酒店是个“毛”——酒店投资的那点事

　　(迈点专栏作者 李明)聊酒店投资，就不能不说酒店的产生和来源。无论中外，酒店都是伴随着经济活动、旅游休闲活动、政务活动产生的。它是人员流动的一个点，一个提供住宿休息的地方。这是酒店的“皮”。在投资酒店的任何时候都不能忘记：“皮”之不存“毛”将焉附。酒店就是那个“毛”。

　　虽然历经历史沧桑，但酒店的“皮”一直没变，随着经济大周期的轮番转换，在不同时期它时而晶莹剔透，时而暗淡无光。酒店不是“先锋官”，它属于伴生物种，它同步或滞后反映经济、旅游、政务活动的大周期。反过来说，一个城市的蓬勃发展必将带动酒店业的发展。所以，去大城市，去一线城市投资酒店更靠谱。

　　当我们知道酒店赖以生存的土壤后，就需要找一块好地，把酒店“种”上，这就是酒店投资中对选址的要求。好地的标准是“皮相”好，即经济活动、旅游休闲活动、政务活动的聚集地。好地都是高产的，不要过于担心聚集地的竞争压力。刚开始投资创立酒店品牌时，最好不要幻想“酒香不怕巷子深”，往深巷子里钻。不然，结果很可能是有“钻”无回，这种深刻教训在市场上依然时而发生。

　　酒店选址确定后，接下来是工程阶段。通过工程、设计、装修打造一个“窝点”，即打造一个为流动人员提供住宿休息的空间。流动人员需要一个地方好好休息，这是最根本的诉求。切记在未满足其根本诉求时，为了节省而节省，为了设计而设计，为了特色而特色……就像是一颗树，当枝蔓太多时，反受其累。

　　“窝点”的打造有两个关键词：休息和空间。这意味着工程阶段的基本要求是：围绕空间展开，好“钱”用在“休息”上。如重点投入与客人亲密接触的部分，如床品、布草、洗浴、牙具等。对网评上面普遍反映的问题，如隔音、异味等充分重视，并从一开始就采取预防措施。充分利用装饰品、绿植、鲜花等有助于营造氛围的物品等，所有这些，目的只有一个，那就是创造一个轻松舒适惬意的空间。

　　工程技术是酒店的“血管”，给排水、强弱电、空调、电梯、热水系统、消防等设施设备的完备和良好运行是酒店经营的必要前提;设计更多考虑的应该是对空间的利用和把握上，空间利用更加实用合理，人流、物流的动线更加顺畅，而非花哨猎奇;装修施工更多的是对精细化施工质量的把控，使设计图在现实中重现，而非偷工减料、粗糙马虎。

　　“窝点”打造完毕后就可以开门迎客了，是一飞冲天还是跌入深渊，在实际运营阶段一切将水落石出。开业迎宾涉及到人、财、物，即员工、资金、物品。员工是一道风景线，穿梭在客人中间;物品是死物，因为人的使用才会拥有生命;资金一肩挑两头，一头是员工，一头是物品。

　　资金可以是工资、奖金、灵活有效的财务制度等，它是撬动员工这个宝库的钥匙。一旦人的问题解决了，物品就会适得其所，物尽其用。所以，抓住“财”这个牛鼻子，以人为本，客人必将会在一种如沐春风般的环境中登记、住宿、退房。最后也必将体现在优秀的入住率、平均房价、净利润等指标上。

　　选址、工程、运营是酒店投资的三部曲，选址在于眼光，工程在于控制，运营在于人心，三者互为助力，缺一不可。其中，运营阶段是选址和工程的变现阶段，运营好则全好，运营差则容易产生相互扯皮的现象。这需要在酒店投资的前期至少要对市场平均运营指标和自身运营能力，如入住率、GOP率等有个明确的认识。如果说选址和工程对后期运营潜力有限制的话，那么市场平均和自身的运营数据则对前期选址和工程带来约束。

　　酒店投资需要一个强有力的集体。其中，一个能把握方向的领导，拥有“唐僧”般坚强毅力和不达目的不罢休的精神劲头。至少选址、工程、运营三个“徒弟”：敢冲敢闯思维不受拘束的“孙悟空”选址团队、任劳任怨执行力强的“沙僧”工程团队、笑容可掬灵活待人接物的“猪八戒”运营团队。如此这般的“1+3”组织形式将发挥出远大于“4”的效果。

　　国内酒店业大多被作为地产和旅游的配套产业，对其缺乏大量单独深入的研究，且以国外品牌酒店为荣。久而久之，国内酒店业就会缺乏独立思考的能力。

　　万幸的是：在高端酒店大多贴牌国外品牌时，国内草根酒店创业帮们始终没有放弃自下而上的探索，如十年前的经济型酒店，如今的中端精品酒店。高端酒店也在觉醒，如万达整合创立自己的高端酒店品牌。

　　国内酒店业正在蜕变，正在走一条独立自主自强不息的道路，一条将酒店作为独立产业，而非附属产业的道路。这就迫切需要我们摒弃原有思维，在做酒店投资规划时，真真正正、踏踏实实的对选址、工程、运营三方面好好研究，谋定而动。