如何看王思聪30亿投资7星级万达瑞华酒店?

　　2016年6月18日，国民老公王思聪在上海的“7星级”万达瑞华酒店，终于开业!酒店坐落于黄金地段上海外滩金融中心，根据各路媒体公开报道酒店的地价成本17亿，装修成本13亿。结合项目建筑面积3.6万来看，酒店单方造价(不含土地成本)接近3.6万/平米!

　　1. 这个投资在万达酒店品牌中算什么水平?

　　可以看到，思聪老公旗下四个酒店品牌-万达锦华、万达嘉华、万达文华、万达瑞华中，万达瑞华档次最高，定位堪比丽思卡尔顿、华尔道夫，白富美中的白富美!客房净面积在45-55平米间，单方造价上1.6万/平米根本没悬念。 不过，以万达这么多年酒店业主的经验，成本控制应该很牛了，据我的猜测，上海万达瑞华的单方造价差不多在3万/平米以内～，这么算下来，投资该在10亿内，也是相当土豪了!

　　2. 住进去要花多少钱，哪些人会住呢?

　　上海的万达瑞华，基础房型在携程的无早房价3100出头，在黄浦区内几乎是最高的价格，比半岛、朗廷和华尔道夫高800-1000左右。成都的万达瑞华，基础房型在携程的无早房价1500出头，锦江区内只比博舍低，略高过尼依格罗、香格里拉、君悦等酒店。武汉万达瑞华，基础房型在在携程的无早房价1100出头，武昌区内的领头羊，售价高过万豪旗下的万丽和喜达屋旗下的威斯汀。果然，一分投资一分价啊!

　　问题来了，上海的万达瑞华都3000价格了，190间客房都能有哪些人住啊?笔者从携程调出万达瑞华在成都和武汉门店数据，整理分析了下客源结构(假设各客源入住后留言的机率一样)，发现即便是在OTA预定渠道，商务客是酒店客人的主力，那么更别提把占大头的商务协议渠道客人、会议团队客和少量的旅行社预定渠道来的客人算进来了。

　　所以，在上海的“7星”万达瑞华，依然是商务客是消费主力!鉴于这家酒店的地段足够吊炸天(上海外滩，紧邻黄浦江畔，可俯瞰外滩)，想必这3000多的房价，一定稀释了同区域内半岛酒店、朗廷酒店和华尔道夫酒店不少高级房型的顾客，这当中自然少不了政商名流、娱乐明星、500强公司的精英，还有有钱任性的个人商旅客人啦!

　　3. 如果投资这么高的酒店平时剩很多空房，那么酒店是如何赚钱的?

　　诚然，数据显示，高星级酒店能有6成的出租率，算是运营得不错的，而一线城市核心商圈核心地段的高星酒店，经营稳定期出租率有望上70%。

　　然而，全国来看，大多数的高星酒店都在亏损或者正徘徊在亏损边缘，主要原因还是2012年年底“国八条”出台后，三公消费对高星酒店的支撑不再，很多高星酒店顿时少了很多生意，很多时候房间都空着。如今，建这样的高星酒店好的情况也只是15-20年回收(不算地价)，内部收益率多在3%以下，更多的是负值(乍看还不如理财呢!)，那么为什么还会有企业土豪选择趟高星酒店这趟水呢?我梳理了以下几点原因：

　　3.1 政府拿地硬性要求

　　很多高星酒店是政府规划中硬性要求的房地产配套项目，也就是说如果开发商要拿土地，前提条件就是答应盖一座高星酒店，提升当地形象;

　　3.2 “酒店+地产”模式盈利

　　酒店自身不是赢利点，但是酒店可以带动地产溢价，催生附加值。一些开发商为了提高写字楼、住宅、商铺等业态的租金或售价，需要做高星酒店作为配套，也就是酒店+地产模式，达到酒店项目收益不好看，但整体大项目收益喜人的效果。以万达为例，我们会发现，每个万达广场都是市中心，而几乎每个万达广场项目都配有一个高星酒店。万达在疯狂的建万达广场(现在是建文化旅游综合体)，配套建酒店。

　　3.3 现金流及资本运作

　　收入正常的酒店现金流充足，酒店估值高，融资方便;酒店出售时的资产估值就是以当年酒店净现金流除以资本化率，好的酒店资产如此算出来的估值还是比较可观的。此外，初期的固定资产投资，投资者投资并非是全额的，而是利用融资渠道(银行贷款、信托融资等等)撬动资本。通过资本杠杆，换得一个现金奶牛，还是有很多可以“盈利”的空间。

　　3.4 有钱任性

　　譬如上海的万达瑞华(上海万达瑞华为万达集团的纯酒店投资，无地产配套。不过据说是合资项目，应该多少还是有点上海外滩金融中心的股份吧～)。

　　对于中小投资者，如果想投资酒店，还是选择经济型和中档酒店产品做更现实，譬如中档酒店的明星产品——人文精品酒店亚朵。我是亚朵开发经理，有需要可联系18718472097(可加微信)，我会分享中肯、专业的意见哦。

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