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住房租赁三千年 盛世的象征物 社会的稳定仪

迈点网 · 穆林专栏 · 2019-10-28 14:29:00

住房租赁即租赁房屋用于居住,是一种经济活动或经济行为。

  截止目前的研究成果,中国住房租赁起源于春秋,成熟与唐宋,式微与明清,具有超过2500年的历史。正如太史公所称“究天人之际,通古今之变”,研究住房租赁发展的历史,可以给今天带来许多启示,其中最重要的是:住房租赁,既是是盛世的象征物,又是社会的稳定仪。随着我国社会经济发展,也出现了诸如房价过快上涨、社会公平有待改善等问题,住房租赁不仅仅是一个经济问题,也是事关社会稳定、社会公平等基础性问题。

  一、中国住房租赁的发展历程

  住房租赁即租赁房屋用于居住,是一种经济活动或经济行为,并非特制一个行业。该行为历史悠久,是人类社会经济发展的产物,伴随着人类分工、迁徙、城市化发展而发源和发展,近年来,被冠以“长租公寓”的称谓。相比于旅馆业,住房租赁行为主要特点为租期较长,在古代,有时候与旅馆业归为同类。租期较长(按今天的定义为一个月以上)是住房租赁与酒店业的主要区别——租期长则顾客类型、行为存在较大差异,租客是由于工作、学习、生活等目的而选择住房租赁,而非旅行、商务出行等短期目的。尽管在人类古代活动中并未做长短之划分,比如春秋战国各诸侯、贵族养士的“传舍”、“性舍”“代舍”,其属性均为长期住宿,又如孔子周游列国,其居住方式主要为借住,其属性亦为长期住宿。

  就目前文献和研究看,规模住房租赁诞生于春秋战国,至汉朝住房租赁行为开始见诸于史书,《汉书》记载吕后时期田生"如长安,不见泽,而假大宅,令其子求事吕后所幸大谒者张师",可见民间住房租赁行为已经出现,但处于早期阶段,《史记货殖列传》中记载了多种类型的商人,包括经营田地、运输、冶铸、放贷、贩盐、开矿等,甚至赌博、盗墓等,却未见经营房屋者。

  至唐宋,住房租赁发展进入成熟阶段,大量史书和出土材料表明,最晚至东晋时期已经形成了完备的租赁条款,包括租赁双方、中介、租期、租金支付方式、违约条款与今日几无差别,唐朝住房租赁被称为赁房、税舍、傲居、佣居、假居、徽赁、佣徽等,租客群体包括官员、工商业者、学员科考者等学习人口、僧道等宗教人士等、住房租赁已经成为非常广泛的社会现象,唐宋朝都成立了官方的机构租赁——唐之内庄宅宋之店宅务,唐宋时期史书记载的住房租赁极多,也是住房租赁兴盛的一个表现。

  自宋以后,中国城市化反而萎缩,明清时期城市化率从南宋的22%下降到9%以内,清朝晚期只有6.9%,城市的败落导致了住房租赁的式微,男耕女织的经济结构、市镇化的城市结构让住房租赁失去了动力,日渐消落。直至新中国改革开放后城市化再次发展,1985年前后城市化率突破南宋的22%,达到23%左右,预计2019年已经达到60%,随着城市化的高速发展,现代住房租赁产业也进入快车道,以长租公寓为代表的产业蓬勃兴起。

  二、古代住房租赁的发展与启示

  1. 住房租赁,毁于乱世、兴于盛世中期,是盛世的象征物

  战乱期间,产权崩溃、房屋损毁、人口锐减,人民颠沛流离。新朝代的建立都是以势力重新分配,产权归零为代表的,往往贫富差距较小,人地矛盾较小,而且盛世初期人民注意力都在生产上,且对生活要求较低,故住房租赁的需求不足。比如西汉初年、唐太宗时期、宋朝初年主要任务在于修生养息、恢复生产,住房租赁产业并不兴盛。

  盛世中期,由于经济发展,资产、土地、房屋价格快速上涨,同时人口快速增长,人地关系紧张,贫富差距加大。比如白居易《卜居》一诗记录“游宦京都二十春,贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍,不如硕鼠解藏身。且求容立锥头地,免似漂流木偶人。但道吾庐心便足,敢辞揪隘与嚣尘”。宋代早期租金价格较低,随后逐渐上涨。政治经济稳定发展带来了住房租赁发展的重要推动因素:城市化发展、经济稳定、资产价格上升、人口上升、人民对居住品质的要求提升。住房租赁产业的兴盛,正是社会和经济处于盛世的象征物。

  2. 住房租赁具备很强的民生属性,是社会的稳定器和压舱石

  住房租赁不仅仅具备经济属性,而且具备极强的民生属性,是国家人口管理和人口控制的重要手段,也是民生保障的有效方法,在开明之君的年代,这种保障属性就发挥的比较强,有效抑制了租金价格的上涨,维护社会稳定、缩小贫富差距。比如东汉中兴肃宗下令“流人欲归本者,郡县其实禀,令足还到,听过止官亭,无雇舍宿。”即政府让无家可归的流民居住于官亭之中,免去他们租房的开支,帮助他们早日安定。唐中兴玄宗曾明确规定“自今以后,其所赁店铺,每间月估不得过五百文。”宋真宗听说店宅务要给百姓涨租金(复为增殖者夺赁),下诏书以表示反对(宋真宗大中祥符三年年月,真宗下诏规定“在京店宅务,自今以原额为定,不得辄增数划夺,违者罪在官吏。”),宋朝租赁已经分为高端租赁(私营民宅为主)和低端租赁(官办租赁),高端租赁价格随市场波动,价格悬殊(月租金4000-30000以上),但政府严格管控低端租赁市场,价格低(约为每月190-400文不等),而且经常有减免,体现了住房的保障属性。

  3. 政府不仅实施市场管理,更直接参与住房租赁市场

  唐宋两朝,尽管实行开放自由的经济策略,但在住房租赁却不排斥政府直营,自唐朝设立内庄宅使,管理官有房屋和田产并兼营出租,至宋朝,则成立了房屋租赁的专门机构店宅务,1017年管理房屋23300间,可见规模巨大(与庞大的房屋数量相比,并不追求收入最大化,年收入140093贯,约为中央财政收入的0.9%左右),除国家级租赁机构外,各地官府、军队、寺庙、学校均设立租赁机构,比如宋朝葛胜仲在《丹阳集》中统计,全国的学舍有 95,298 楹,房廊有155,454 楹。

  政府之所以直接进入住房租赁,尤其是首都的住房租赁市场,一方面是由于基础房屋租赁行为,具有很强的政策性和保障性,另一方面与房源筹措有关,据考证,官方经营的房源主要来源为:国有存量房屋、在空地新建、在罪犯和负债者中没收、绝户所遗留房产以及捐赠,其中绝户和查没财产中,钱财收归国库,而房屋交由店宅务经营。以上类型都需要多个部门的配合,故国有经营有其必然性。

  就我国来看,目前各地房屋管理部门可看做国有租赁经营机构,但存在房源获取渠道单一、退出机制不健全等问题,而学校等等机构的宿舍则存在数量巨大、质量低下等现状,还有非常大的发展空间。

  总之,住房租赁事关社会稳定,是中国在完成全面小康之后的必然选项,发展租赁市场并非是因为发展落后,反而恰恰印证了我国发展进入新阶段。目前的租赁市场,完全体现了我国基本矛盾的转化,即“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。租购并举的市场体系,既是国家的选择,也是全球和历史证明的必然之路。

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