做公寓：你做你的高大上 我爱我的小而美

　　公寓大风吹又吹，最近被各种公寓圈的大事刷屏，或是高逼格的峰会，或是高大上的论坛，或是公寓行业大事记的新闻。我总结了一下，套路往往是：这个大牛捧场，那个大牛捧场，然后大家交点份子钱，吸引了一大批服务商and部分公寓企业；而活动现场呢，往往是大牛分享经验+各种产品推销。并且你会惊奇的发现，分享的嘉宾中很少有地方性的中小公寓，最后是，用自己辛辛苦苦的血汗钱，帮别人赚了一把吆喝，然后自己只能在朋友圈晒一把照片，证明我来过这个高逼格的场合

　　租赁行业有着显著的长尾效应，在这个市场中，80%是中小型公寓企业，他们非常的勤劳，却因为没有大腿，没有资源发展的非常艰难。相比于高大上的公寓，我更偏爱小而美，并且更看好小而美。

　　什么是小而美？小而美的意思不是说我只运营10套房，装修的很精美的意思。我把他定义为在一个城市，注册了公司，有自己VI标识，体量在500间以上，5000间以下，并且规模稳步增长的公寓企业。这些公寓企业的共同点是：没有大腿，没有融资，靠自己一套房一套房做起，全凭自己的现金或是部分金融产品滚动发展。

　　为什么我更看好小而美？

　　1、公寓运营有着强烈的区域属性：不同城市间差异性很大，了解过全国近20个公寓城市的情况，以我比较熟悉的成都、重庆、广州为例，在成都，房东略强势，租客也不太好搞，所以公寓运营有那么点两头受气的意思，成都的公寓以分散式合租为主，采用重资产的包租模式；随着进入公寓行业的人越来越多，分散式合租市场趋向饱和，部分公寓开始向整租、集中转型。而在重庆，因为房价不高，房东略微弱势，因此在拿房方面，公寓没有那么痛苦，重庆的公寓以整租居多，托管模式居多，大部分采用集散式，即在同一个小区；而在广州市场，房东极其强势，租客相对弱势，核心位置的好房特别稀缺，因此拿房是个难题，因为租房需求旺盛，在获取租客、租客管理方面反而不用牵扯太多精力。广州市场智能化普及程度高，集中式项目居多，并且城中村项目居多，因为产权问题，对金融产品切入造成了一定障碍。这种区域化特点体现在方方面面，比如广州一般是以精装房为主，只需配备家具家电；成都重庆则是清水房为主，而成都的清水房只需要进行简单的水电改造，一般装修周期可控制在1个月之内，重庆的清水房需要重庆布水电，一般装修周期在45天以上，且装修成本高于成都......以上只是万千差异中的一小部分，这还不算同一城市不同区域的差异化

　　2、公寓运营讲究精细化运营和快速决策：公寓运营是马拉松长跑，你最初的选择往往会影响你5年甚至更久，其细微程度，甚至到每一个五金件，而如此精细化的运营又需要有快速决策的机制。举个例子，一般中小公寓企业拿房就是老大拍板，体量稍大点的，就是该区域项目经理拍板，我曾了解到的某些大公司的流程：看好一个房源后，首先填一个表格，然后给三方会审，三方分别是拿房部门老大，销售部门老大和公司老大，等到会签完毕，黄花菜都凉了。实际拿房的情况是怎样的呢？好的房源需要抢，我见过有公寓在抢安置小区的时候，直接拖一麻袋现金，现场签约，现金结款。如果是在大公司，恐怕向财务请款这个流程就要拖很久很久

　　3、公寓运营依赖于“人”：首先，公寓是个“磨人”的行业，尽管智能化设备能解决大部分的管理问题，但有两个环节离不开人—和房东打交道，与租客打交道。以成都为例，公寓企业很多，公寓企业的管家也很多，但是管家离职率却特别高，我经常看到公寓群里有各种招聘公寓管家的启示，有一种万千房源易寻，一优质管家难求的既视感。其次，在经济学中，有个名词叫“道德风险”，指的是人们享有自己行为的收益,而将成本转嫁给别人,从而造成他人损失的可能性，这一点在公寓行业也时有发生，我见过拿房管家为了提高自己的收益和房东联合抬高房价，也见过乱给租客承诺，忽悠租客办理租客分期的工作人员。因此，“人”在公寓运营中扮演着极其重要的角色，你要做那么大的事儿，要先找到那么多合适的人，并且还要有合理的绩效机制，让这些合适的人愿意用心、持续的做事

　　之前写过一篇《一切不以盈利为目的的做公寓都是耍流氓》，有伙伴跟我探讨时说，不同的公司战略不同，我丝毫不否认，比如链家的自如寓，他背后还有房屋买卖交易的佣金收入；比如开发商做公寓，他在房屋买卖时已经把钱赚到了，至于租赁赚不赚钱他不care；比如有的大型企业，完全愿意花钱来履行社会责任。我认为这些都没有错，但请别忘了，还有一群人，他们每日辛苦的工作着，用自己的汗水为这个行业服务。

　　对事业的坚持有时除了利益本身，也需要那么一点点情怀，进入这个行业以来，收获了专业知识和获取和不断加深的行业理解，更多的是感动，有人说我为什么每天都像打了鸡血一样，因为我热爱这个行业和这群可爱的人。可以小小的分享两位：

　　第一次见朱大哥是在成都建设路，那天我到了门口之后给他电话，他急匆匆的骑着共享单车赶过来热情的接待了我，我大概等了5分钟左右，他带着歉意告诉我刚刚跟同事一起搬完一个柜子上楼，所以耽误了一会。尽管这么忙，他还是很耐心的跟我讲了他遇到了什么样的问题希望我们帮助解决，做这个行业服务需要避免哪些坑，虽是初次见面，一点都没有陌生感。再后来就是不定期的拜访和求指教。记得有一次，离开的时候已是傍晚，朱哥非要留我们吃饭，我们万般推脱，最后朱哥坚持要带我们去“韩包子”（建设路最有名的包子），给我们一人买了2个包子，还不忘嘱咐，下次中午来，朱哥带你们吃好吃的。

　　我和朱哥在韩包子门口

　　第一次见夏总是在成都，我刚从广州回来，因为他也要回西安，我飞机晚上11点才落地，他就在我们办公室和我同事一起等我，然后聊到快2点，他说今天不早了，我明天再来找你。我以为是他困了，结果第二天他说，是觉得我大老远从广州回来，怕我累。中午吃饭，于情于理，都应该作为东道主的我请客，结果买单的时候他拼死拼活拉住我，我说，你在成都，还要你请我吃饭，那我去西安，我请你咯？他说：可不敢，到了西安，肯定是我请你啊。吓得我去西安的时候都没敢见他...

　　深夜12点多，我、同事与夏总在我们办公室

　　以上，只是众多中小公寓企业老板中的两位，所有的中小公寓企业老板身上的共同点：真诚、实干、热情、乐观，他们才是为这个行业真正做出巨大贡献的人。风口到来，既是机遇，也是挑战。特别对于中小公寓企业而言，在各路人马纷纷进军租赁市场之时，如何获得一席之地？我想说：这个巨大的市场终究需要实干派，稳住，我们能赢！！！