陆孟华：直击要害，开发区酒店的痛点分析

　　改革开放以来，随着小平同志对深圳特区的试点成功，全国各地便兴起了“开发区”的建设热潮。1984年，国家批准兴建了大连、秦皇岛等14个经济技术开发区，标志着中国开发区的正式诞生。截至2014年6月，全国共有国家级经济技术开发区215家，其中江苏省最多，有25家，其次是浙江20家，山东15家。开发区主要是地方政府为促进区域经济迅速发展而设置的专门机构。开发区的内涵主要包括新开垦的土地资源和挖掘经济潜力两个层面，其重心会放在基础设施的建设和第一产业占经济量的比重，所以对服务业来讲，会存在前期的管理空白和盲点。目前大部分地处在开发区的规模酒店，成了政府管理的短板，就像一个可怜的孤儿，冷暖自知。

　　痛点一：交通不便捷。

　　衡量一家酒店的交通方便与否，从定性上来分析，道路的可进入性、离公交站的距离和公交的接驳运行能力、离客运中心、高速出入口(火车站、飞机场)的距离和出租车的便召程度当是四大主要的因素。而对于开发区来讲，基建的滞后会影响道路的畅通和平整，公交站点设置和等候时间也不可与城市中心和城乡公交同日而语，有的开发区甚至还没有专业的客运中心和专设的高速出入口，或者这些布局与酒店的距离在5公里以上，区域内出租车投放量有限或者甚至没有投放出租车，都是“交通不便”的综合显现，成为困扰酒店的第一痛点。

　　痛点二：商业配套弱。

　　商业配套弱体现在三个层次：一是档次不高。开发区内前期多数是以便利店、快餐店等生活配套的小商业为主，鲜有类似万达、银泰等城市综合体，也没有沃尔玛、麦德龙等高档次的大型超市；二是配套分散，商业的分布以自然形成为主，陆域面积200平方公里左右的开发区分布着三三两两的商业小点，集中程度低；三是购买力低，大部分商业受众是产业工人，为日常生活提供便利，因此这也是与第一点档次不高形成呼应，普遍购买力低下。商业与住宿业是相辅相成，共生共荣的产业之一。商业配套强，酒店生意会随之带动，所以商业配套弱，也是困扰酒店的一大痛点。

　　痛点三：旅游不发达。

　　讲完商业的配套，很多人都会随之又想到旅游业对酒店的影响。当旅游成为国民休闲的主导方向时，很多开发区也都在积极打造宜居宜游的新城。有的挖掘自身的自然景点或文化内涵，有的引进大的旅游综合体，有的与周边县区联动，努力挽留过夜客，这些都是对酒店经营的利好消息。但很多开发区自然禀赋有限、打造理念滞后和投入资金受限等因素很难形成旅游的规模效应，更谈不上形成区域的旅游目的地，所以酒店业也因此难以尝到甜头。

　　痛点四：黄金周不旺。

　　旅游市场不发达，因此产生了“黄金周不旺”这个痛点，这个与旅游目的地城市或者旅游城市来讲正好形成鲜明的反差。当别人一房难求、成倍涨价的时候，开发区的酒店却“独守空房”，非但难以品尝黄金周带来的甜美果实，反之还要付出成倍的加班成本，凄凉之情，溢于言表。所以，难以分享五一、十一、春节等黄金周市场的一杯羹，也是开发区酒店的一大痛点。

　　痛点五：品牌进驻难。

　　开发区前期的酒店以家庭旅馆、家庭酒店为主，大胆的创业者尝到了第一杯甜头。当达到一定的人口规模后，或政府主导、或企业洞察都会衍生出规模型酒店。而这些规模酒店都难以引进优良的管理品牌，原因是多方面的。一是其客源量难以吸引品牌酒店的关注或者说品牌酒店尚无准备抢滩该区域的打算，多数眼光还是在一、二线城市；二是高额的品牌费用和管理佣金成为和业主结盟的一大拦路虎；三是开发区客源的消费力尚不足以支撑品牌酒店的价格体系，结果往往会造成有价无市的情形。

　　痛点六：价格处洼地。

　　同等档次、同等规模甚至是同一品牌的酒店，在中心城市的价格与在开发区的价格相比，开发区的价格明显处于市场的洼地。以走在全国前列、较为成熟的三线城市江苏昆山及其经济技术开发区为例，位于昆山市中心的高档酒店瑞士大酒店(2005年开业)最低房价为770元，而位于开发区的金陵大饭店(2014年开业)最低房价则为450元;位于昆山市中心前进西路的汉庭酒店最低房价为170元，而位于开发区的汉庭酒店最低房价仅为118元。所以，大型的会议团队移师开发区，不失为一种明智的选择。

　　痛点七：餐饮难为继。

　　受开发区消费存量不高、购买力有限等因素，酒店餐饮难以为继的现状在目前市场普遍疲软的情况下显得尤为突出。酒店餐饮菜品翻新率低、采购渠道单一、人员配置成本高、特色不明显等“家大业大”的经营缺点难敌社会餐饮。农家乐、品牌餐饮的涌现，对酒店餐饮的冲击始无前例，转型升级迫在眉睫。

　　痛点八：行业缺管理。

　　开发区一般是地市、县区级的派出机构，行政归属有待进一步梳理，行业管理前期代管，后期逐渐放开。所以，在这个过程当中政府对饭店的行业管理往往会出现人手缺少、精力不足、调控缺位等现象。随之而来也产生统计数据不全面、行业之间竞争无序、缺乏同业沟通和资源整合等管理短板，也就是笔者开篇提到的“冷暖自知”这种现象。

　　痛点九：规划不确定。

　　开发区的定位比较明确，但规划会因时、因势而变，不排除后期作调整的可能性。所以，前期考虑到与政府接待、住宅配套等原因会建造一座酒店，但后期随宏观环境的影响、产业布局的变化、城市规划的调整，也不排除会出现“乾坤大挪移”的情形产生。所以一旦当酒店出现“无城可依”的情况时，这对酒店的经营是致命的。

　　痛点十：回报遥无期。

　　任何性质的业主投资酒店都是讲究回报的。因规模不同，小则几千万，大则几个亿，在目前酒店业普遍亏损的情况下，要见到可观的回报资金遥遥无期。这是酒店最大的痛点，也是对酒店行业发展非常不利的地方。行业内对轻资产扩张趋之若鹜，但总要有人来做重资产投资，所以决策和战略层面既要谨慎而为，也要借势借力，规避风险，整合资源，或许也会“拨开乌云见青天”。

　　尽管地处开发区的酒店存在那么多的痛点，好像是为酒店经营找到了桩桩借口，但笔者认为经营者还是要有足够的信心面对现实的挑战。随着气温回升、旅游资源的丰富和人均收入的提高，大众对酒店的消费需求还是显而易见的，只要酒店用心经营、做好管理和服务的文章，相信生意不会很差。

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