一切不以盈利为目的的做公寓都是耍流氓

　　近日，在公寓群里看到一句话，一包租流行语：活下来......

　　红璞用了两年时间从0到29城，签约房源10w间;泊寓用了2年时间快速覆盖了24个城市，运营近200个集中项目，获取房间8.5W间，其中2.3万间已正式运营;YOU+国际青年社区自2012年成立以来，在9个城市布局了20余个项目。再来看看分散式公寓，自如60W间，优客逸家4城市3W+间。

　　在他们身上，我们看到了多城市大规模的扩张，高品质的公寓产品和华丽的品牌宣传。然而，红璞的背后是世联行，泊寓的背后是万科，YOU+的背后是雷军，自如的背后是链家，优客逸家的背后是B轮2000W美金的融资，你有什么?

　　租赁市场有着显著的长尾效应，在这个行业中，80%以上是中小公寓企业及个人二房东，他们大多没有雄厚的背景，是靠自己勤劳的双手脚踏实地做起来的。我曾听到过很多公寓的创业故事，如何从一间房做起，从带看管家做起，一步步发展起来。很多公寓老板会当装修工人，贴墙纸贴砖;会当带看管家，带看租客;会做修理工，修理电器，通下水道。高大上有高大上的套路，接地气有接地气的玩法，然而，无论你是谁，做公寓也不能背离商业的本质——盈利!作为高大上的你，富可敌国了吗?作为接地气的你，不盈利靠什么生存?

　　所有人都知道，做公寓是“规模不经济”，但是行业要发展，人要不断前进，停滞不前就会被淘汰。so~公寓盈利避免哪些坑?

　　1、抢夺市场占有率，走资本市场：有理想是好的，但是“住”不同于衣食行，首先，从租金层面说，房租的租金占到了一个人月收入的百分之30以上，并且是每个月的固定支持，以成都为例，要租个像样的单间，需要700-1200，而打个车也就几十块解决的事情，而对于公寓运营商而言，也是同样的道理，你做滴滴司机，只需要一次性投入买辆车，做公寓可不是，增加一套房就是拿房的成本和装修款，这还不算运营成本，关键问题是收益还不高。投资人需要的是什么，我的钱投进去，能够短时间获取高收益(战略投资除外)，你能做到么?其次这个市场太大了，就算投资人给你10个亿，你能做到多高的市场占有率?因此，公寓运营的自身属性跟投资就有所相悖。

　　2、好房源需要抢，先抢下来再说：资源是稀缺的，好的房源也是稀缺的，好房源需要抢，这话没错，但是如果抢下来无论如何都不挣钱，请问你抢下来干嘛?亏钱么?租客购买力是一定的，这决定了你的出房价格，装修成本是一定的，那你的拿房价格就有一个极限，可以接受回收周期长(行业一般回收周期为18-30个月)，但是绝对不能亏，超过这个拿房价格的极限，再好的房子也不要拿。

　　3、说好的流量变现呢?现在我们的媒体矩阵上全国10W+的粉丝和自己运营的各种租客群，都还没开始流量变现，您那点流量是不是少了点?其次流量变现需要精力的大力投入，你是否要举办租客活动，增强下用户黏度，了解下用户需求?这些是需要专业的人来做的事情。5000间公寓以下时，你所有的流量是没有价值的，5000间以上时，你服务的租客大概会到8000名，这个时候的流量才会相对有价值，还是要在流量不流失的情况下。想想有多少次是租客与你不欢而散，想想租客在居住期间的服务你是否做的很好，想想租客在你是否热爱甚至知晓你的品牌，然后我们再来谈流量变现。

　　公寓运营如何盈利，个人认为有以下三点;

　　1、租金差：这个要求公寓有非常健康的财务模型，同时能够很好的空置装修成本，呈现方式是回收周期短，溢价高;这要求拿房价格合理，出房价格合理，装修成本合理，考验的是公寓运营商对整个市场的把控和对公寓产品的精细设计，然而，受房东的对租金预期的限制，租客购买力的限制，和装修成本的限制，租金差是有极限的，所以租金差只能作为盈利的一部分。

　　2、服务溢价：关于这方面其实有过很多分歧，很多公寓认为，我收了服务费就会让租金提高，价格就没优势了，租客也很反感服务费。当然啦，入住之后完全感受不到任何服务，出各种问题找不到人，找到了管家又是各种推脱，你是租客你愿意付费么?而市面上很多服务做的好的公寓，服务费金额并不低，仍然受到广大租客的欢迎，而这部分收入也成为了盈利的一个组成部分。

　　3、品牌溢价：这个是与服务溢价相辅相成的，但是这个溢价体现相对滞后，虽然要在到一定规模的时候才能进行大规模的品牌输出，体现品牌价值，但是品牌建设在你运营第一间房开始就要足够重视。我见过好多租客住了一年，都不知道自己住的是品牌公寓，那你所谓的品牌只不过是在自我感动而已。可以想想，即便是同样的品质，为什么贴上LV的标签就会贵得多？

　　公寓运营，盈利是根本，一切不以盈利为目的的公寓运营都是耍流氓。所谓的烧钱模式，烧的是你自己的钱，扰乱的是整个行业。