五个步骤教你如何提高公寓出租率

新公寓租金如何定？制定标准从何而来？周边具有竞争性质的公寓租金水平是怎样的？目标租客的承租水平如何……这些都是影响公寓租金制定的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和对调研对象的精准分析之后才能得来，在此给大家推荐几个具有代表性的公寓租金调研方法以及租金市场调研报告的整体思路和实施方法。

　　关于市场调研

　　针对公寓的市场调研，我接触的很多房东较为流行的做法就是：“化装成租客去打听下对方公寓的租金价格，然后看下对方的装修风格，接着根据自己的投资成本和预期收入确定一个价格” ，用这种方法做调研的房东，完全是在用调查来掩盖自己判断能力的缺失。实际上大部分的房东都不太重视市场调研，或者说不清楚如何做市场调研，而我今天想和大家分享如何用互联网思维来给公寓做市场调研。

　　1、设定目标：以租客需求为导向制定TY公寓的租金价格。　2、收集信息：常用的公寓租金测算方法有几个途径：（1）实地调研；（2） 网络查询；　（3） 与第三方公司合作；　（4） 通过商品房租金价格进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型品牌公寓租金估测）；　（5） 经验数据。

　　接下来就通过一个实际案例来帮大家测算具体的租金制定：

　　一、项目基础信息及租金定制思路

　　公寓名称：TY公寓

　　房间数：89套

　　出租率：95%左右

　　户型：单间，大单间，一房一厅，两房一厅

　　地址：深圳宝安新安上川路

　　交通：洪浪北地铁站1公里，步行15分钟，摩拜5分钟，公交10分钟

　　硬件：除了电视选配其他都有

　　特点：一楼有集休闲、娱乐、体育、看书、水吧5个功能区的超大公区以及天台露天花园公区。

　　租金定制思路：

　　① 片区公寓租金水平：项目1.5公里范围内品牌公寓，农民房，商品房租金价格；

　　② 公寓竞品：根据公寓定位，参考竞品；

　　③ 片区租客承受能力：结合不同类别的区域的消费水平；

　　④ 公寓地理位置、发展前景：公寓周边是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

　　二、竞品调查

　　1、城中村农民房：岭下花园

　　单间：不带电梯900元/月，带电梯1100元/月

　　特点：空房为主

　　2、附近公寓

　　单房：DSTY公寓1600元/月；YL公寓 1780-1980元/月；JH公寓2280元/月； NY公寓2180元/月；MF公寓2580元/月。

　　3、附近小区房——上合花园

　　两房一厅：3800-4600元/月不等

　　合租单间：1900-2300元/月

　　结论：定位是在南山和西乡附近上班的，讲究生活品位的注重社交的白领青年为主，近地铁。

　　三、定价分析

　　1、地段

　　该地段处于关外与关内交界的地方，发展前景一路看好，周边配套的设施应有尽有，大型娱乐场所超市影院在周围均有分布。

　　2、定位

　　该区域定位——为青年人及创业者提供一个住房、工作、休闲、娱乐一体式服务的青年社区公寓，一共只有两家。

　　3、交通

　　距离地铁口1公里，步行15分钟左右，相比于其他品牌公寓地理位置不是很占优势，地理位置处于中游水平。

　　4、配套设施

　　硬件配套（公寓智能配套等）、软件配套（公寓管理系统专业运营团队等）。

　　公寓采用市场上最先进的智能硬件配套管理，辅助最先进的租房管理saas系统，5位专业公寓运营团队人员通力协作。

　　四选择定价方法

　　选择用租客需求导向型的定价方法，一切以租客的需求为中心，具体可以查阅之前专栏板块的文章—— 公寓如何定价？决定你公寓价格最重要的因素是什么？

　　五运用定价策略

　　1、填补空缺法

　　关于停车：该区域普遍存在的一个问题就是停车难，租客开车出行不方便。

　　针对停车难的问题针对性地配备了具备驾驶技能的2名驻店管家，为进出公寓的租客提供泊车服务。当租客回到公寓前，提前告知管家到达公寓时把车辆交给管家，管家代为驾车到附近距离900米的宝安公园公益停车场。当租客出行时，公寓提前为租客提供免费电动车服务让租客驱车前往公益停车场取车，管家自行取回电动车。

　　2、满足租客多层次需求

　　关于软装：针对个性化的租客，公寓设计了5个主题风格的软装服务。从背景墙的主题颜色，到沙发面料的选择，再到落地灯的款式，以及布艺的搭配都尽可能的呈现多种层次的选择。

　　3、极致产品

　　关于网络：根据公寓的总体结构和用户的需求以及未来的发展趋势对该公寓的无线网络覆盖进行了定制化的设计。

　　4、提高租客参与度

　　关于涂鸦：让租客将涂鸦带入俏皮公寓 ，让出租屋也能充满人情味儿，你的房间自己做主，你涂鸦，我买单。

　　5、提升规格

　　关于专属：每个房间都有一个专属的有规格的名字，每一间房都是属于自己的专属品牌。

　　结论：针对TY公寓周边的市场调研，我们做出了以下定价结论。