王毅敏：高度警惕!分权度假公寓的陷阱

　　最近传出消息，万科和华润自建团队，要自己卖房子了。房地产市场整体不好，受到冲击最大的是投资型房地产，原来很多旅游目的地的地产项目开发商都把它定位到投资型地产了，给回报以吸引客户购买，事实证明很少能够有旅游地产能够实现固定回报，且这样的回报能够达到客户满意的。

　　如果是论抱着买了旅游地产要实现固定的收益甚至收益很高的话那还是算了，没有人给你那么高的回报，即使给了，也是前三年，而这前三年其实还是拿你自己的钱给你。仅仅是把房价做高，而在返还给你时间也许是一次性从房款里面扣除也许是分三年给你，其实等于开发商白白免费用你三年房子(当然每年会有一定时间让你自己去住)，至于说三年过后怎么办?没人管。

三亚悦榕庄

　　2013年下半年，有家叫美尔地产的公司开始销售这种东西，把一个酒店或者公寓分成12份，一份卖49800元，二十年时间，每年有28天的居住时间，并且可以在他们公司的所有项目自由居住，由于卖的好不久这个价格就涨到了99800一份，后来这家原本在重庆做二手房的钢运地产公司气势汹汹地把美尔的运营中心搬到了北京，并且绝对是高大上的地方——老潘的三里屯SOHO，为了彰显实力，办公室一租就是两千平方米。结果如今人去楼空，物是人非。

　　旅游地产出现了销售困难的局面，据我了解一个内地的开发商企业在海南搞了一个小项目，就是城市新区的两栋高楼，要搞成旅游地产对外销售，由于是非本土企业，在海南没有开发商经营，二是该项目是他们涉足旅游地产的第一个项目，三是该项目负责人才刚刚三十来岁，没有多少开发经营，所以三年多时间，这个项目仅仅销售及推广费用就花了3500万左右，而实际回款仅仅2400万。日子不好过是必然的。就是在这样的情况下，旅游地产开发商和服务商就开始想各种办法来促销了，而其中十几年前坑了不少人的分时度假又开始有人拾起来了。

　　最近一周，尤其是十一黄金周结束后有一篇文章在重提这个事，应该是那家叫新聚仁的代理公司搞的，也是分权度假的产品，要给旅游地产找到春天，说是你十一黄金周是在旅游，如果购买了这份分权度假产品，那么你就从苦逼屌丝的旅游者变成一个高富帅或者白富美的度假者。

　　我从事地产15年，我的观点是：第一自己不会购买这样的产品;第二也不让自己亲朋好友购买，更不会主动劝说他们购买;第三我不也会参与到或者自己作为合伙人组建这样的公司;第四有机会我都会把自己的观点向周围人宣讲，不要购买这样的产品。

　　我认为，一个单位(不论是公寓单间、两室、三室、四室或者独栋别墅)销售十二份，那么就是最多十二个家庭拥有，或者一个家庭拥有这样一份独立产权的房屋。先不管房屋的产权怎么处理就以住宿为例吧。

　　以购买海南的一个单位产品为例，假定一个项目按照销售100套房子(不论这个房子的面积及房间数量)，如果每个单位都是12个家庭购买的话，就是1200个家庭购买。

　　根据海南的气候和季节以及中国节假日制度，那么大家选择春节期间去的可能性最大，如果一套房子12个家庭都选择在春节享受这28天的居住权益，那么仅仅有一套房子怎么安排这12个家庭，即便是不是12个家庭都去，只有三分之一的家庭，那么也会有四个家庭想同时去住这一套房子，那么整个项目就会有400个家庭去住，而你只有100套房子，另外300个家庭怎么办?

　　有人说可以安排酒店让另外的三百个家庭居住，那么问题就来了。春节期间三亚的四星级酒店的价格都在3500以上，我们按照你团购2500计算，那么28天时间就需要70000万，300个家庭需要多少钱哪?2100000元。这些钱谁出?况且这还是一个房间，假定要是这些房子都是一家三代人住的话，需要三个房间，那么这个数字就变成了六千万元?试问这六千万经营者拿得起吗?如果是1200个家庭都来住哪?那就是两亿两千一百万元。请问你们哪里弄这么多钱去?更何况是春节期间三亚酒店订都订不上，到时大家住不上房子谁管?

　　另外，一家三代人出行的话，他们住在酒店行吗?家里需要三个独立房间，家里可能有七八十岁的老人需要照顾，人家原本是要住三室两厅的或者最不济也是两室两厅的房子的，你给人家整到酒店，即便是赔钱赚吆喝你们赔的起，但是一家三代在酒店住28天，三代人之间不能互相照应，没有公共活动空间，28天全在酒店吃饭?28天时间有多少衣服需要洗吧?交给酒店那得多贵呀，怕是一家三代五口人28天假期光洗衣服需要花差不多上万元。度假不是一两天的旅游，可以凑合着解决，度假是享受，这己脱离了度假的本质。

三亚半山半岛酒店

　　如果你们能够解决上述问题的话，我以为你们分权度假没有问题。但是你解决不了，因为大家冬天都希望去海南，而夏天都希望去威海，至于青岛暂时不去也罢，青岛大虾实在是太锋利了。

　　就目前度假地产来说，希望能够有更好的模式在旅游地产上获得成功，但是这一切都是建立在承租人、托管者、房地产开发商、托管运营商、当地政府都能获利的情况下，如果一方权益得不到保障，这戏就没有办法往下演。

　　幻想着花几万块能够买个28天或者14天的度假权益，最后只能是给自己怼一肚子气，而有钱的商人想通过这样的模式来盈利的话我劝还是歇菜吧，这事想想怪美好就算了，也就做做白日梦，至于说能够忽悠成一个成功的不违法的商业模式还是算了，不要自己忽悠住自己了。

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