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银行家视角:行业衰退迫近 酒店债务需要可持续性

迈点网 · 王丹丹专栏 · 2019-10-12 10:01:06

许多酒店经营者正在面临一场艰苦的战斗。

  (迈点网讯 Ruby编译)放贷机构表示,多年来,无论什么交易都远远落后于酒店业,即使不出现经济衰退,也有可能出现下滑,有鉴于此,交易结构现在需要像呼吁气候变化和环保一样全面和可持续。

  在一个名为“债务聚焦”(a focus on debt)的会议上,四名银行家小组成员在欧洲酒店投资大会上发表了讲话,他们谈到了地缘政治的总体不确定性给交易带来的具体不确定性。

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(图片来源:王丹丹/摄影)

  这两者并不是分离的。一笔糟糕的交易很容易导致一栋建筑的冗余,其中包括环境和就业方面的考虑,以及其他麻烦。

  “很难找到好的服务机会。有一些我们不愿接触的糟糕交易,我们必须为低迷做好准备,”西班牙银行Banco Sabadell全球房地产和酒店业务主管Joan Bertran表示。

  欧洲第二大银行桑坦德银行酒店与休闲部关系总监Michael Young表示,在英国合适的市场上,合适的酒店仍然可以很快住满客人,但是在这种商业环境下,小心是很重要的。

  他表示:“我们处在一个巨大的政治不确定性时期。RevPAR开始下降,一些成本膨胀正通过损益表反映出来。现在的交易环境很难操作,因此信贷团队都很谨慎。”

  Young说,他在英国获得了一项授权,可以贷款超过1,000万英镑(合1,230万美元),用于收购和再融资。“英镑走软是一个天然的稳定器,但这显然是因为英国作为一个投资市场的不确定性。”

  与会者很快指出,不确定性是一个全球性问题,而不仅仅是英国的问题。

  “这是一个10到12年的循环,贷款给有5年记忆的人,” Bertran说,他的帐上有大约60亿美元的债务。

  很难说过去几年达成了太多交易,即使现在的供应被认为是一个非常现实的压力。参与讨论的人士表示,银行家们承受着帐面债务增加的压力,他们认为挑战者银行和其他替代性银行很活跃,但可能不那么谨慎。

  Aareal Bank AG专项房地产金融部门董事总经理Bettina grafo - parker表示,由于基本面发生变化,未来几年的需求可能无法消化供应,但目前酒店的成本已经得到了补偿。

  她指出,英国地区看起来有点困难,虽然在过去几年里,一项资产可能不得不克服一个重大障碍,但它可能很快就需要克服多个障碍。

  Gräf-Parker 说:“我们正基于此为我们的财务提供担保,而且很可能是针对城市酒店,而不是边缘酒店。”

  Clydesdale Bank负责英国业务的高级董事Shaun Talbot指出,一些交易的结构很糟糕,债务负担太重,因此偿债能力受到了压力。以美国为中心的债务在1000万英镑(1230万美元)到5000万英镑(6150万美元)之间,主要用于开发和收购。

  他表示,许多酒店经营者正在面临一场艰苦的战斗。

  “业主们必须跑得更快才能站地更稳。我们现在看到的情况将在两到三年内实现”。

  “在伦敦,价格一直在上涨。”Talbot补充道。

  Gräf-Parker表示:“(低)利率会有所帮助,但现在偿还债务会更好。”她补充说,她拥有大约80亿英镑(98亿美元)的敞口,其中30%是酒店,包括一些大型跨境投资组合。

  竞争

  传统银行更愿意贷款优先债务,它们之间的竞争来自多种渠道,包括养老保险公司、本地的以及印度和中东的银行。

  “养老基金、保险公司?”我们失去了这部分的扇区。更多的机会是在二级市场与客户关系。”Bertran说。

  Gräf-Parker说:“我们确实在与国内那些极具竞争力的银行竞争,但是我们已经找到了我们的利基市场,也就是城市和良好的地理位置,我们也有可能不全是市中心的投资组合,我们可以把它们作为一个承销项目来做。”

  他们认为,由于债务很容易获得,这种情况不会有所改善,尽管他们强调债务的巨大海洋已经降低。

  Gräf-Parker补充道:“目前资金不是问题,你可以找到合适的投资者。有时中间银行咄咄逼人,难道我们想与他们竞争吗?”

  Talbot认为,竞争在关键地区变得越来越具有挑战性。“这取决于经验、数据分析、以及关键的需求驱动因素。甚至在这里的四位银行家中,也有一块是我们的利基、而不是他们的。”

  “再重申下关系。一些银行是存在的,而且总是存在的。当形势更艰难的时候,我们的竞争不是因为其他房地产类别的收益率不够高而进入市场的新进入者。”Gräf-Parker 补充道。

  Young表示,尽管挑战者银行的利润率是他所无法企及的,但传统银行所能提供的全套服务对投资者也很具吸引力。

  “一些客户确实比仅仅寻找最便宜的解决方案的人更精明”。Young还表示,他发现土地租赁结构所需的债务在增加,尤其是在英国。

  英国脱欧也增加了不确定性。

  Gräf-Parker 表示:“只要我们不知道会发生什么,我们就不知道如何定价风险。你的预测是基于什么样的假设呢?”

  “结构就是可持续性。”她回答道。

  Young 表示:“这是一个竞争环境,但我们不想追逐下一笔交易,这是不可持续的。”

  Bertran认为,敏感的态度确实会导致银行内部的摩擦,因为有很大的商业增长压力,但也有保持银行安全的要求。

  (本文由迈点网编译自hotelnewsnow,原题《Hotel debt needs sustainability as industry dip looms》)

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