地产人不适合做公寓?听听业内人士怎么说

　　沉寂了两年的房地产又回到“娱乐圈”，茶余饭后都是地王、房价、买不买房的话题，鉴于房地产行业自身的行业属性，这几年似乎很难被互联网入侵，但是今天没有翻天覆地的改变，不等于明天也不会。地产人面对开发行业政策与市场的不确定性，面对互联网浪潮的席卷，一拨拨地产人走上了地产创新之路，今天我想要谈谈地产人和长租公寓。

　　互联网入侵下的地产行业

　　以互联网为核心的信息技术革命席卷全球，一个一个传统行业被“野蛮人”入侵，这个野蛮人就是互联网人!他们熟悉正在形成的线上生态，玩起来如鱼得水，就如当年成吉思汗的蒙古骑兵、希特勒的坦克战车，他们以我为主，创设新的战争规则，相当于现在互联网圈时髦的“降维”打法，如入无人之境。过去两年的热门话题是拥抱互联网、地产创新，如腾百万合作、链家转攻线上、搜房转攻线下、房多多等新的卖房方式、长租公寓、联合办公、地产高管创业等等。

　　今年房地产买卖的量价齐升暴涨，地产商和地产人都赚的盆满，但内心依然忐忑、如履薄冰，每拿一块地、每一次开盘都胆战心惊。并且一拨拨地产人走上了地产创新之路，肖丽加盟房多多、毛大庆创办优客工厂、蔡雪梅逐梦Elab、黄海滨投身长租公寓、胡京要玩新型办公、陈凯执着玩儿金融和重资产，越来越多开发商高管陆续投身房地产创新。而摩拳擦掌、跃跃欲试、时刻准备着的人更多，也许你就是其中一员。

　　地产人是“富二代”，做公寓需要由奢入俭难

　　我印象深刻的是一次拜访旭辉林中董事长，他说地产人是富二代，大手大脚惯了，干不好公寓。我认可林董这个观点，地产人由奢入俭的角色转换不容易。2014年我开始做水滴公寓，开始寻求和开发商合作。过去一年，我接触了Top20大部分开发商，总体印象是开发商对于联合办公和长租公寓，还处于观望、试验阶段，一般由城市公司营销副总或者物业公司牵头探索，这半年探索的结果并不尽如人意，我分析主要原因如下：

　　首先，分管领导非专职，他还要背负本职岗位的KPI，投入的精力极其有限，我们这些创业狗，天天琢磨、夜夜研究，还前赴后继地往坑里跳呢。

　　其次，具体工作人员虽然是专职，但没有相应的职业发展路径、绩效薪酬方案，完全凭热情，凭责任心，这个状态不持续。开发商是玩儿“大钱”的，公寓是服务业，都是一些琐碎、小钱的事情，看着身边地产同事都干着惊天动地的大事业，自己难免迷茫和孤单。

　　第三，公寓租客的获客基本全部在线上，开发商团队很少有人真正懂线上生态。另外，买房人基本30岁之后，而租房人基本是30岁之前，过往的职业经验，地产人读不懂这些小伙伴。对用户的不熟悉，让地产人在产品定位、营销招租上无所适从。

　　第四，公寓的装修总体是在控制成本、做减法。增加配置、加法是顺着人性做，容易些，减法是逆着人性做，没有一点“苦难”是做不到的，更何况，在追求高逼格的开发商氛围下，谁敢把产品做的很Low呢，领导和同事以为自己不懂专业呢!

　　举个例子，我想和招保万金中的某一家(虽然现在这个说法OUT啦)抱个大腿，搞些业务合作，其高管安排战略发展部和我沟通，聊完之后说，这事儿属于设计营销部负责，该部门同学听说我们毛坯三房，只需要四万多装修费就可以拎包入住，感觉我太能“忽悠”，就说这事儿可以找物业公司聊聊。创业嘛，就是要皮厚和皮实，继续和物业公司领导汇报双方的战略协同性，这个领导听了后说：实际这事儿我们可以自己干，要不你搞个提案我看看吧。结果就是没有结果，这是2015年初的事情，一年半后的今天，虽然开发商对公寓的热情高涨很多，但依然不在战略层面思考，最多算是战术的补充。按照《创新者的窘境》的逻辑就非常容易理解了，一个主营业务盈利很好的成熟企业，很难捕捉到处于萌芽状态的下一个商业机会，如IBM与微软的故事、Intel与高通的故事。

　　地产人做公寓也有天然的行业优势

　　实际上，地产人做公寓的优势也非常明显：

　　首先，不管是买房还是租房，都是解决居住需求，地产人对具有生活场景的居住研究，已经非常系统和深入啦。

　　其次，地产人有更多的资源和途径获得优质房源，毕竟房子是地产人造出来，掌握着制造的源头。

　　第三，公寓的设计管理、工程管理、招采管理对地产人来讲，太小儿科啦。

　　第四，地产的金融属性，培养了地产人对租房金融的创新能力，现在开发商都大举进军金融领域，地产人也有丰富的金融资源。在租房领域的供应链金融、消费金融的场景非常多，地产人轻车熟路。

　　归纳起来说，公寓领域需要的主要技能，地产人基本都很擅长，但难点在于机制体制、思维习惯。也就是说，硬技能基本没有问题，但软技能不足，这软技能都是一念之间的艰苦修行。虽然地产人转型做公寓人，需要交学费、需要调整心态，但从日本和美国公寓发展历程来看，我坚定看好地产人及地产商在公寓领域的主流影响力，甚至我认为，开发商是推动这个行业快速发展的主力军。