吴晓波闭门论坛：下一个十年一定会发生的五件事

        最近的中国楼市，有点波云诡谲。先是国家出钱回购宅基地的以房养老新思路，再是建行联合中国知名房企给租赁市场“输血”，然后是央视财经发文再提房地产税可能开征….本来就不平静的中国楼市，一道一道波浪袭来，冷冷的冰雨在楼市胡乱的拍，让人难以平静。

　　不过，可以确定的是，这种种动作的最终靶心，还是那四个字：房住不炒。那么，在房住不炒的大基调下，未来中国楼市将呈现怎样的局面?刚好，莫老爷最近有幸听了吴晓波老师在南昌《全球赣商文化论坛暨全球赣商中心产品发布会》上做的一次演讲，目前似乎还没有媒体对此有过详实的报道，所以莫老爷决定用这篇稿子分享给大家，从里面，或许我们可以找到一些答案。

　　演讲的主题叫做《重新定义2017》，内容分为三部分：第一部分总结中国过去十年经济发展状况，我们的城市化建设开始由东南沿海向中部、西部和北部转移;第二部分探讨“中部崛起时代”，哪些城市的房地产值得投资;第三部分展望中国未来十年，有哪些是“一定会发生的事”和“极有可能发生的事”?

　　1 过去的十年：是黄金的十年

　　从第一部分说起。吴晓波先用两张PPT回顾了中国过去的十年，里面的数据非常震撼。

        第1张——

　　我们的经济总量：增长2.5倍;人民币规模总量：增长3.26倍;外汇储备：增长1.5倍;汽车销量：增长3倍，从2009年起中国的汽车产销量超越美国;电子商务在社会零售总额占比：增长13倍;世界500强中国公司数量：从33家增加到115家;高铁里程：增长183倍;城市化率提高了12个百分点。

　　在这张PPT里，吴晓波重点提到，高铁里程的扩张，使得中国区域性经济发生了巨大的改变!过去，我们走的是东南沿海优先发展战略，导致中部地区完全塌陷，最近几年，国家大力修建高铁，中部区域正逐渐被高铁网路覆盖，中部城市因此也被注入了大量的人流、物流。所以吴晓波认为，未来三年，是中部城市崛起的时代。

　　他还罗列了一组2016年的数据佐证他的推测：中国房价涨势最凶猛的城市是合肥;城市基础设施投资最多的城市是郑州;30岁年轻人涌入最多的城市是武汉;奢侈品进入最多的城市是成都。

　　写到这里，莫老爷刚好看到一篇关于2017年前三季度GDP增速最快城市的报道，数据显示，排名前四位的分别是：合肥、西安、南昌和宁波。也都均为中部城市。

　　第2张——

　　今天的10亿美元富豪数：北京第一，纽约第二，深圳第三，伦敦第四，上海第五，杭州第六;中国奢侈品消费占全球总量：70%;全球十大摩天大楼：中国占七座;深圳房价：涨了4.7倍，1.3万元→6.2万元;移动支付交易额：是美国的85倍;实现了从Copy to China 到 Copy from China的转变;阿里和腾讯交替成为亚洲最大市值公司，十年前，全球市值最大的公司中国上榜三家，分别是中国移动、中国工商银行和中国建设，今天这三家都在十名开外了;广东经济总量超过泰国;长三角经济总量超过韩国。

　　也是在这过去的十年里，中国公司展开了激进的跨国并购，它们买下了欧洲最大的机器人公司、曼哈顿最豪华的五星级酒店、好莱坞的连锁影院、比利时的保险公司和日本的电器企业，还在世界各个重要的枢纽地带拥有了起码30个港口和集装箱码头。

　　最后，吴晓波用这段话总结了过去：“这十年是黄金的十年，我们的祖国，已经由一个非常贫穷的状态变成了今天全球第二大经济体，正如1991年诺奖得主罗纳德·科斯所形容，中国经济转型是历史上最为伟大的经济改革计划，中国经济总量在2020年代后期超过美国是大概率事件。我们的发展仍然在进行着，未来三年，尤其是以南昌、武汉、长沙等城市为主的中部地区，它们的经济将呈现巨大改变。”

　　2 未来两三年：是中部崛起时代

　　第二部分，吴晓波说到了房地产。虽然大会刚刚确定了“房住不炒”的基调，但吴晓波表示：“一座城市的房价有没有空间，只跟三个因素有关：1.是否为人口净流入城市?;2.能否为年轻人提供就业岗位?;3.当地政府是不是具有服务性质?”

　　这里他重点提到了——南昌。中部崛起时代的地产投资机会，吴晓波认为，南昌不可错过。

　　为什么是南昌?首先，南昌完全满足前述“三个因素”。以人口净流入为例，莫姥爷查阅相关数据显示：2016年末，南昌户籍人口为522.79万人，较上一年末增加2.41万人，净流入人口14.35万人，较上一年增加4.44万人。而导致南昌人口红利呈裂变式增长的主要原因之一，即一线城市房价高企，高端人才不得不回流二三线城市 ，南昌则是江西人才回流地首选。

　　其次，较之中部其他省会城市，武汉、合肥、郑州等地目前的房价，南昌就是洼地。从下表可以看到，十年前，几个城市的房价差别并不大，因为没把握好发展机会，南昌如今已遥遥落后。但落后不代表不发展，之前是发展缓慢，最近两年南昌开始“知耻而后勇”，速度也跑了起来，比如前边提到的，今年前三季度GDP增速榜，南昌就位列中国第三名。

　　总之，作为长江中游地区最重要的中心城市、国家历史文化名城，南昌厚积薄发的力量不容小觑。近年来南昌正不断发力做大做强中心城市，以带动整个江西经济的发展，2016年南昌开发投资额增速达到39%，远超城市圈内部其他所有城市。

　　吴晓波还重点给大家推荐了一个极具投资潜力的南昌地产项目——商联中心。(莫老爷因此还专程去踩了这个盘，文末会附上观后感)

　　3 未来十年：这五件事一定会发生

　　第三部分，展望未来。吴晓波认为，未来十年一定会发生的事有五件：1.中国的经济总量逼近美国;中国的城市人口达到9.4亿;中国的老龄化人口超过30%;60后70后一代成为全球规模最大的高净值群体;货币增发加剧资产泡沫化程度。

　　未来十年极有可能发生的事也有五件：1.奇点时刻临近，机器人智力逼近人脑;2.生物革命，人类寿命达到100岁;3.中心化的互联网消失，万物联网时代到来;4.新能源革命——石油时代正式终结;5.创业革命——70%的现有品牌消失。

　　在东京举行的软银大会(SoftBank World)大会上，59岁的软银创始人孙正义也两次发出过类似感慨，他说：“30年后，物联网将使全球网络化、智能机器人将渗透我们的日常生活、AI将超越人类智力。那个时候，世界会发生什么呢?我敢肯定的是人类寿命将延长到100岁以上，人类和机器人共生。”

　　随后，吴晓波用这句话结束了《重新定义2017》：“未来10年，一切资产都可能证券化，一切消费都可能证券化，与创业有关的投资极度活跃，投资的杠杆效应加剧财富重新分配，财富阶层分化严重，出现圈层化特征，中国将从产业商业主义进入到产融商业主义。”

　　在论坛过后的交流环节，莫老爷提问吴晓波：“国家说房住不炒，你以前说过，你每年都会投资一套房，那么，未来你还会这么干吗?”聪明的吴晓波非常狡猾的侧面答道：“我不炒房，我的每套房子现在都有人住。”莫姥爷心想：嗯，也对嘛，都有租客在住是吧...

　　吴晓波一再提及“商联中心”的投资价值，莫姥爷便特意去现场踩盘了。接下来，就把本人的所看所感分享给大家。

　　一、这是一个聚集了大量江西顶级富豪的项目

　　商联中心是由江西省总商会牵头，博能集团领衔，全省42家省工商联优秀成员企业，共同投资了75亿打造的一座专属于国际化的全球赣商总部基地。

　　并且，这42位富豪，每个人都至少在这个项目各买了一套2000平米写字楼和800平米大平层江景豪宅，甚至有些企业家还为父母、子女买了186-303平方米户型的江景豪宅。找找看你认识谁?

　　为什么要以这样的模式打造一个这样的综合体呢?

　　1.商联中心副总经理王忠说：“商联中心带有独特的使命，我们想为江西打造出一个专属赣商群体的千年符号。现在在南昌，大家会说绿地303是上海人建的，万达广场是大连人建的，几乎所有地标，都是人家的。那未来，我们希望江西人可以骄傲地说，我们的第一地标商联中心是江西人建的。” 

　　一般的开发商来南昌开发一个房地产的项目，可能纯粹只是把它当作企业做大过程中的一枚棋子而已，据王忠透露，商联中心从一开始拿地，所有投资方对它的定位都是明确的：就是要打造一个百年经典工程，让它成为千年赣商文化符号。

　　2.赣商是我国历史上十大商帮之一，与晋商、徽商等鼎足而立。兴起于唐宋，兴盛于明清，已称雄中华工商业900多年，涌现出了一大批实力雄厚的瓷商、茶商、粮商、布商、药商、盐商。在历史上赣商被称为“江右商帮”，据统计，以前江右商帮在全国做了1500多座江西会馆，而商联中心这个平台，将传承古代的江右商帮精神，变成一个江西商人聚会交流的地方，让大家抱团发展。

　　3.政府在划拨这块地的时候，想法也很简单：希望以赣商精神为主导，吸纳更多优秀的人才来进驻。

　　二、产品力：全方位打造南昌的“最高端”

　　商联中心是集企业总部甲级写字楼、赣商文化博物馆、国际白金五星级酒店、主题体验式商业中心、高端住宅、艺术大道为一体的世界赣商平台。据王忠透露，项目光设计研发就花了一年多的时间，以帆船为造型，意指扬帆远行，重走丝绸路，恢复江右辉煌;以瓷器文化、茶文化、江右文化等为元素点缀，试图将江西最高的文化艺术成就凝固为一副美丽的图画。

　　商联中心还配备了很多国际知名一线设计。比如，世界第一大建筑设计公司美国HOK负责建筑设计;设计过世界第一高楼迪拜塔的ALT负责玻璃幕墙设计;负责园林设计的是香港贝尔高林创始人许大绚先生;负责项目商业招商、运营的是管理着多个高端时尚品牌、并成功地改造了多个顶级购物中心的道宾咨询公司;项目已经签约引进的酒店品牌是国际白金级五星酒店品牌;负责项目施工的是中国建筑行业的翘楚——中建集团和中铁建设集团。

　　简单一句话概括就是：这个项目要全方位的打造成南昌的“最高端”。

　　比如商联中心的写字楼。南昌的第一代写字楼叫做板式筒子楼，都还算不上严格意义的写字楼;改革开放之后有了第二代写字楼叫做普通商住写字楼，结构上采用核心筒与剪力墙，没有消防层和地下车库;第三代写字楼诞生于90年代初，叫做商务写字楼，这个时候写字楼进入突飞猛进时代，但也有很多弊端，譬如一路供电，一旦停电，整栋楼无法办公;第四代写字楼叫做现代智能型写字楼，2000年后逐渐有了甲级、乙级写字楼，缺点是办公室安排得密密麻麻，令人很压抑;第五代写字楼，南昌目前只有一个，即商联中心。如果说第四代写字楼已经初步具备了甲级写字楼的条件，商联中心就是在它的配置之外，在地标性、智能化、绿色环保、舒适度、高效率、完善配套等方面表现更突出。

　　以“完善配套”为例。商联中心拥有着近乎完美的的城市中央配套：

　　A.必须有塔尖江景大宅：项目自建186-800㎡的一线江景奢装大宅，荣膺世界经理人颁发的2015年度《亚洲十大豪宅》。

　　B.必须有奢华的5星级国际酒店：除了项目自建的南昌首座白金五星级WESTIN酒店，还有喜来登酒店、香格里拉酒店，环伺左右。

　　C.必须有时尚的购物中心：商联中心商业项目定位1、2楼定位国际名品，面向目前还没有进入南昌的品牌。3、4楼准备引进一些目的型、体验型消费，融入一些文化艺术的业态。

　　D.必须有先进的医疗设备和优质的教育机构：省人民医院红谷分院、口腔医院、儿童医院都围绕周边;除了商联中心专属的国际教育绿色通道，附近还有南昌最好的师大附中滨江校区、师大附小(规划中)、碟子湖学习等

　　E.必须有完善的休闲场所：项目自建南昌首个1公里文化艺术大道和赣商博物馆。赣江市民公园和渔人码头、保利高尔夫球会、江心岛高尔夫球练习场、扬子洲高端休闲旅游区都在附近。四周还环绕了省博物馆、省科技馆、省图书馆。

　　F.拥有综合性能更高的VWV水冷中央空调。商联中心写字楼空调主机采用国际顶级美国开利品牌，一级能效、节能环保的VWV水冷中央空调系统与VRV、VAV相比，VWV能耗大幅降低，空调效率却提高了30-40%。

　　G.使用了全球第一高楼迪拜塔技术标准做幕墙处理。2层LOW-E玻璃各位读者一定不陌生，但在南昌应用双层夹胶3层中空LOW-E玻璃的，只有商联中心。

　　再以“得房率”为例。商联中心写字楼拥有整层86%超高得房率：买商联中心1层2600㎡，可以用2236㎡，一般写字楼也就是70%的使用率，只能用到1820㎡，两者相差416㎡。在2236㎡的空间当中，没有1根影响空间使用的柱子，每个企业可以根据不同的办公需求灵活分割组合。空间可自由使用，为客户创造更多价值。

　　尽管很多人现在觉得，南昌的写字楼过剩，比较难做。但商联中心通过把40多位领袖级企业融入进来的模式(其中有将近30多家上市公司)，就起到了一个标杆的作用，据说目前已经有很多大银行以及金融机构确定入驻。这样的背景下，只怕是要担心物业“供不应求”吧。

　　绿色环保方面，当莫老爷看到这个项目的业态时，本人的第一反应是，这也太方便了!在这里，上班、回家、商务洽谈、休闲娱乐，一应俱全，完充分体现了快乐生活、快乐办公的价值所在……

　　还有一处要划重点：商联中心选用了进口三菱品牌电梯，最快速度可达7m/s，平均候梯时间不超过15秒。每部电梯相当于1辆高级宾利轿车的价格，这在江西写字楼的历史上也是最短的。套用三菱品牌电梯的一句广告词“未来，希望大家体验上上下下的享受”。

　　三、宇宙中心地段：三区交汇的核心中心

　　商联中心位于红谷滩新区、赣江新区、老城区，三区交汇的核心中心。其中，赣江新区是2016年国务院批复同意设立的，商联中心作为赣江新区的辐射地带，利好可想而知。老城区人口资源和相关配套的成熟度也自然不用多说。红谷滩新区汇集了江西省全省最好的政治、经济、文化甚至教育医疗资源，是公认的南昌房价最高且增长最快的地方。

　　有一句话说的好：投资跟富人走。作为高净值人群，富人拥有最敏感的市场洞察力、最精准的判断分析能力。因为他们能掌握到更多的信息源，拥有更大的市场数据筛选能力。就像一支股票一样，聪明的投资者能快于常人掌握、判断适不适合投资。所以说，投资要跟富人走。莫老爷也终于明白了，为什么吴晓波要重点推荐大家关注“商联中心”。

　　不管怎样，当代的赣商领袖们需要在英雄之城南昌，拥有一个匹配他们格局与视野的项目，而商联中心的出现，用世界一流的合作伙伴，用最顶尖的技术，为领袖们带来了世界一流的服务。也许就像那句话说的那样：古有江西会馆，今有商联中心。