万亿级住房租赁市场开启 谁会是最大的独角兽？

　　十九大刚刚落幕，房地产人再度感受到了配角的滋味，三个多小时的报告明确指向房地产的只有四个字“房住不炒”!与此呼应的是当场“最热烈的掌声”和统计局数据上房价涨幅的持续回落，房价这头猛虎终于在英明的领袖领导下被生生摁住，这得有多“大快人心”啊!

　　如同献礼工程，大会前后就有两单住房租赁证券化的产品以最快的审判速度发行!一单是10月13日的新派公寓的国内首单权益性长租公寓资产类REITs，一单就是10月23日保利地产的央企首单自持住房REITS。这两单都很有特点，一单代表着以私募基金运作的公寓投资的退出路径，一单则代表着全自持住宅用地的资金出口，后者更因为保利的央企身份而引起广泛关注，不由令人产生期待：真的REITs看来真的不远了，当年股市的开放不就是为了解决国企脱困问题吗?

　　我看到的解读是一片振奋，几乎所有的业内人士已经开始统一这样的认识：房屋投资普涨时代已经彻底结束，房屋价值会出现明显分化，对房屋品质、环境、人群的关注会成为越来越重要的考虑因素。而对于房屋租赁时代的到来已毋庸置疑，这不仅是一件“政治正确”的事情，更是一个早就蓄势待发的大市场，市场规模会有多大?已经有分析师算出来了，至少是年度成交额在1.9万亿元的租赁交易市场!而一个万亿级的市场就可以孵化出千亿市值的大独角兽!

　　我们可以把目前在住房租赁上出现的各种商业模式归纳为七大类：1、租赁平台级;2、品牌管理类;3、成本控制型;4、资本驱动型;5、资源禀赋型;6、租赁金融类;7，流量转化类。这里我们并没有按照通常大家愿意去表达的“二房东”、“互联网公寓”、“酒店式公寓”、“销售型公寓”、“集中式&分布式公寓”、“房屋托管”、“共享居住”等来表述，是因为我们需要更清楚的看到其商业本质，至少是当下支持其生存发展的现金流来源。这七类，谁会是笑到最后的人呢?

　　我在我的朋友圈做了一个小调查。可以这么说，大部分互联网逻辑的人会倾向于把自己描绘成平台级入口，然后就会有流量转化的故事可以说，但是猪都知道如今已经是流量枯竭的时点，AT之间都迟早必有一战，哪里还有平台级创业空间?二房东出身的公寓创业者们实际还剩下的一点生存空间就在于零散市场的钻空和天生的成本控制能力，他们现在处在的状态类似于当年如家、汉庭们的角色，需要用标准化去切一个利润更薄但容量够大的市场。国企和大开发商们无疑属于资源禀赋型，很奇怪的现象是这样的“大地主”进入公寓市场竟然没有去选择合作，而基本上都采取了自建品牌来做，哪怕他们知道自己并不专业。

　　在做这项调查时，我原本猜想大家选择会偏向品牌管理类，因为按照之前大家在资产管理上讨论的逻辑，从“重资产”向“轻资产”转向最重要的一点不就是应该具备品牌管理能力?最佳的“轻资产”状态不就是“零资产”，好比酒店品牌管理公司那样，不仅不用自己投入，还可以拿标准去约束别人，净拿管理费收入就好?大家在讨论一个专业指标GOP时提醒了我，作为公寓运营方，GOP高自然意味着高管理能力，但对资产持有者来说却未必意味直接的增值反馈，如果公寓的管理品牌不能带来直接的增值，那么就不如自营，或许可以“一鱼两吃”，至少也是“肉烂在锅内”!

　　其实现在就能看清楚的一大机会点就是租赁金融，就比如目前已经发行的这几单租赁证券化产品，各种“首单”背后都是层层的信用叠加，要么是资产价格做了较大折让，要么就是有强主体做了强担保，要么就是有充足倍数的流水覆盖。而因为面向的是一个海量的租赁人群，且人群的基本年龄在20-30岁之间，属于具有成长性的高品质人群，对于租房这样的刚性需求来说又是一个很好的交易数据，这就引来了阿里、京东这样的互联网巨头以信用、大数据的方式切入，引申出更具有互联网算法逻辑的租赁金融模式。

　　我个人的视角看来，我会比较看好自如这样脱胎于链家体系又能做到全租赁产品全服务覆盖的准“租赁平台级”，还有招商的“壹间公寓”这样基于资源禀赋但又积极进取有一定品牌管理模样的，或者是华住集团由连锁酒店而衍生的公寓产品线，相对来说这些已经走出自己的逻辑，而且形成了足够规模的积累。有人给我评论说：最终一定是殊途同归!我相信这样的结果，但现如今对于各自来说，最好还是要巩固优势，加大联合，迅速走量!既然你已经踏进一个巨大的市场，就不要放弃成为巨人的努力!一切还没有定论，一切就还有机会!