赵焕焱：酒店行业的十个基本概念

　　一、酒店集团的营业收入是什么?

　　只有控股酒店的营业收入才可以并表，因此酒店集团自己拥有不动产的酒店或者租赁酒店的营业收入才可以并表，纳入房地产信托的酒店的营业收入可以并表。

　　酒店集团的营业收入绝大多数不是酒店的营业收入，是收取的管理费和特许经营费。

　　二、酒店营业额和营业收入的区别

　　举例：酒店将餐厅外包，出租给一家餐饮公司，该餐厅发生的交易额，对于餐饮公司和酒店来说，是不一样的。

　　对于餐饮公司来说，是营业收入，对于酒店来说，则是营业额。

　　而酒店出租餐厅收取的租金，才是酒店的营业收入。

　　三、酒店两种投资模式的投资回报区别

　　不动产投资是资产配置，酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。

　　投资租赁和装修的酒店与资产无关，投资回报不包括资产。

　　四、什么是酒店贷款利息的资本化

　　酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。

　　例如建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，

　　5年的本金和利息为7.5亿元，总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。

　　酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。

　　五、酒店的两种亏损

　　经营亏损就是毛利润(营业收入剔除人工、能耗、物耗等)为负。

　　财务亏损是净利润(毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等)为负。

　　新开业酒店经营亏损是正常的。

　　陷于困境的酒店一是经营亏损;二是现金流增长低于贷款利息增长。

　　六、酒店的三项费用是什么?

　　三项费用包括销售费用、管理费用、财务费用。

　　三项费用合计一般占营业收入的70%。

　　销售费用包括差旅费、订房佣金、广告费。

　　管理费用包括折旧费、租赁费、业务招待费。

　　财务费用的内容利息支出、汇兑损益、金融机构手续费。

　　酒店折旧的对象是资产，一般指固定资产的折旧。

　　酒店摊销的对象是费用，包括低值易耗品、无形资产、待摊费用。

　　酒店的无形资产是可能的未来经济利益。

　　七、酒店的三项税收

　　酒店的税金一般占酒店营业收入的百分之二至三。

　　税金及附加、应交增值税、所得税费用三分天下。

　　税金及附加包括：消费税、城市维护建设税、资源税、环境保护税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。

　　增值税是6%，2016年5月1日后实行，以前是营业税。

　　所得税是利润总额的25%。

　　八、酒店估值的三种方法

　　酒店资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。

　　市场法估值包括企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率比较。

　　收益法评估股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债。

　　资产基础法评估企业表内及表外各项资产、负债价值。

　　九、酒店交易采取股权转让可以减少纳税

　　资产转让涉及城建税、教育附加费、印花税、土地增值税、所得税、契税。

　　股权转让只需投资方所得税(转让价减去原成本25%)。

　　股权转让要注意转让方的债务、担保情况，还需要明确知识产权问题。

　　十、酒店业容易误解的概念：商誉

　　商誉与商业信誉风马牛不相及。

　　收购价超过市场价的部分形成商誉，

　　商誉必须每年进行减值测试，今后有可能摊销，

　　商誉减值将大幅吞噬利润成为不定时炸弹。

　　商誉的要素是“独占特权、超额收益、剩余价值”。