酒店为啥会被法拍？｜迈点沙龙013期

　　酒店被法拍在行业内不算新闻，但是自疫情爆发以来，频繁出现的酒店法拍信息还是让人感到一丝苦涩。9月29日-9月30日，重庆喜福实业有限管理公司管理人对旗下固定资产、商标等进行第三次拍卖，起拍价8.4亿，目前已经降价到5.37亿，其中包括重庆喜来登大酒店。此前8月，湖南省长沙市常德地区“万建紫庭”项目地块(紫薇花城B地块)及地上建筑物(现勘为希尔顿酒店)正在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，起拍价3.38亿元，不过经过两轮流拍目前处于变卖阶段。

　　据不完全统计，自进入2021下半年以来，已经有超过50家酒店走上法拍网站，这里不仅包括受到疫情冲击的单体酒店，也包括经营不善的连锁酒店，不乏中高端酒店品牌。那么，法拍酒店品牌增多背后的原因是什么?酒店在被法拍之后还会有什么出路?为此，迈点诚邀酒店相关从业者和专家老师就「法拍酒店」为主题探讨酒店在被法拍的过程中的故事。

　　为什么酒店会被法拍?

　　事实上，2020年后法拍酒店增加，疫情的爆发是很重要的影响因素，不少原本还能勉强收支平衡的酒店在受到疫情冲击，客流量急剧下滑，自然没有办法维持经营，如果脱手不利，很容易走上法拍的道路，那么除此之外，还有哪些情况会导致酒店被法拍呢?

　　辛小龙：

　　酒店法拍，我觉得更多的都是无奈之举，尤其这5年内明显增加，但在这个数据当中，清晰可见，法拍酒店酒店中占比最多的还是高端酒店，占比达90%以上，经济型中高端基本都是转型产品升级，来达到供需变化。

　　究其原因：一方面是酒店建设初期出现的问题，这个可能和建设方有很大的关系，更多的问题还是和资金有关联，第二方面的问题还是和投资回报周期、成本支出亏损有关。

　　对于经济型品牌而言，物业性质、品牌尚可，有效的运营管理基本2.5-3.5年可以收回投资成本，15%的门店基本24个月可以收回成本，在国内品牌集团多元化系列的布局，轻加盟经济型、非标中端，这样的投资周期会更短，而对于合规标准中高档品牌而言，从产品设计装修，前期投资费用基本就要比经济型品牌多45%-60%费用，那自然投资回报周期至少要比经济型品牌多1.5-2.5年。

　　整个酒店行业其实最难做的就是高端品牌，看似“豪华”，但大家都知道，高端品牌不光从开发，筹建，建设等与中高端相比都是最慢的，从物业的要求、房量、配套等都是核心要求，光筹建建设周期最快的也需要3-5年，那自然回报周期就需要10-15年这样的水平，我觉得这样的时间都是非常可观的。高端酒店走上法拍最直接的原因还是亏损，回报周期长、成本支出费用高、客源供需量不足。

　　陈珉瑛：

　　入不敷出，经营不善，债务缠身，资不抵债。

　　杨光：

　　七亏两平一赚。能生存的都是创新企业，创造价值的企业。跟风只能淘汰;永远要预判市场，比市场跑得快。不能跟着市场走。太多人参与基本就是出货的时候。

　　章志锰：

　　因为今年合作的一个业主方的酒店项目就是通过法拍拿下来，有一些交流，就弱弱地发表一下自己的想法;最近在接触的一些法拍酒店项目上，发现其实绝大部分导致酒店被法拍，都是业主其他的产业受影响导致整体公司运营和个人债务情况出现问题，从而使得酒店被牵连，正儿八经因为酒店本身经营不善导致被法拍好像占比不太高。

　　特别是经济型、中端酒店，本身是以租赁型投资人为主，酒店投资人并非产权人，酒店被法拍跟酒店本身这个投资业态来看，感觉直接关系不大;对于一些有实力且熟悉不良资产操作的投资人，在这个时候通过法拍去获取一些优质酒店物业，我觉得反而是不错的做法;客户拿那个项目，在佛山折合单价才2000出头一平。

　　许多：

　　能上法拍的酒店，大部分还是高端的对吧，地产商投的标牌式样五星级酒店，我们老大前几年疯狂的时候一下子签了三个希尔顿，项目资金被地产托住的时候，一个一个随着商业用房房被拍卖都出去了。

　　毛平：

　　近几年，酒店被接盘续建，在业界并不少见，行业内出现了“一半酒店在出售无人接盘”的现象，尤其是产权纠纷、做政绩形象工程、不懂经营的酒店，法拍的路子并不好走，“涅槃重生”在后疫情时代更是像遥不可及的童话。

　　杜克西琴：

　　如走法拍那就基本上差不多了，酒店经营本身可能存在硬伤。

　　比如：1、定位不匹配导致经营漏洞不断放大;2、物业纠纷导致经营难以持续;3、资方与经营方沟通破裂;4、债务与现金流跑赢经营营收，被迫重组但由于种种矛盾和现实问题只能法拍。无论什么情况，法拍如果干净、无后续责任、风险、价格美丽可根据资产重新评估进而收购一批优资产但很难。因为法拍意味着问题难以解决，很烫手!

　　陈琳：

　　受疫情的影响，这两年酒店法拍变得越来越多，让很多小酒店、老酒店做不下去。其实也从侧面表明了酒店投资正在走向规范化、标准化，未来酒店投资和经营或经历越来越残酷的生死场较量。而酒店被法拍也并不是终点，经历过法拍或有着更好的出路，至少拥有换主重生的机会。

　　酒店怎么避免“被法拍”?

　　没有哪家酒店自愿走上“法拍之路”，在其背后要不是经营问题无奈出手，要不项目问题难以继续。对于已经开业的酒店而言，想要避免被法拍，自然要内外共同发力，例如，寻求外部帮助，积极调整自身经营模式等。

　　辛小龙：

　　我觉得高端酒店想要避免法拍，主要的“途径点”酒店翻牌后成为集团品牌，从市场客源，会员存量、商旅商户存量、中央渠道等、都能够有一定性比例的支持，从运营标准，程序流程执行、标准化、规范化、这样都能够迈向专业化，满足客户的需求体验，从项目的执行推动、项目升级、品牌定位、成本管理、投资回报都有可观的经济效益。另一方面那就是内部，实际上每个高端品牌的展示不光为城市、地标都提供了一份亮丽的“色彩”。我觉得可以通过地方政府资金引入来保证持续性发展。

　　杨光：

　　就住用企业文化留住人才，多关心自己的员工，帮员工解决后顾之忧。酒店管理 说到底就是人才管理，人才竞争。 员工的稳定，客人有安全感。要记住，酒店是人经营的。

　　杜克西琴：

　　疫情只是把问题放大让其爆发了，问题非一日之寒。这与国内酒店业走的太快有莫大的关系，特别是风投、情怀、资产配置营销经营、和资方各有主张导致问题一直在积累。其实这个如果按酒店业经济危机去理解可能更好些，放在大环境下比较可以好解决。但问题还得回到生活中来解决，所以法拍就应是一个不是选择的选择。当然当下问题多但办法更多，只要有勇气、有担当、善于团结、能面对可放下、能以牺牲指导大多数。路总会在前方显现，好比改革能解决的早解决了剩下的都是硬骨头。你无论如何要面对，好比侧供给。

　　现在要积极和政府交流拿到该有的政策，让行业协会起到承上启下的作用。把大量问题汇总到政府层面，从方向的角度解决历史遗留问题和借鉴好的经验从方法论上进行规划、统筹。把资源、配比、政策、合作放到主导层面上来，处理掉一批引导起一批。单靠个体解决当下风险太大，资方、风投一定会有大陷阱因为天下午餐不免费。酒店困境、危机也在于此，破局不是一个人的事因为很多酒店也在盯着可谓牵一发动全局。政府该出来了!

　　张向前：

　　业主应该理清产权，债权，交给专业的管理公司打理经营，大凡盈利的酒店除了位置好还是位置好，另外一个层面上品牌管理酒店的盈利能力大于本土酒店更大层面上是因为遵循市场规律去经营。 有些酒店做成了经典酒店，有些酒店改成了写字楼，还有一些就是空置起来了，挺可惜的!

　　酒店过剩是不争的事实，政府层面爱面子要求业主增加高端酒店投资是为地区增加溢价，有些酒店确实不遵循市场规律，不做好可研报告，就拍脑瓜上马，后续的经营肯定很困难，破局还需要智囊给与全面指导，重新定位，才能真正的实现盈利存活及发展!

　　写在最后：

　　对于酒店经营者而言，被法拍之后自然标志着经营的崩盘，但是对于酒店项目来说，法拍并不是终点。一方面是酒店所在地依然有一定的区位优势，未来可以通过改建或是重建打造全新的商业空间项目;另一方面则是在酒店业迅猛发展的背景下，原本停滞的酒店项目依然可以通过更换经营主体、更换酒店品牌等形式进行重建，只要有人接盘，不愁没有好发展。