搜索
搜索
房价还会持续下跌吗？
个人认为短期看跌，中期看横盘，长期看涨！
“准备开征的房地产税……”
“ 越来越多的人预测房价会下跌……”
“ 你又怎么看呢？”
个人认为短期看跌，中期看横盘，长期看涨！（本文数据以深圳为例展开）
可以从四个维度来分析深圳未来房价的走势。
当下的政策调控形势；
为什么要调控房价？
之前调控的成效为什么不大？
房地产未来预判。
一、政策调控形势
当下的政策调控，几乎可以说面面俱到。
1. 房企：划定“三条红线”标准
剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。直指房企负债率。意思很明显，不可高负债经营，以免爆雷事件发生。
2018年的企业质押爆仓事件，相信已经没有多少人记得了！
当时上市企业的股权质押率在99%以上的，并且不在少数！不少企业都是在这场质押爆仓事件中消失的。
科伦药业、恩华药业（002262），科信技术（300565）、东百集团（600693）、翔港科技（603499）星辉娱乐（300043）、梅花生物（600873）、海大集团（002311）、中兴通讯（000063）、*ST东电（000585）、旷达科技（002516）、山东华鹏（603021）、中宠股份（002891）、派思股份（603318）等多家公司披露了大股东的新增股权质押公告，其中多家公司大股东的质押比例已接近100％。
来源：中财网
香港在当年97金融风暴后，普遍企业都自我保持资产负债率最高在20%-35%之间，他们明白健康的企业负债率，才是发展的大前提。
只是已经去到“拿地不一定那么快死，不拿地马上死”地步的房企，要回头谈何容易？
或许以超越当年地产龙头万科作为目标；
或许是金融杠杆带来高收益的吸引；
或许没有人比他们对房地产未来更有信心；
或许……
谁知道呢？
但，我们知道今年恒大爆雷了；融创救急了；花样年躺平了；新力控股市值蒸发九成……
2. 银行：中国模式的窗口指导
精准指导金融管控：按照房屋指导价格范围贷款；严查贷款人的首期款真实性；放款前须再次核查贷款人自有资金合规性，保证有效匹配刚需。
当年日本央行对各个银行实行窗口指导政策，在不同金融周期，控制贷款的收放额度，对当时的金融经济调控十分有效。
如果不是大藏省和央行，管理职责重叠、意见分歧严重。那位日本央行前行长三重野康，也不能利用短期加大市场贷款，随后突然取消窗口指导的方式，刺破房市泡沫引发金融危机。
所以，严抓“窗口指导”，是有效控制金融板块的核心！
3. 地方政府：保持与中央高度一致
启动集中土拍、严查“投标马甲”、设置最高土地溢价率。
从供应端开始控制价格，调整“面粉”的出厂指数。因此今年的流拍地块，对比往年而言，都是相对较为优质的土地。
4.税务部门：第三次税改
统一税务局征收再流转的环节，减弱地方对土地供应的变相支持手段；（有兴趣了解税改详情的读者，请阅读文章：押注房地产永不下跌注定要失望）
渐行渐近的房地产税的到来，标志着地方对土地财政依赖的转变。
不单从短期金融属性，连中期土地属性，及市场需求端都一并精准调整。房地产这头灰犀牛停下来，也在意料之中。
二、为什么要调控房价？
资产泡沫
历史充分见证，房地产确实是抵御通胀的资产投资类别之一！
二十年前入行的时候，房地产的投资参照是GDP，一般GDP先行，而房地产会逐渐跟随其增长或下跌，而体现出来。时间快的话在一年，慢的时候二至三年左右。
先看一组数据，2004-2019年深圳市场平均工资增长幅度与GDP增幅比较，可以看到有3倍和5倍的差异，但考虑滞后性及其他因素存在，所以，虽有距离但也算合理。
再用一个2004年的一个楼盘为例，对比一下合理投资情况的增幅测算：
数据的测算反映，怎么以资产投资来抵御通胀，就是房产有6倍增长。金融杠杆也帮助本金投资增幅30倍！（未计算贷款利息和管理成本等）
再来推断其租售比是否合理！
按2020年市场上，此类型房子的租金水平在14500左右，计算租售比就为：1:241。对比国际标准1:200到1:300，属于最合理区间水平。折算回报率4.4%。
但目前实际在市场上，此类房产售价在800万以上！这溢出一倍以上的房价，就是房地产金融泡沫！
房地产金融泡沫的形成
房地产金融泡沫，当然是金融杠杆形成的！
金融杠杆的实际意义是，居民通过金融体系，提前获得自己未来现金流，再以此交换房产。而卖家则可以通过收取买家的远期现金流，实现财富增值后离场。
远期现金流属于提前透支消费，需要通过未来打工、生产来偿还。如果租售比合理，像上述测算一样，即使2020年购买房子，理论上20-25年左右就还清。但由于房地产市场的频繁交易，在买卖高周转率的换手之下，导致房价不断攀升，于是，越到后面交易的买家，所需要付出未来的现金流就会越长。
一系列的交易下来，房价的增长就远超GDP的增长，就出现现实的房价现象，形成房地产金融泡沫。
通过金融杠杆所按揭出来的资金，远超GDP的增幅，肯定会抑制社会消费的增长。毕竟劳动生产出来的钱，都去到了房地产领域。
这在居民杠杆里面就可以完美演绎。
居民杠杆率
2020年居民的杠杆率达到惊人的72.5%，要知道2015年，居民杠杆率才38.9。2008年美国居民杠杆率是60%，同年就是雷曼暴雷引发的金融危机。
再从2020年人行的数据来看，个人住房贷款占社会贷款额度的30.5%，如果再加上其他经营贷、信用卡等等，达到37.7%。这里可是676万亿的贷款！恒大地产资产负债2万亿来对比，真是零头都不够！
2020年，中国是全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量（国内生产总值）实现历史性突破，首次突破百万亿；
2020年GDP总量实现历史性突破首次突破100万亿；
而我国的个人住房贷款是676万亿。
这样的居民杠杆率，这样的贷款总量，怎么会不抑制消费呢？
房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”
银保监会主席郭树清爷爷的一句：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，点出了房地产面临着最大的金融风险危机。
毋庸置疑，当然挤泡沫比较适合经济的持续健康发展，毕竟刺破泡沫带来的经济影响过大，一系列的连锁影响，民众承受不起，社会也承受不住。
所以，市场不应过度唱空，其实不利于整体经济发展。所谓，倾巢之下焉有完卵。本来就是市场发展周期必经的阶段，好好解决问题更为务实。
三、之前调控的成效为什么不大？
本来政府系统是一体的，地方必须服从中央的管制，但是每次中央出台的房地产调控政策，地方政府却经常唱反调，还经常在房价有下跌压力时，地方政府会出台各种手段，例如“限跌令”。
根本原因就是地方财政，在2013年地方土地出让收入就达到地方公共预算收入的55%！2010年部分地方土地出让收入达到惊人的68%，如果再把其他跟土地相关的税收加起来，整体土地财政收入绝对有机会达到80%-90%！
如果房价下跌，地方的土地拍卖就面临出让压力，地方财政收入也大大减少，更影响其他土地相关的税收。
这就是地方财政给土地财政绑架的结果。
高度土地财政依赖，地方政府只能去维护房价上涨！
而整个房地产最大受益者就是地方政府。也是影响城市建设资金来源的保障。
所以，调控一直成效不大的最核心原因就在这里！
四、房地产市场未来预判
短期角度
其实已经很明显，在有针对性地政策调控、金融管制、供求市场调整之下，理性的价格回调情况是会出现的。
中期角度
挤掉泡沫是首要的任务！
只要维持房价没有波动，这个泡沫就能通过通货膨胀的周期给去化掉。道理就和上面分析的工资随GDP增长一样。社会经济随着时间增长，只要同步的房价不涨，就等于经济增长兑掉本来虚高的房价，即虚高的泡沫部分溢价。
就像97年香港金融风暴，房价下跌一半以上；在10年之后，房价又回到97年的当年水平，甚至更高。这个就是经济增长去房价泡沫的过程！
因此，中期的角度，我看房地产的表现是横盘！毕竟刺破泡沫的事情，在我国出现的几率很低。
长期角度
无论是通货膨胀，还是城市发展，或者是GDP的上涨带动，房价上涨是必然的事情！
当然，那些还抱有暴涨的投机幻想的人，还是洗洗睡吧，这样比较实际！
2
