地产的下半场不属于房地产?地产商们有话说!

　　有一个现象很有意思，从前我们去参加房地产相关的论坛，开发商是当然的主角，而座次大约也是按照销售额排名来排，卖的多的卖的快的底气就足，就可以代表行业的声音。可不知从什么时间开始，“开发商”这三个字有了负面的含义，大多数志存高远的会把自己叫做“城市运营商”，最差也该是“地产商”。

　　在刚刚结束的“2017中国城市更新论坛”上，我就主持了这么一个环节：关于地产的下半场，地产商们该如何应对?原本这个环节是请《地产》杂志的主编张文豪来主持，他下午临时有紧急事要处理，换了我临时救场，没想到因为没有特别的准备反倒是问出来了特别的效果。

　　下面是我根据大会速记稿，凭记忆还原的现场对话：

　　【对话：迎接地产的下半场】

　　对话主持：中国城市更新论坛秘书长陈方勇

　　对话嘉宾：

　　中国金茂集团执行董事CFO江南

　　首创钜大行政总裁冯渝坚

　　朗诗集团副总裁兼北京公司董事长周青

　　阳光100副董事长范小冲

　　北京嘉德投资集团总裁郑慧红

　　陈方勇(主持)：

　　这个对话环节可能是整个大会比较期待的一场对话，因为终于有机会轮到地产商上场，我们这个大会看起来更多的是做投资和运营的人在发声，而原来地产峰会上的主流——地产商们似乎成了这个大会的配角。这也就引出我们今天要讨论的话题：地产下半场，其实现在都成共识了，就是从增量到存量时代，地产商该做如何的选择?

　　今天来的五位嘉宾也蛮有意思的，这里面有央企代表中国金茂、北京国企代表首创置业、两家民企代表：阳光100和朗姿地产，还有地产金融的代表嘉德投资。

　　我会按照这个顺序提我的问题。

　　第一个问题：圈里面大家讨论存量市场是什么，包括今年以来国家推出一系列鼓励租赁的政策，有很多评论认为，未来存量市场、租赁市场时代的天下属于国企，因为它拥有更多的资源，像金茂这种央企可能更占一些优势(比如：获取土地的优势、资金成本的忧伤等)。但是金茂在我们心目中，又是很特别的一个央企，因为通常认知上央企会有机制上的问题，应该比一般市场化的企业在市场反应上会弱一些，但是金茂推出来很多产品，却是很值得我们去敬佩的，包括金茂大厦、金茂府这种，金茂在本届大会的“十佳”评选当中也获得了好几个大奖，很出乎我的意料。下面就有请江南总讲一下，在存量市场，金茂的优势是什么?

　　江南：

　　谢谢对我们产品的认可，现在进入了下半场，我们讲下半场并不是说下半场比上半场要差，或者说什么黄金、白银的说法，我自己不是太认可。从时间段的发展来看，可能我们叫下半段更合适。

　　实际上我认为中国房地产市场还是处在一个非常快的发展阶段，主要从两个维度考虑：第一，时间维度，香港这么小(700万人口)的一个城市，它到1997年其实也发展了快40年，中国现在满打满算还不到20年，时间上我觉得还有很大的空间。第二，空间维度，中国房地产不是一个市场，一线城市、二线城市、三四线城市，我认为都处在不同的发展阶段和状态。

　　如果我们人为的划分现在是下半场，我也不认为下半场比上半场要差。相对来说，上半场是野蛮式的增长，下半场才是真正的竞赛，更精彩，更有成就感。我们叫下半场，我认为确实发生了一些改变，比如说至少一线城市，就像您说的，存量市场已经很大的大于增量市场了。这个时候我觉得大家在政策上，或者在这个公司的战略上、策略上都应该有一些变化，对于我们来说，很重要的一点，进入下半场必须具备几个核心的能力。

　　总体的观点我还是认为：中国城市的发展还没有到小打小闹的更新阶段，要说更新的话，还是大规模的发展和更新的阶段。因此，我觉得这个阶段主要需要具备三个核心的能力：

　　1、资本驱动的能力。从金茂的角度来说，我们本身是一个上市公司，现在也成立了金茂资本，包括跟苏总这边成立了一些开发类的基金。另外，金茂也有存量优秀的资产，我们现在也在高度的重视REITs这样一个架构，2014年的时候金茂就把自己的酒店板块分拆到香港做了一个上市，也是比较早的一个。

　　2、规划能力和产品力。现在很多城市(特别是一线城市)已经过了要为了居住而住的时期，大家都想住得更好，希望空间更合理、交通更优化，更加绿色、环保一些。所以，我们提出来我们公司的Slogan：品质铸就更美生活。一句话就是更美生活，是一种改善性的需求，这是我们的一个核心的点。包括在一级开发(城市运营商)角度，我们做的长沙梅溪湖的项目，也是住建部第一批八个绿色城市示范区的唯一一个由企业做的。比如说我们金茂的科技产品恒温恒湿科技产品，就是为了更好地更美生活。

　　3、运营能力。金茂的酒店有一定的运营能力，现在也在打造商业的，我想这个运营能力可能不光是地产商自己来打造，就像苏总说的，我们是打造一个平台，借助大家的力量，把这个运营能力做起来。

　　随着时间的推移、随着地产的金融化越来越明显，后面我提到的两个能力可能会越来越重要，就是产品力和运营的能力会显得越来越重要。但是，总体来说，我们认为中国地产的发展，目前还是一个发展的阶段，因此可以看到很多在一线城市持有的写字楼，我们也在很心痛地卖，就是这样一个概念，就是我们提出的城市运营商的概念，都是基于这样判断。

　　陈方勇(主持)：

　　特别谢谢江南总，江南总的发言提醒我一个现象，原来地产圈谈论的都是在追规模，千亿、三千亿乃至万亿，今天我看在座的几家，倒是把这点放在了次要位置，不知算不算一种特别。刚才江南总提的三个能力：资本力、产品力、运营力，这三个力在上半场提的比较少，大家都看速度，看谁卖的快。但是到了下半场这三点确实非常重要!

　　接下来，有请首创置业的冯渝坚总。首创置业在上半场我认为是掉队的(比速度方面)，但是首创在上半场有两个副产品是有收获的，一个是朗园，另一个是首创奥莱，现在已经是国内很有代表性的奥莱品牌。如果说下半场是要比产品力和运营力，首创置业凭借这两个副产品可以说是有了一些先机，现在下半场赶超的机遇来了，首创置业会怎么做?

　　冯渝坚：

　　特别感谢方勇和苏总能把中国城市更新论坛放在郎园，这是大家互相支持、互相互动的结果，特别欢迎大家到郎园看看首创下半场的一些新的表现。其实方勇说的我既认同也不认同，为什么?实际上我们首创置业自打在香港上市(当然我们比较早，2003年的时候上市的)，之后我们提的战略一直是“最具价值的综合营运商”，一开始我们就没有太追求规模。过去十年来讲，我们也被大势裹挟着也得加快自己的速度，也得加大自己的规模。但同时，我们一直是保持着整个业务线的全面均衡发展，首创过去十年基本上酒店稍微收缩一些，其他包括综合体、写字楼商业这块，我们还是有意识地展开。当然不是一个规模和速度的展开，我们还是对业务线的展开，除了朗园以外，包括我们现在在海淀这边做的天域西山系列，其实也有产业园的因素。

　　首创是这么理解的，因为房地产其实到目前来讲还是很大程度上是一个政策市，包括我们在京津冀这个大本营的地方，一方面政策从某种程度上是最多的地方，也是必须要坚决执行的地方，但是同时其实这也是一个政策特别扶持的地方，

　　所以首创一直是按照这个政策的指引方向，不能是简单粗暴的规模和速度的拼争，还是要回到我们一直所坚持的综合营运。

　　举几个例子。一方面我们大概在三年前调整新一轮战略的时候就感觉到了，我们叫“硬件的时代正在快速的过去”。现在不管是新楼还是老楼，更多是需要软件的内容填充，这里包括产业、商业和很多新兴的小企业。对于他们来讲，如何去更新他们的需求?因为他们的需求肯定不是我们过去简单的像金融街、CBD这种传统的商务中心样子，他们更需要的是复合型的需要，甚至于他们对整个周边的配套和周边其他企业是怎么形成一个小生态圈都很有需求，只是过去我们没有满足，或者说从某种程度上都没有太能理解，所以，就造成了货不对版。

　　但是，实际上这里又有挑战，因为这些新兴的东西很多需求自己也没有完全找准，这个过程好像有一个阶段需要大家互相找到。所以，首创从最早奥特莱斯商业(奥特莱斯也不是过去Shopping Mall这种购物中心)，2010年开始已经布局14个城市，当时我们理解是一个平的购物中心，我们叫Flash Shopping Mall。因为这种Shopping Mall还是一个综合体，不像国外几十条商街卖卖品牌，现在还有很多配套，有体验的部分、儿童的部分，甚至人口多的地方还有超市和影院部分，但是是商街式的，会体验更好，不会有等电梯的拥堵。我们有意识也会拓展新的公寓，总得来讲还是归在我们的战略里，我们要做一个最具价值的综合运营商。所谓最具价值，这些综合体最终体现结果也很简单，包括大家一直谈到城市更新和资产，其实这个资产价值就取决于它最终的租金、客流、租户的品质，商业也是主力品牌商的问题。

　　现在我们只是在单条线上有一定的规模，我们也单独把这个分拆上市，我们更希望各条线，包括以郎园为代表的改造线，能尽快地能抓住机遇成长起来，尤其是在京津冀大本营，这样政策输出会比较多的地区。所以，首创会更早地从土地开始就介入综合的规划，到最后产品的呈现来讲，我们也是会有一个综合的呈现。因为既然很多央企都会转战到雄安这样的地区，其实就给市场化留下了很多空间，这些空间怎么去填充?实际上我们已经有意识在布局了。也借助于咱们城市更新论坛这样的Android系统，我们也希望大家合力共赢的做法，能一块儿抓住下半场的(我也认同江总)黄金机遇。谢谢大家!

　　陈方勇(主持)：

　　感谢渝坚，其实前面两位国企代表都提到了产品，渝坚刚才提到了一点蛮重要的，产品再好，也要有人买单，最后应该是由资本市场买单最好。这个问题我想留给朗诗地产的周总，因为朗诗在上半场的时候被认为是一个做产品吃亏的企业，很多人说有上半场几个做产品比较好的(比如绿城、星河湾等)，都因为做产品而放慢了速度，最终似乎下场都不是太好，好像在上半场是有点儿吃亏。朗诗做绿色地产大家都很认可，那下半场产品时代来了，我不知道是不是会有有一个逆袭的机会。这次大会的评选很有意思，我们有十大技术推动奖，居然朗诗绿色也获奖了，可见大家对绿色建筑充满期待，下半场大家都想看到更多真正关注人的一些东西!下面就让我们听听朗诗周总的意见。

　　周青：

　　感谢方勇，感谢大会组织者。朗诗现在坚定地做两个事情：1、坚定不移地做绿色建筑。细节就不谈了，朗诗成立的那天，第二个项目就开始做绿建，一直到现在。2、我们要坚持做转型，就是资产轻型化。上午苏鑫也说了，转型是地产商必须面临的一个课题，所以朗诗把自己定位是一个开发服务商，更重要的是服务，这个服务将来的业态会包括很多，包括公寓、养老(常青藤)、城市更新。

　　今天说到城市更新，我不知道这次城市更新论坛是不是到目前为止国内最大的论坛，但是我们希望是，感谢苏总的坚持，操办这些事情，我们希望这个论坛越办越大、越办越有影响力!在这个论坛中，我们感觉到房地产商是被忽略的，苏总说城市更新不是房地产，意思就是房地产商干不了这个事，或者是房地产商干这个事没优势。从时间安排我们也看出了这一点，上午随便就把我们取消了，下午好像也是很勉强地安排了一下，让我们讲讲话。所以，我现在深刻地感觉到了，好像在城市更新这件事上，我们房地产商这些人好像是资历不够，我也还是想说说，我想表达三个方面的想法，让我们紧跟苏总这样资历比较高的、曾经干过房地产的人。

　　一方面，我觉得城市更新可能是城市的市政配套不够，或者是建筑物老了，或者是功能需要提升了。所以，放在一个更大的时空里面理解，我觉得城市更新是我们人类科技发展过程中必然的需求，就是我们从农业到现在的工业化，到现在的信息化，到未来(上午北大吴教授讲的)人工智能，再到生物科技。实际上随着科技的进步，带来对我们生活方式的改变，这个生活方式的改变，带来对我们过去的规划要重新调整，对我们过去的构想要重新进行梳理，我觉得是一个更大的时空，用苏总的话说是消费升级，我认为是在不同的时空阶段里面对城市功能的新要求。

　　第二方面，现在我们就要回答信息化时代下的城市更新，怎么和信息化结合起来，和信息化时代下的消费方式结合起来。我昨天刚从北海道回来，我觉得在信息化方面我们比日本已经先进了很多，我们的微信、支付宝他们都很羡慕。在城市更新里面，到底什么更重要?有的说是内容重要，有的说是对空间的改造重要，有的说是运营重要，有的说是资本重要，我觉得它们都重要，但是更重要的是整合，所有整合的能力把内容、空间改造、运营、资本整合在一起，我觉得谁可能会是城市更新的领头羊。所以，在整合这方面恰恰是房地产商的看家本领，我个人认为，在城市更新这个市场里面开发商仍然是会大有作为的。

　　第三方面，什么样的人能干城市更新?我觉得模板可能就是苏鑫这样的，干过房地产的，又比较执着，苏鑫这么多年了，不看电视、不开车，多执着!所以他不会像长盛晚了半个小时，苏鑫赶地铁从来不迟到，所以比较执着的人可能适合干这个。再一个是有点儿文化的人，单纯的算经济账干不了这个事情，还得有点儿历史观，还得有点儿未来观，因为对城市更新大家赋予了它太多的要求，要有历史的痕迹，要有文化的素养，还要有经济的价值，还要满足生活提升的要求，对城市更新确实提出了很高的这方面的要求，一般的人是干不了这个事的。我认为传统的房地产商可能干不了，但是传统的房地产商学习像苏鑫这样比较执着、有文化的人，我觉得我们在这里还是可以有所作为的。希望在中国未来城市更新里面，房地产商仍然可以发挥他应有的作用。谢谢!

　　陈方勇(主持)：

　　谢谢周总!周总的话我们听明白了，周总说下半场开发商应该还是主力，虽然说跑得慢一点，但是底蕴很深，超速很快。像之前苏总他们虽然跑在前面，但是还是有机会很快就能超越，大概是这样的意思。下面，有请另外一个有特点的民营地产商代表阳光100的范总来说一下。阳光100其实进入下半场已经干了几件很有代表性的事情，一个是孵化了毛大庆(毛大庆明天来)，第一个优客工场就是在阳光100里诞生的;第二个是接盘了李亚鹏，把文化人做的雪山小镇给接了。他们这次参评报了一个案例也很有意思，在柳州那边做了一个城市更新，我们都以为城市更新只有一、二线才有，他们却在三、四线城市也做了很好的城市更新实践，这个可能就是开发商的优势所在，我觉得真是一些小的资本都不敢去做的城市更新，因为没有市场，只有开发商有这个资源去撬动。所以，下面我们就听听范总的高见。

　　范小冲：

　　我先祝贺咱们这次城市更新这么一个大会，我觉得这是标志性的。刚才说了上半场、下半场，好像是说上半场增长快、下半场增长慢，上半场毛利高、下半场毛利低，其实都不是。实际上上半场是开发时代(增量)，下半场是个存量时代，城市更新就是一个巨大的金矿或者是巨大的市场，所以，我觉得下半场是个存量时代。也许这次大会就标志着中国房地产开始进入存量时代、城市更新的年代。

　　刚才提到柳州的项目，实际上我们也是在柳州的新区CBD招拍挂买了地，它全是商业，挨着城市中心、江边，环境很好。实际上今天的商业都不灵了，那些购物型的购物场所，过去是卖场，是卖商品的，所以是靠商品、品牌、打折来生存的，像过去的购物中心是大卖场，是购物效率最高的，但今天都被电子商务和一些其他的就近购物所替代了，很多已经开始过剩了。你拍地本来就很贵，又在这儿做了一个商业街，还不是过去简单的靠“一铺养三代”去卖散铺，你现在怎么来做它?今天怎么能使它更有人气?靠商品今天已经没有人气了。怎么去做?

　　我们发现这地方原来是柳州的发源地，叫窑埠古镇，是柳州当时的码头。我们在那儿寻找、挖掘柳州的文化，应用柳州当地的村落式建筑的布局、城市的龙脉，以及建筑的一些风格，通过文创、文娱、文旅、文体，使得它在这儿变成街区综合体，就是开放的街区形态，多元化的，然后是综合的业态，一体化的运营。演绎的是这个城市的文化，本身也是一个旅游的目的地，也是一个大家在这儿相聚和繁荣的地方。过去追求的都是高大上，就是曼哈顿范儿，走到哪个城市都没有这个城市的印象，这个是小而美，反而代表这个城市。

　　所以，越是小的城市就越需要文化。像我们“十一”搞场活动，可能大家都不相信，柳州才100多万人，我们的活动6、7天就来了65万人(可谓倾城行动)!因为现在这个城市所有大的活动都在这儿举行。包括像前一段搞的“国际铁人三项”也都在我们那儿，还不是我们举办的，是租我们的地方来举办的。也就是说它已经变成这个城市的代表，在这儿能够找到这个城市的文化、历史，当地人在这儿又能找到面向未来的生活方式。当然这是一个新建的，但是是以面向未来的生活方式做的，颠覆了传统的商业界、卖场，而把它做成了一个秀场。

　　今天城市更新的机会是非常非常多的，因为过去城市建设的逻辑实际上是以功能和经济，把人当作是一个工具来看待的，所以是怎么效率最高怎么来，这儿是行政区，那儿是教育区，这儿是CBD，那儿是商业区。今天实际上是随着物质、文化整个的提升，大家现在开始需要用人文的眼光、社会的眼光、通过人的视角来重新看这个城市如何来生活，如何让生活更美好。

　　所以，从这个角度一看，现在很多新建的项目实际上也不符合今天的需求，所以，现在有很多新的建筑没有内容、没有运营，也给像Base这样的公司以很多机会。

　　前几个月我见到一个丹麦的规划大师杨·盖尔，他正好还在中国北京过的生日。他在50年代的时候就开始倡导，说丹麦后工业化时代该怎么做，他倡导人与人之间、邻里之间的交往，就是倡导自行车，不是变成汽车的城市，而是变成人、自行车的城市。所以，他从那个年代就在推广绿色出行、自行车、城市的交往。我看了他做的很多案例，很有意思。

　　我看过去在纽约的五大道上，专门有一条街，最后让他们在这儿做得很好玩，一下子就变成了一个人行大的广场和空间，他们先告诉人们这段在整修，因为在美国做这些事是非常难的，是私有制的，他先说整修、修路，把这儿封了，然后慢慢就人行，最后大家说人行很好，就不让车走了，最后就就成了。包括在莫斯科，在悉尼，在很多城市都在这样做。实际上这个也是城市更新，也就是说站在一个以人为本、未来生活的场景重新审视一下我们的城市、生活、工作。所以，在今天随着土地越来越贵，现在拿块地都是六环以外了，在城市中心、里面有一个巨大的宝藏，也就是说对于开发商来说，还有巨大的机会。

　　刚才周总也说了，在国外也是，城市更新是干苦活的，真正干这个活的还是开发商干的。为什么不是房地产呢?不能用过去房地产简单的买地、拆平、新建、只销售、只招商、不运营，今天得要用城市更新的理念，组合这样的资源，以一个新的更新，首先要更新开发商或者是大家心目中的开发模式，以这种模式来做，我们开发商还是有机会的。所以，我们在上面这一排坐着的开发商还是居多的，希望苏总不要离开了我们开发商，千万别把我们开发商忘了，真正的城市更新还得要靠开发商的兄弟。

　　陈方勇(主持)：

　　特别谢谢范总，范总其实说了一个很重要的理念：上半场、下半场，其实我们告别的不是开发商，告别的是制造业思维，原来是卖场思维，现在我们要改成买场，生活场这个思维。还有一点，未来的城市一定是以人为尺度，人不是城市的棋子，城市要根据人来存在。

　　我把最后总结的重任交给郑总，下半场有一个很著名的说法，大家都知道地产金融化时代，现在有两条路大家在选择：一个叫做黑石;一个是铁狮门。下半场到底是黑石路线，还是铁狮门路线?或者说有第三条路线?

　　郑慧红：

　　我今天带着复杂的心情得声明几件事：首先方勇秘书长很辛苦，我们哥俩也很熟，但是他没有搞清楚我是干嘛的。上午长盛给了一个定义“来自田村的黑社会”，上午苏总又提到了城市更新，大家一定要注意，三番五次强调绝对不是房地产开发。(哥哥心里苦哇!)

　　首先，第一个观点完全同意周总和范总的态度，所以说这个比较简单。跟方勇开个玩笑，把我放在开发的下半场，实际上我们这几年还是建立在开发的基础上。因为我们嘉德这个名字也特别怪，昨天有媒体的总编给我打电话，说你们新加坡嘉德以后去新加坡了?还有的人叫我们嘉德拍卖，其实全然不是，我们嘉德跟那两家完全没有关系，我们就是是地地道道北京原生原长的开发商，最早在长安街上做过项目，现在我们企业在北京香山前面做了一个著名的中间艺术区，那里有剧场、影院、美术馆，我们在海淀还承担着每年上百万平米的政府网信工程，我中午就又赶回会议室开了一个会又赶回来了。

　　所以说，我说今天既然叫地产下半场，上午黑石老总说的挺好，我跟着苏总做投资，跟着苏总做城市更新，这次我们参与这个活动嘉德资本，我们也参与改造刚才我说的上地语言中心，还有很多城市公益项目。昨天晚上我们在一起迎接未来的理事，我们请的一位建设部规划学会的秘书长，就提到了十几、二十年以前，在咱们住建部就有城市更新这个组织。我们悄悄的，也在十年以前不小心做了城市更新的项目，现在站在地产商的立场上，刚才周青总说得很好，实际上房地产开发商的角色也好，它的整合能力是挺强的。我们现在想做城市更新，我们苏鑫总提到第三个问题，消防、规划不符合怎么办，这都需要我们有整合能力的人都去整合。

　　同时他又提到了合作，他有很多合作伙伴。实际上，我们做城市更新，首先需要做的就是寻找合作，尤其在我们的国家里面，就要跟政府进行合作，跟法规合作，想政府想做的事。我们传统的开发商买了地，铲平了，盖起来，招租、销售完事儿了，后面就等着在座的各位去做更新。

　　我们现在有一个想法，现在的开发商首先要做到的第一个事，你做不成产品就被革新，开发商有很重的责任，我们会整合在座的投资、运营商，因为城市更新最重要、最核心的王牌就是运营、资产管理，最后加上金融，要通过资产证券化，通过REITs退出等等。我们要学会这些模式，尤其是我们自己做的东西，通过这次活动，我们以后要按照这次论坛产生的很多成果、很多优良的经验继续做好城市更新。

　　今天坐在上面地产的这些人，我看周总有点激动，实际上也反应出来苏总的朋友还是有文化的开发商比较多一些。因为苏总就是有文化的开发商，但是他现在摇身一变，他要“去房地产”。我们传统做开发的，也一定会告诉大家，整合各种社会资源才最重要，实际上我们和北京的首农、一轻、王府井这些个大地主，就有股权上的合作，股权合作好像是利益、成本最高，但是实际上效果是最好的，也符合我们投资人的逻辑：共赢、共存、共发展。谢谢!

　　陈方勇(主持)：

　　我把各位的关键词梳理一下，未来属于什么呢?要懂资本，有产品、懂运营、会整合，有文化，最后还要懂政治、懂法规，这样才能玩，至于排序请在座大家仔细琢磨，我们这场对话到此结束，谢谢!