个酒店的工程审计，下面会有一些跟大家分享的。

　　这些图片都是在五星级酒店审核时发现的，在审核的时候消防安全隐患比比皆是。我们都知道，如果空调、生活热水出问题客人可能马上就走了，但是消防出了问题客人不会投诉;有的时候总经理也未必知道。这些地方缺乏维修保养，最后造成的结果就是上图显示的这样，水管这样，如果火灾时候消防水能出来吗?如果不能出来，后果是什么?让我们看右下角，这是一个风管，里面明明已经过了火了，都给烧糊了，酒店的总经理都不知道。这是北京奥运村里面一家酒店在接待奥运会的时候我去审核。最后我给总理看图中，他不相信就问他的工程总监，工程总监只能辞职，他们把这件事情掖起来了。另外我们在审核的时候，得分比较低的，消防卷帘、消防逃生楼梯、消防警报总控制等，安装的时候质量不好，保养也不达标，甚至消防报警器指示灯等已经坏了，如果发生火灾，这一区域则无法报警，产生严重的隐患。那么如果出了问题是谁的过错?我在八十年代从业，最早了解的火灾是哈尔滨天鹅酒店那一场大火十几个人丧生，包括外宾，类似这种问题在三十年的时间也是不断在发生。这里我就不一一举例，包括襄阳市樊城区的城市花园酒店发生火灾造成了十四人遇难。

　　我们都知道前些日子不断出现的电梯事故，但是电梯事故这么频繁出现是为什么呢?这里有些数据可以表明，我们看看在中国、法国、英国和德国，每百万台电梯伤亡人数，实际上这是经过技术监督局去统计的。但是有些项目没有报上来的，比如说施工现场出事自己去处理的，远远不止这个人数。

　　两个月前我刚做的工程审计发现的安全隐患，而且这家酒店是一家顶级品牌，具体是哪家国际酒店管理集团就不具体说明。这家酒店集团以前也坚持工程审核，后来因为人员变动很大而且找不到合适人就把工程审计停了。我们再开始审计看看发现的问题，这个酒店的工程审核总体得分是51分。这个分数在我们国内的五星酒店里面还算是中等偏上的。我们看看不同颜色的，那么红颜色就有待于改进的。恰恰这些问题都是能源相关的问题，所以这个酒店的能耗也比较高，收入在下降，人员也在裁剪。但是如果我们知道相关的问题，把不好的问题改进，就会提高管理水平，同时也在减少成本。那么我们在审核时得到一个结论就是在中国98%的酒店不能保证全天开新风。如果不开新风，房间里的空气质量就会变得比较差，因为;没有新鲜的空气，客人身上味道可能就会留在房间里面。另外我们在审核的时候发现中国的酒店业普遍存在着40%的节能潜力，后面会跟大家分析。

　　为什么酒店在建设的时候预算永远超值?为什么在施工过程当中工期一拖再拖?为什么在施工期间还在忙设计?为什么每天工地里有大量的垃圾?总是在“拆”。为什么建成以后的酒店效果总是没有效果图好看，然后一改再改?还有为什么完工以后永远有散不去的味道?运行费用永远下不来?由此得到一个结论：由于我们的建筑体制和运作模式,致使我们的新建项目一结束，只要把它交给酒店管理方，那么这个项目就可以进入改造项目了。很多酒店在新开业的时候就交付大量的工程问题，等待着酒店运营团队解决。

　　如果我们承认上面那些事实，我们将变得进步。为了解决行业的困惑，我们应该从问题开始，解决这些问题应该用数据说话。以前酒店的投资者是拍脑门子建酒店。最关键的一个问题就是酒店的建设者写不出一份完整的任务书，而且在施工过程当中造就很多“五拍经理”，这就是业主的烦恼。国外一个专家在给我们讲项目管理，他就说了在中国做项目经理太难了，因为他们不可能成功的，我们的体制造就了“五拍经理”。什么叫“五拍”呢?就是投资者在建酒店的时候，因为中国人有钱了，财大气粗，以前不富比的是汽车，现在比富比的是酒店。。土豪睡一觉起来，一拍脑门说我们要开一个酒店，这里一拍。二拍就是在建设的时候要找一个项目经理，找到项目经理了要拍他的肩膀说：这个五星酒店项目经理你来做，放心钱没问题。那么项目经理在接受工作说要拍胸脯保证：放心吧，包在我身上;这就已经是“三拍”了。然后施工的时候，由于体质的问题麻烦事都出来了，最后项目经理着急了只能拍大腿，然后业主方还是不满意;最后项目只能拍屁股走人。很多项目经理是坚持不到项目结束了就走人了，“五拍经理”就是这么一个解释。

　　实际上拿到一个项目在开发过程当中，在布置任务书的时候有非常多的工作。在规划阶段需要先去考察，然后确定总体的定位以及产品的组合，酒店及度假村的建设过程进行规划，然后再下面就是绿色建筑的规划。在设计阶段首先是建筑设计的任务书，其次是技术专家的评选，第三步是机电设备以及停车场的设计任务书，第四步是酒店设施的设计任务书，第五步是设计评审与技术服务，第六步是室内设计。到了营销招商阶段，要整合营销的战略，然后招商的战略，然后市场的形象包装策划以及制作，招商活动的策划，然后就是开业前市场广告的策划，还有就是广告直销的策划，最后就是直销公共关系活动的策划。然后在开业前筹备阶段，首先是部门的制度体系建设，第二是经营管理的筹备，第三是物业管理的筹备，第四是管理体系的落实，第五是员工的招聘，再往下是经营计划。到了经营阶段，首先要委托管理，其次是管理咨询，然后是运营考察。

　　接下来是分析在建筑生命周期长了出现的脱节。中国的建设体制总共分五个步骤首先是项目立项，业主他主要关注三个阶段：第一个阶段立项，需要定位，看要做什么项目;然后他注重采购最后工程验收;也就是说业主只关注成本，导致施工周期过程当中很多地方是脱节的。所以我们很多项目不可能完整的进行，才导致了“五拍经理”。在采购阶段更多的是采购人员去参与，到招投标阶段很多技术人员不参与，导致产品的这个参数的改变、缩水，最后的施工质量和设备得不到保证。在整个建筑全生命周期中我们总结了一下，由于层层脱节、信息不清的情况下，设计院是往大了算，招投标是往低了压，供货商供货是往小了给;导致项目出来以后是非常糟糕的。传统的接力棒设计以及管理中，流程弊端是极大的。设计师关注的是建筑空间的功能，对建筑的性能缺少关注，机电咨询公司对系统的全年的运行参数缺乏经验，设计院主要是让施工图达到规范、审核过关，招标采购由于往往压低成本而打折扣，那么设备短斤缺两，施工只关注进度与成本，在后期的运行管理中难以达到节能的标准。

　　第二个题目就是分析酒店能耗问题，制定解决方案。前面的铺垫的只是说明在施工和设计阶段工带来影响，酒店的节能设计工作实践很难是由于缺乏科学的方法、先进的理念、有经验的人才;所以能够使决策者支持决策的信息比较少，技术支持不足、市场了解不多。酒店在建设过程当中的盲目定位或是不懂定位，另外中国酒店在建设中还有个最大的问题，叫专家误导。因为一说都是专家，但是他们到底是不是真正的专家，到底做过酒店没有;所以设计的错位，投资不理性，导致酒店整个过程到运营中非常的艰难。

　　第二十四页只有两个字“信息”，我们培训就为了传达准确的信息。大家看这个“信息”两个字很有意思，中国这个象形字很能说明问题，“信”字是单立人旁一个“言”，也就说一个人在听别人说，息”是“自”加“心”，你信不信是看你心里有没有底?如果你的信息量足够大，知道正确的东西足够多，你的知识够用，你能掌握准确信息，你才能建好酒店。所以我把“信息”两个字单独提出做讲解，希望通过培训让大家掌握准确的信息，让大家心里有底。

　　目前实际酒店建设流程中忽略了很多问题。我们看酒店建设整个流程实际上可能还会写更多，我们今天谈的不是酒店的建设就不写那么多了，但是我着重把这个问题变成红色，就是酒店的集成优化设计与管理模式。如果没有一个全过程的管理，这种接力棒的形式很容易出现问题，在酒店的建设过程当中的应该加以控制。另外我们要搞清智慧酒店、物联网、大数据、绿色、低碳技术等应用。

　　酒店建设管好设计是前提，设计要招标吗?前期我跟很几个权威在探讨一个问题，酒店设计要招投标，现在酒店的设计费用最低已经降到25元/㎡，不足过去20%的成本，可想而知能设计出什么酒店。那么一个酒店设计的专业问题很多，要有很多顾问，IT设计、机电设计、标识设计、声学设计、消防顾问、室内设计、灯光设计、音响设计还有厨房洗衣房设计，甚至比这还多，那么谁来管他们?我们请了他们，他们干的活值吗?。我这里用一个不太恰当的例子，中国人有个习惯，小病不去医院，等病的不行了再去医院动手术。那么在您看病找大夫的时候，大家都希望找一个好医生，为什么?因为好大夫的阅历、口碑好。如果你看病请大夫，你能砍价吗?我们都知道好医院好找，好大夫不一定好找。所以我们认为在设计采用招标可能是因为国有企业的体制的问题，但是招投标是解决不了问题的，设计是省不了钱了;你就应该找有口碑、有能力、有经验、有业绩的人去设计;采用招投标完全是因为心里没底。

　　现在智慧酒店炒作过热，我为什么这么说呢?因为智慧酒店喊很久了，但是智慧酒店实现需要什么条件，都存在哪些问题，很少有人去研究。而且我们现在很多新词儿，我们国家各级政府都在主张自己的职能，主导自己的理念。比如说科技部一说就是智慧建筑，建设部一谈就是绿色建筑，发改委一谈就是低碳建筑，信息产业部一谈就是大数据物联网，所以智慧酒店应该什么样呢?我们到底需要的是什么呢?酒店的体系存在哪些问题?怎么解决呢?

　　前面我们已经说过了绿色酒店是健康、安全、环保、低碳。我这几年来一直帮助中国酒店协会的撰写绿色酒店年度报告，那么到2014年度报告涉及超过2000家酒店总数而且那个房间数是六十万间，但在我们发放问卷然后现场调查，后经审计，实际上问卷数据多少意义不大。因为这些数据以后实际上可用的都不做，大家都知道你在发问卷的时候很多人不会认真作答。针对这些问题我们会到现场去采集数据。上海这方面做的非常好，上海建科院已经把234家高星级酒店的数据通过远传，传到上海建科院，我们和上海建科院合作。北京这方面可能做的不如人意，政府也花了不少钱为很多楼宇装了计量系统，最后都废掉了。另外我们每年清华的不同团队，基本上会做二三十家酒店的能源审计，那么这些数据得来才是真实的。也就是说我们国家的很多报告，尤其是统计局，统计出来的数据全是编出来的，全是人为的，但是我们需要的数据应该是测出来的。应该去审核，去了解，去分析，那么我们调查中已经涵盖了三十多个省市自治区，涵盖不同类型，不同区域，不同气候带酒店。我们调研涵盖了五个气候带，这几年主要把研究工作放在了长江三角洲和珠江三角洲还有东北。因为这三个地方的不同气候差异是非常明显的，而且来这个地方的酒店业相对比较发达。然后数据出来以后，我们对上百家酒店进行了测试和审计。然后重点研究酒店的机电系统、分析工程管理体系找出问题，建立了数据库、问题库和方案库。数据库主要是数据的积累、分解;问题库是找出主要问题，方案库是针对找出解决问题的方案。

　　酒店的能耗走势规律和其他建筑的基本一样。我们看左边的图线下模式一，通常一个酒店在开始过程中用能较少，随着开业以后逐渐往上涨，然后涨到一定程度以后发现有压力了，开始控制。然后看模式二，然后逐渐下降。降到一定时候是比较合理的去保持相对合理的能耗再想办法降。我们通过对这些酒店的分析希望能走第三个模式，就在总质量控制模式，一开业就进入一个比较合理能耗的运营模式。那么出现这个问题的原因的主要是一个漏斗效应，在酒店建设的有理想的设计概念。然后在建设过程当中沟通出现问题的缩径了，然后机电设计逐渐往下缩，然后施工管理招投标中山越来越细，形成漏斗。酒店建好后接过来就已经问题一大堆了，我们在看三十二页，这是对北京26家五星级酒店的一个分析。同在北京地区，同级别的酒店为什么能耗差异这么大呢?为了管理方便，我们抓两头放中间;假设中间是比较合理的，我们看红色区域到底为什么高?高在哪里?是提供的服务质量高，还是能耗浪费?绿色区域是低的，为什么低?是因为管理的好?还是服务质量比较差?经过分析得出来一个结论，我们看绿色区域，绿色区域基本都国内的品牌五星酒店，服务质量相对是比较差，然后这些酒店的能耗基本上是在8%到15%，但是红颜色的呢?他们的收入好，能耗比却很低，基本上占到5%左右，也就是说用一个能耗收入比来衡量一个酒店是否节能是不科学的，因为那只是一个经济指标，只是收入和能耗的比例对酒店利润的影响。在这张图最低的北京威斯汀酒店，它同样提供了很好的舒适度，而且能耗低，如果按照这种标准从26家五星级酒店能耗平均值的计算，北京的五星级酒店的存在40%节能节电潜力;这个数据就是这么测算来的。威斯汀酒店在去年的时候能耗已经低于100kwh/m2a，通常这个数据是一个四星级酒店的能耗。kwh/m2a是每平米每年的耗电量，这是一个物理量。统计酒店的能耗有三个数据，一会我再跟大家细说。

　　我们再看三十四页，这是上海11家高星级酒店一个空调冷站耗电量的效果图，这张图看起来比较复杂。共四种颜色，红颜色是有待改进，黄颜色是一般，绿颜色良好，蓝色是出色;这是我们给设定的指标。但是我们在这张图的底部看上海只有一家酒店进入了一般，大部分酒店都是有待改进。我们再看左上角这张图上海11家酒店，酒店的冷站系统的电耗是4115万kWh，平均电费是0.9元，也就是说将近四千多万元的电费。那么如果按着现有这种潜力，不用做很大的改造把系统恢复到一个合理值，它的数据会降到2617万kWh，能耗下降36%，每年节电一千万度。通过北京和上海两个典型区域的酒店节能潜力说明了问题，我跟大家解释一下，就是北京和上海的酒店业空调系统的服务质量是高于二线城市的。这两个城市的，因客源问题，酒店不敢轻易降低服务质量怕引起客人投诉;所以能耗是相对比较高的。

　　请看三十五页，还是上海的酒店，我们看看右边的图是说了他的生活热水耗热平均每天的平均值是232 MJ/(房.天)。那么看红颜色的，我们认为那有40MJ就够用了，远高于了实际需求的。请看三十六页，这是三年前和今年四五月份去到上海去审核的图，那么我发现上海酒店的节能进步非常快，我们去了一家高星级酒店，每天平均客房用热量为11.5 MJ/间，比过去降低了很多。因为他做的改造，用的是二氧化碳热泵，热泵就是效率很高。上海很多酒店都进行改造并且能从财务数据上已经取得了很大的成效。在测试的时候发现，上海酒店选择的都是效率很高的二氧化碳泵，该设备COP值是四点几，也就是花一个千瓦的电能制出了四个多千瓦的热能，这么一个比值。换句话说可能大家好理解，我们有家庭汽车，汽车每百公里油耗是多少这么一个概念(一升油跑了多少公里)那么实际上COP值现场使用的基本上都没有超过2，也就说虽然财务上已经得到很可观的数据，节能潜力依然没有发挥出应有的水平，而且我们发现了更大问题，看这些图，实际用生活热水的损耗要远远大于末端的使用量。管线很长，保温也做的不太好，我们在不同时间段监测统计中发现管道传输损耗大于50%。如果把保温做好了，系统效率还能大大提升，也就是说酒店的节能潜力是非常非常巨大的。

　　我们再看下面两张图，是上海某酒店2012年到2014年它的负荷变化。我们再看看左张的图表，降低那么多的主要原因是在2013年水池发生漏水后修好，用水量下降了。但是我们看看整个趋势往下走，费用得到一个平滑曲线。能耗在下降，可是能耗费用在涨价，所以没有明显的费用下降。请看三十八页，这张图说明什么问题呢?我们在审核的时候发现酒店节能还有很大的空间，但是酒店的能耗与入住率没有明显的关系。关于这点我稍微解释一下，酒店的能耗受室外温度变化影响最大。酒店财务总监或总经理可以看看酒店的能耗费用表格，就会发现6、7、8这三个月是最高的;出租率却不是最高的。因为客房里客人没来入住的时候，生活热水、空调水系统都是在循环的，空调也在工作，不管是值班运行或是低速运行，新风是停不了的，另外小冰箱也很难去停掉;还有公共区域，有一个客人和一百客人的时候给的温度标准都一样。

　　然后我们再看三十九页，这是一个酒店锅炉耗量，我们可以清晰地看到客房用了多少?其它用了多少?然后再细分到锅炉损耗是多少?然后蒸汽损耗多少?实际的蒸汽量是多少?那么我们再把实际的用量再往下分到厨房，采暖，生活热水，然后细分的时候他的损耗是多少?我们很清晰从这张图上看到了一个酒店燃料整体消耗走向。这张图可以使人看的非常清楚，我开始提的问题中，你作为总经理怎么做才能知道酒店过去的能源消耗都去哪儿?有的酒店也做过能源审计，只有这样图表才能清楚能源损耗，针对这些数据才可以去深入挖掘，哪个地方可以省，怎么省。第四十页，这是酒店冷机选型过大是一个非常普遍现象。在深圳和重庆两个地方，我去考察的时候正好赶上极端的天气，气温达到43℃，但这样气温，酒店所有的装机容量才70%-80%。也就是说通常的酒店有20%-30%的装机容量是多余的。那么这部分的事不应该发生的，多余的设备不仅投资加大，而且还使系统复杂，出混水，效率降低。另外维修费用也是增加。空调系统设备选型过大是一个普遍现象，冷机装机容量“大”、水泵配置“大”、末端设备“大”管道直径“大”，危害就是造成初投资和运行能耗浪费。

　　接下来是我们在工作当中发现工程质量问题。我们看那个空调管大口子，拿普通相机都能看到热气在往外跑。这是在哈尔滨的一个酒店里发现的，酒店高区楼层温度只能达到16℃。然后客人投诉，最后把这个问题解决了。另外右图餐厅上那个空调风管，正确做法应该是铁皮风道加保温，一平米三百块钱左右，但是这种软管在市场买十块钱一个能买到，成本差了三十倍，但是这种做法致使能耗成本大大增加了。另外我们还发现很多设备选型错了，过去完全没人发现，最后调换过来，系统问题得到了解决。

　　大家看这张图，是空调系统一个分水缸里面结垢非常严重，主要原因就是施工的时候系统没有做清洗，而且没有做化学处理，最后导致工程部不愿意去接公司也不管，推来推去导致了严重积垢，最后这条管道里抠出来锈垢达到了八百多公斤，严重了影响系统运行。工程质量的问题，还有很多，我就不说了。我们再看四十六页这张图。这是左边图表是实际装机容量，但是实际使用需求是红色的对比差额很大。右边这张图是运行的效率，实际上要远远低于额定的数量。

　　我们看四十七页，这是一个酒店平面图，两边客房中间过道，在酒店的时候通常会觉得电梯走道非常热，为什么?因为气流组织有问题的，没人去调试，导致了酒店气流不畅。再看四十八页，我们看看如果酒店的气流组织发生问题会出现社会那么问题。室内正压才能保证室外冷热空气了不会进入室内，这样才能保证舒适度，而且减少了能量消耗。但是大多数酒店不开新风，导致了大量的冷热空气进入室内，我去过很多沿海城市，还有长三角地区，在梅雨季节的时候，如果不开新风，酒店是负压的，大量的湿热空气进到室内，对盘管造成很大压力，冷凝水会很多，屋顶发霉;这样不仅没有节能环保，反而浪费能源而且大影响舒适度，这种问题比比皆是。

　　国内五星酒店常见的机电问题。我们开始从规划设计建设，然后到机电设计招标采购已经说过了;我们总结一下酒店建设最主要的问题就是在规划。请看五十页，酒店的节能潜力都在哪里?我们把这个酒店节能潜力做成个蛋糕，细分一下。从这张图可以看到的最大的问题是设计不合理占35%，施工质量问题占29%，但是由于设计施工质量问题酒店很难更改。酒店只能从运营管理及人的行为上下工夫，在这方面做节能基本上是低成本或是无成本的，但是他可以做到节能百分之十以上。如果能在施工质量、调试不到位上去做更改，还会再节能20%-30%，那么节能40%就很可能达到了。

　　请看五十一页，对酒店系统的节能评估，从去年开始研究，我们把评估系统分成三个级内容;为了形象的描述，我们看右边这张图，最高分一百，我们先从室内环境品质开始，我们在做KPA指标时会把室内环境质量放在第一位;然后把其他的分数按照主次排列。先看看这张雷达图，如果各项指标都能取得高分，这张图应该是打开的。但是现在这张图上面，蓝色曲线为A酒店，红色曲线为B酒店。在能耗指标评分上A酒店比B酒店高，但是我们再看一个重要指标是室内环境质量，A酒店比B酒店低很多;那么说明A酒店虽然省能了，但是舒适度降低了;不开设备你去花钱装它干嘛?设备是给人提供舒适的，酒店节能是应该在不降低服务质量前提下才叫节能。所以综合评价，一个参数值是说明不了问题的，我们还在完善我们能耗重要指标体系。

　　我们解决关键问题主要是机电系统优化，提高品质，还有就是空气质量还有气流组织，热水和电梯;然后是减少费用，是节约出投资及运行费用，然后是环保。请看五十七页，这张图可能比较专业，这是一个配电室的设计，以前的配电设计是每平米需要一百瓦的符合，但是我们现在新的建议是八十瓦就足够了，如果七十瓦也没问题。这个C叫做卷铁心变压器，如果你多花百分之五的价格买了卷铁心变压器在低负荷运行的时候它的效率比普通变压器高出了20%多。

　　设计师不是来展示自己的，酒店设计要满足两个目标。设计师首先要满足业主的目标-品质、经济效益和社会效益。客人的终极目标是体验，给客人舒适、良好的体验。所以从这两方面分析，酒店机电应该怎么设计?请看五十五页，业主方需要的是省钱，需要好的品质，需要的功能好用，用起来方便安全。我总结了一下，便于大家理解，三砍两优，拿着斧子砍，砍总裝机容量、砍多余的系统、砍设备的数量。我们在投资时不应该考虑一个所谓的地方成本，而是一个延续成本;就是在全生命周期过程当中，综合成本最低才是最合理的。

　　我们看看五十八页，这是一个磁悬浮冷水机组，很多酒店都是超高层的建筑底下公寓，像上海金茂大厦，上海宝格丽，北京银泰，国贸三期，都是高层体量大的建筑。传统的方式是在地下层建个大机房。但是如果把设备分到楼层，供水管道就可以做的比较细;然后调试的时候，公寓、写字楼、酒店互不干扰，因为三者的需求是不一样的，这样做能节省非常多的钱。第五十九也还是跟大家介绍磁悬浮冷水机组，为什么它这么节能?我们看看这张图底下的黄线和红线都是传统的水冷技术，上面这绿色线是磁悬浮冷机的曲线。通常酒店在使用的时候都是70%左右的负荷，在这个负荷阶段的效率是高出了50%左右，所以磁悬浮冷机非常节能，上海有几家酒店已经引用，取得的效果非常好。

　　生活热水供暖系统的优化运行方式，酒店采用的一般都是集中似的，集中似的供热系统弊端早就浮出水面了;但由于很多业内设计专家固有思路,往往把能源带着系统管路兜圈子;那么我们脚底下看不到能耗和银子都白白溜走了。如果改成右边这种形式叫做“点对点”供热和生活热水系统;分解用热需求，精确热输出，不浪费一分钱。目前很多酒店已经采用这种方式供热方式，的节能效果非常明显。“点对点”的这种投资分析可以看出他的系统换上了换热器和水箱，因为生活热水的大水箱是造成浪费的根本。酒店的客人大多数都是晚上洗澡，欧美客人早上洗澡，客房白天生活热水用人很少，为了保证使用热水系统还是在循环;如果采用模块化的设备会变得非常简单，投资会变低，而且使用起来那效率很高，实际上在1982年建国酒店已经使用过这种模式。那么酒店应该从设计开始把控品质，我们要的就是在原有投资计划去提高品质。

　　第四部分再造理论中心那么未来的智慧酒店与大数据第六十三页，左边这张蛋糕图说明一个酒店在施工建设过程中他所花的这个钱的比例，我们看机电系统占三分之一，土建占三分之一弱，内外装修占三分之一强;机电部分完全可以这种方法进行优化，减少成本。左边图标是初投资和运行成本，机电系统寿命期内，运维成本超过初投资;在全生命周期的过程当中，我们控制成本，创造利润，建筑全生命周期由于时间很长，产生费用很高，一个五星级酒店在全生命周期的投入只占了不到10%，90%都是在运营阶段的费用。

　　第六十四页，是酒店的建筑面积与客房数量回归图，这张图是非常有价值。一个酒店建筑面积是多少，客房数量是多少比较合理的。这里面那我们认为那蓝颜色是客房比例较适中，红色偏低，黄色偏高;实际上就是我们所谈的收益面积应该是多大。

　　请看六十五页，很少有人能说的清客房里的能耗到底是什么样的?这张图可以给大家展示一个客房内的能耗分布情况。客房区的走道照明，客房内部的照明，客房的插座和风机盘管的耗电，还有客房区的风机耗电;这样直观的分析酒店客房里的能耗分布情况。再看六十六页，这张图是一个客房供冷的图标，在整天24小时内，供冷是比较平稳的，在21-23时段出现一个供冷高峰，此时段客人大量返店，过后回归平稳。

　　请看六十七页，这也是采自于威斯汀酒店，酒店为了做分析，安装了很多表，这是威斯汀酒店房间用电的重点分布情况。我们看一天用六度电的客房最多，有123间房，据我了解威斯汀酒店用电量比较少，很多南方新建酒店在十度以上。建议大家可以借鉴威斯顿这种管理方法，可以降低房间用电量。图标内最高的十三度，最低是一度，威斯汀酒店对此分析用电情况，房间用一度电的情况是房间做完大清洁，房间各类设备停运;一天用十三度电的房间，不是主人房，而也是一个在做大清洁的房间，服务员清洗地毯后，用吹风机吹干，所以能耗比较高。所以在酒店里宴会厅能耗最高时，不是在客人开会或者用餐当中，而是在布展和摆台过程当中能耗远远高于用餐时段;这一特点希望大家能记住。再看六十八页，还有部门能耗转移到洗衣房，洗衣房用途的组成，客房布草占了绝大部分，其次是餐饮布草，然后是客人衣物，最后是员工的制服。

　　请看六十九页，关于客房智能控制。我们知道一套好的客控需要一万多，但是X公司现在已经被霍尼韦尔收购了，上个月我去上海的时候跟他们谈过这个事情，他们依然只敢承诺在客房的节能上做到20%;而实际上客房节能潜力能达到40%。我们现在完全可以把空调的面板了做成那种带wifi传输信号，通过手机去控制，监测，然后达到节能的目的，目前这种产品有很多就不一一说明了。实际上酒店节能要让数据说话，酒店能耗消耗的KPI的重要指标。KPI基础数据，首先就是费用，水、燃气、电、污水排放还有垃圾;那么KPI的总指标首先是万元产值能耗，第二个就是每平方米能耗，这是一个物理量;第三个是已售间夜能耗;欧洲用的比较多就是酒店把客房乘以出租率把所有能耗分摊到每个房间，但是这个受酒店功能的影响比较大。我们要正确分析酒店的能耗是否合理需要用三个指标去平均分析只能得出一个相对合理的结果，那么KPI能耗指标就特别重要，影响的指标跟燃料的价格有关，能耗KPI：需求存在差别，还跟能否阶梯利用、循环利用有关系。

　　实际上我今天最想说的一句话是：酒店节能，从系统做起、从点滴做起、从我做起。首先工程管理人员，要成为一名优秀的工程师，每天抓好运行;作为总经理来说，为业主和酒店培养人才，以人为本，酒店业是劳动密集型产业。解决能耗的问题，我们的管理体系和节能方案是控制人，通过建立制度、制定流程、管理组织、贯彻文化;达到管理好设备，更新技术来节能的目的。

　　请看七十三页，我这里用了一句话：酒店节能成果取决总经理态度。我去欧洲考察的时候，他们也是这么认为;如果企业里总经理不积极主动，节能是很难做好的。在组织架构里我们发现一个酒店通常会有11个部门，但我们把它简化了，因为那最主要的是要抓住工程部，因为工程部控制着酒店80%的能耗。酒店还有一个特点就是酒店的客房部，客房的能耗很难控制，因为我们不能要求客人过多，然后客房的管理中洗衣房的能耗占比重大，应该好好管理。餐厅和餐饮后厨，餐饮在管理上将餐饮和后厨分开，餐饮总监是管理不了厨师长，这是个特殊的群体，需要把它分别管好;再把其他所有的部门给他放在一起就可以了。管理机构建立以后我们制定目标，跟进检查、跟踪技术审核，规范制度。酒店节能存在40%的潜力，这张图在七十五页，首先改变工作流程，第二调整能源结构，第三提高系统效率，最后优化用电时段。

　　请看七十六页，用好大数据反对顶层设计。为什么这么说呢?在审核酒店能耗的时候，有很多数据都是垃圾，大数据不是数据大，我们要的是有用的数据。为什么反对顶层设计?互联网时代成功都是草根，马云、马化腾那个不是草根，因为顶层人根本不知道酒店发生了什么?不清楚客人需要什么?我们了解数据要从客人住店以前就开始，如果了解客人习惯，在客人住店时可以提供个性化服务，创造体验;然后是客人住店的感受，离店后这种感受通常会有反馈，往往是通过微信等自媒体工具;根据这些改进、提高。那么再看一张图，从数据挖掘到过滤，我们可以设计新的模式，确定产品价值;然后再了解竞争对手，分析预测判断市场需求;最后提供服务。

　　智慧酒店里还缺一个模块是关于危机管理。因为从这里我再给大家传达一个信息就是我们酒店消防疏散预案都是错误的。因为原版就是错的。这个问题那我们可以单独一个时间跟大家讨论或者我讲完课就跟大家讨论。这张图是非常有用的，奥运会的时候用的就是这张图，因为你在做危机管理时首先要分析你的资源;哪些是你的资源可利用的;然后谁去用?什么时候用?怎么用?通过以上图片我们制定了要人警卫应急处置预案，是多位总统接待的。这个课题比较大，我粗略的说下基本步骤：准备工作要素，制定行动路线，主要的会场准备，餐饮服务，客房服务，后勤保障，要人警卫应急处置预案。

　　请大家翻到七十九页。，绿色未来发展互联网把专家的智慧投向远方。什么是大数据什么叫物联网?实际上大数据，建立信息的价值在哪里?这个行业在劳动，但是难以创造价值，最主要的原因就是数据没有流动起来。对于数据库的研究一定要上云。物联网是人与人，人与物，物与物通过互联网联系起来，我们通过互联网把专家的智慧投向远方，他们有很多经验，要把他们的经验拿出来，发挥他们的智慧。发扬管理者的智慧，让需求与管理者为零，现在通讯手段非常发达，我们可以随时调动资源，为酒店提供更有智慧更加完善的服务。我们现在的数据都是通过传感器收集，传感器采集数据后通过执行器来控制;这是最底下蓝色的，中间部分是物业管理系统，这些大数据互联网会有很大的潜力，怎么能提高服务质量?怎么把技术发挥的更好?然后最左边的蓝色就是酒店经营管理的信息，实际上那天吴老师也有讲这还不能叫PMS。因为业主方投资这么多钱在里面要把资产管理好，服务好才是最重要的，顶层那就是人才、知识和创新。

　　我个人理解的智慧酒店是智于形、慧于心!智慧酒店需要一个真正整合的平台，数据采集，处理共享。管理信息系统共和，因为现在酒店的弱电系统有二十多个，怎么能把它们整合在一起，通过现在的通讯、互联网技术控制系统会延伸，达到对客服务细致入微，控制精确，表现直观、提高效率、改变传统管理模式，提供一个安全、高效、绿色、舒适、方便、灵活的人性化建筑环境。

　　智慧酒店的期待，智慧酒店不是对智能技术堆积和“拼凑”。智慧酒店应该是酒店元素智能化，通过大数据实现智能元素功能组合。大数据从小数据开始。客户和酒店管理的需求、才是智能和智慧永恒的动力，所以智慧酒店更多技术都是依靠酒店管理者参与或主导研发的、给集成商提出详细的、具体的技术和策略需求，各元素模块都要在实践中完善，这样的功能才会有生命力。这就要求管理者和集成商都需要认识到智能需求的重要性，还要知道如何让这些智能技术不断完善和创新，那么智会酒店春天即将到来!

　　大数据给酒店业的明天带来光明，我们看左手右手，右手是新的商业生态，现在的市场不太好，包括商业市场信息不够;左边是改变-我们要改变观念，创新-酒店要技术创新的理念，接受创新的产品，颠覆-是要颠覆传统的酒店机电的设计理念。就这个问题我请教了很多专家，他们说现在完全已经到了颠覆酒店机电设计的时代了。今天我的课程分享结束了，谢谢大家。

　　注释：本文讲课时有PPT作为指导，文中无法呈现。

　　互动环节

　　吴少勇|石基教育信息部

　　工程审计，消防审计，固定资产更新改造，这些费用都应该算在业主头上，是吗?也就是说，业主提早要计划的承诺成本必须包括这些?

　　李健|清华大学建筑节能研究中心

　　吴总你好，我刚才说的是固定资产这部分费用，酒店的财务总监和总经理可能都会知道。就是在一个酒店当中，如果设备超过固定资产标准都要纳入到这里面，那个英文Capex improvement implementation progress。万达酒店管理集团从今年开始，才有这个固定资产更新的。对于一个酒店的经营者来说，在管理时他不向业主方提出这个要求，往往通过经营费用支出这笔钱，这是非常不公平的。酒店建筑是五十年，但是酒店基建产品比如水泵五年就报销，管道十几年就差不多了，机器设备是十五年左右。

　　上海-王岑

　　长期摊派。

　　李健|清华大学建筑节能研究中心

　　吴总，关于这部分费用怎么放?如果我觉得比如说酒店的消防系统要是出现问题，可能没有财务预算，但是这个费用必须要花，任何人是不能阻拦。通常工程总监签字以后送至财务必须马上批准，但是如果费用数额较大，超过一定额度以后，我们要看这个设备达没达到它的使用寿命要求，如果到了使用寿命周期就应该算是固定资产报损。可能因为管理不善导致的设备损坏，这种情况一定要有事故报告，管理方跟业主方要做很好的沟通，这是一个普遍存在问题;但是大家都不重视，可能就是盲目的就给放了一个什么栏目里面。

　　刚才王总提了一个长期摊派的问题;比如说“管道”是一个系统，它不是一个设备也不是一个备件;但是一个系统更换要花很多钱，要更多时间把它换掉，可以分配到一年、两年甚至三年当中的，逐步更换新的;优先选择损坏比较严重的，因为立管和水平管的损坏程度是不一样的。

　　夏子帆|香港洛桑机构

　　固定资产分摊目前比较乱。

　　吴少勇|石基信息教育部

　　那么，这可能是业主与管理方容易引起争议的一个节点。

　　李健|清华大学建筑节能研究中心

　　@吴少勇 | 石基信息教育部您的问题非常好我稍后会把一个工程审计的相关内容拿给大家。

　　吴少勇|石基信息教育部

　　争议可能在于机电设备的问题是否正常。到期没的说，不到期算什么?也许是人为损坏，也许是质量低劣。

　　北京-博锐尚格-吴若飒

　　像李总说的一样，机电系统应该也有定期“体检”，才能及时发现并划分问题。现在一般都没有的。

　　李健|清华大学建筑节能研究中心