炒房炒成了房东:最鸡肋的部分何以成为开发商的稻草

　　记得2002年我还在读MBA的时候，同学就告诉我这么一个段子：男人有四大傻，泡妞泡成了老公，炒股炒成了股东，炒房炒成了房东……至于第四个是啥，请恕我年代久远实在想不起来了。

　　站在今天这个时点看这个段子，似乎我都“不幸”成了傻瓜，可是怎么都觉得其实是赚到，尤其是做房东这事。这不，电台里两85后DJ还在那讨论呢，如果可以倒回15年前，最应该去做的事是啥？两人异口同声：赶紧买房!

　　不过最近地产圈内有件热议的事，被迫当房东这事好像就真的挺惨。话题是由万科北京那个全自持住宅地块最近推出的“预租”方案引起，这个从拿地开始就一直被重点关注的项目，在经历多次失败性的尝试之后，终于拿出来一个“一次性交清十年房租”的解决方案，而这个代价最低是180万。

　　有人就开始对比周边可参考房租，“竟然”摊到每个月足足别别人贵了一倍！要按10年180万计，这个90平方米户型70年的总收益能到1360万元呢，比卖房还赚！而有为万科解释的会说，按照100多亿的拿地成本加建安成本，这个租金折算成年化收益还不到2%呢，算上资金成本，万科还是亏的！

　　这件事出来我第一时间看了张大伟的评论，核心观点是：这就是一个对政策松动预判错误的决策，用其他的解释都没用，市场很难接受这样的产品，愿赌就该服输，市场可不必为任何人犯下的错误买单。

　　我以为这就基本可以代表主流意见，没想到没等我组织讨论，佰仕慧快闪群里大家就自发议论开来，有原本非常理智的朋友竟然会因为这件事而互相怀疑其对方的智商来。再看朋友圈，竟然有很多自媒体开始歌颂起这个“伟大英明”的决策。难道就因为做这事的是万科？

　　万科的拥趸者支持的主要观点是：这是一个难得的低密度高品质纯住宅产品，一次性锁定十年稳定的居住权，不用担心被房东驱逐，如果万科再能帮助解决租房贷款不用一次性交那么多，就更划算了！这个观点基本立足于改善型租住的一个考虑，其一是认为人们已经开始更加接受租赁而非购买房产，其二是认为人们有动力为更好的居住条件付更高的消费价格。

　　其实这样的产品早已有之，这样的市场也确实存在，这种产品就是服务式公寓，相比万科推出的这种租赁住宅其实还多了一重保障，就是酒店式的管理服务。

　　我就认识两位服务式公寓的长租客户，一位是我做外汇投资的同学，在他看来买房是一件机会成本极其不划算的事，因此他在金融街租了两套公寓，一套办公，一套自住，果然做了几年举家就移民德国去了；另一位则是做投资顾问的朋友，常年京沪深之间往来，来北京她就只住东直门的奥克伍德公寓，因为那里让她有城市主场的感觉，似乎风水也不错，总能做成大生意。

　　他们会是万科这种产品的消费人群吗？不会！对于买房都是不划算的机会成本的人来说，一次性交十年租金简直就是开玩笑；而对于把公寓当做生命驿站的人来说，失去自由就失去了选择的快乐！那么什么人会选择在西二旗这样的地方一次性交十年比市场水平贵一倍的租金去体验一个改善型居住产品呢？有人说就是那些高级码农啊！拜托，码农也是会算账的！

　　很巧，最近我也被请去给类似的地块做参谋。就像万科这块因为举牌举到竞自持而逼成的全自持的地块一样，北京还是不少价格被限死却要竞地价的共有产权房，结果往往是住宅部分加上建安成本都要赔本卖，最后仅有可能的利润点就出在地下车库和配套商业。还记得当时我就感慨：这不就是原来我们做投资算账最鸡肋的部分，现在怎么倒成了整个项目的救命稻草？这样的“骨头”资产救的过来吗？

　　很不幸，就像万科的这块全自持地块迟早得经受市场检验一样，那些共有产权地现在也纷纷到了该交答卷的时候了。我去看的一个项目就是这样：要在一片全新的区域里，把一个带有地下两层的集中式商业，按照超出市场可接受范围两倍以上价格，在最短的时间内全部卖掉，而现在的商办政策还严格限定最小拆分面积不低于500平方米，还严禁卖给个人！简直就是不可能完成的任务！

　　下午，我接受了一个政府研究机构的调研。他们问我：如果不能散卖，你认为非居住用途的物业还能怎么去做？我说：以公寓为例，我就看的明白三种打法，第一种叫重资产模式，核心在于找到核心地段有价值增长空间的资产，加以优质的产品与良好的服务（比如奥克伍德），就可以成为众人追捧的核心资产；第二种叫轻资产模式，核心在于找到足够多的利差空间和可创造的增值（比如自如的“N+1”），只要这种利差是建立在稳定的系统支持之下就是可持续的投资价值；第三种可能叫互联网+模式，核心是通过互联网或大数据工具确实实现了供应链共享、成本分摊和收入扩大（比如CitizenM），这种可以真实改善租赁效率且可实现客户数据沉淀的模式，就有可能在资本市场上获得更大的价值放大。

　　那么回头来看前面说的两种“被迫”的困局，如果不想就此愿赌服输，还能有什么更好的办法吗？我个人以为万科全自持地块最终的解药恐怕还是在金融，而共有产权住房配套商业的去化考验的恰恰是运营。

　　也许会真有人为这“180万十年租赁权”买单，很大概率可能是因为“在这去杠杆的时代居然还有机会去使用低息杠杆来与货币超发共舞”；也许会有人一股脑把那样的配套商业整端了，可能的原因就是“找到了一个高密度居住区周边满足强刚需社区商业的最大价值”。

　　我以为这样都能做到，那才值得歌颂！那时，我们一定要去膜拜那样的操盘大神！