穆林：长城饭店停业，无奈的最优选择？

（迈点专栏 穆林）无论是对酒店同行，还是酒店客户，抑或不少影视作品中的场景，长城饭店是很多人记忆的花园，近期，北京长城饭店停止营业的信息忽然见诸媒体，引发了广泛的关注和传播。

长城饭店事件，表面上是一家酒店的发展问题，但蕴含了深层次的体制机制问题——高星级酒店运营，涉及三方面的主体：土地拥有方（通常为地方政府）、物业持有方（酒店兴建的投资方）和酒店运营方（通常为专业酒店管理公司），在酒店发展初期，三方能够通力合作，提升酒店运营质量、带动资产价格升值，实现“多赢”的局面，但当资产进入经营尾期，这种多赢格局却被破坏——物业持有方和酒店运营方为了续约成功，可能会选择一种“战略性亏损”的经营方式，即让酒店进入非正常运营状态——让运营亏损、物业破败，从而降低甲方心理预期获得更好的续约条款。长城饭店停业或许与此有关，看似停业是一种“多输”的局面，实则是当前体制下无奈的最优选择。

1980年4月23日《北京日报》04版的相关报道

2001年长城饭店照片，首次在我国使用的玻璃幕墙。

长城饭店

2024年6月长城饭店照片

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关于长城饭店建设和运营的公开信息

长城饭店位于北京市区东北，坐落在朝阳区亮马河畔，总建筑面积82930平方米，主楼共23层，有客房982套，包括2套总统套房，3套贵宾套房，共1001间，其中对外出售的客房约820间（注：长城饭店设计时拥有1001个建筑结构体，其中套房、豪华套房会占用多个结构体，另一方面会存在自用房供酒店管理方人员居住使用），总投资约7500万美元。从公开信息中，可以看到长城饭店以下重要公开信息：

长城饭店由美国贝克特国际公司设计，中国国际旅行社北京分社和美国伊沈建设发展有限公司合资建造和经营，1980年3月10日开工，于1983年12月10日部分竣工试营业，迄今为止40年余。

1985年正式对外营业，当时挂牌喜来登，是北京第一家四星级酒店，随后又于1991年成为北京第一批五星级酒店。

1997年，李嘉诚旗下长江实业获取北京长城饭店等七家大酒店51%的股权。

2006年3月20日，李嘉诚旗下嘉云酒店集团有限公司（下称“嘉云公司”）进行重组，和记黄埔持股51%，首旅集团持股49%，嘉云公司持有长城饭店82%的股份。

根据相关报告，2005年前后，长城饭店保持强劲的盈利能力，当年利润总额1.2亿元（税前），2006年上半年，长城饭店实现销售额1.4亿元（同比增加200万元），利润总额5500万元，平均房价1290元，客房出租率66%。长城饭店员工1117人，其中外籍员工22人。

2016年公告：长城饭店的股权结构为：首旅集团 10%的股权，嘉云公司82%的股权，伊沈建设8%的股权。另外首旅集团持有嘉云公司 51%的股权，香港和记黄浦（中国）有限公司持有 49%的股权。

2017年6月，喜来登长城饭店正式脱离万豪，酒店开始使用“北京长城饭店（原喜来登长城饭店）”的名称，根据之前的资料，管理团队为自有管理团队。

2023年年底，长城饭店正式停业。

2024年6月底，长城饭店停止营业的新闻被媒体报道，随即被各大媒体关注和转发，引发社会关注。

关于以上资料的说明：长城饭店在建设时选择了中方投资，由中国国际旅行社北京分社作为投资主体，投资总额8000万美元，但当时中国国际旅行社很难拿出这么多资金，资金应该来自境外银行贷款。由于1980年代汇率波动，美元对人民币汇率持续攀升，1980年1美元=1.49元，1990年1美元=4.78元，到了1995年1美元=8.35元。意味着1980年借款8000万美元需要偿还1.19亿人民币，到了1995年需要还6.68亿人民币。加之90年代利率处于高位，如果叠加10%的年利率，贷款15年本息合计将达到12.92亿的惊人数据，还本付息每年需要8620万元。

在这种背景下，中国国际旅行社将面临巨大的偿债风险，急需将美元债务转化为人民币或港币债务，降低因汇率变化而带来的巨大财务成本，长城饭店应该是在此时进行了债转股，由长江实业偿付剩余美元债务，从而成为长城饭店主要股东。后来，长江实业将该资产转交给嘉云公司，从而形成长城饭店现有的股权结构。

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关于长城饭店的现状分析

（1）长城饭店依然属于国有控股酒店

在长城饭店股权结构中，首旅集团持股10%，嘉云公司持有82%，但嘉云公司股权结构中首旅集团持股51%、香港和记黄浦（中国）持股49%，首旅集团通过嘉运公司间接持有长城饭店股份。首旅集团的实际股份为（82%×51%）+10%=51.82%，香港和记黄浦持股82%×49%=40.18%，国资对长城饭店依然拥有相对控股权。当然，51.82%的股权可以控制日常运营，但无法对重要事务进行决策，如股本变动、增减注册资本、修改公司章程、公司分立与合并、变更主营业务等，而且，香港和记黄浦持股比例超过三分之一，拥有否决性控股，即具备重大事件一票否决权（变更公司形式、增资扩股、减资、修改章‬程、分立、合并、解散等）。

(2)长城饭店可能存在土地到期的问题

长城饭店1980年立项、1983年试营业、1985年营业，按照现行土地出让规则，商业用地一般为40年，长城饭店商业用地出让大概率到期或者临近到期。但现有政策《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》1990年发布（2020年修订），长城饭店用地应该属于划拨用地。按照现行规定，到期后土地使用者可以申请续期，需要支付土地使用权出让金，并办理登记。

这其中就存在一个矛盾，长城饭店要妥善经营，首先需要续租获取持续、稳定的土地使用权，但如果按照市场价格重新出让（假定北京朝阳区商业用地价格30000元/平方米），长城饭店需要缴纳土地出让金85000×30000=26.5亿元。

(3)土地续期是酒店改造和运营的前提

长城饭店已经经营40多年，2001、2017年经历过两次改造，但目前其建筑格局和硬件状态已经难以满足竞争需求，如果要继续保持五星级全服务酒店运营，势必要进行大规模改造，其改造需要进行客房的“三改二”或者“二改一”，改造周期和成本很高，假定按照10000元/平方米预算进行，合计投资为8.5亿元。综合算来，长城饭店的持有者需要进行大规模的投资，才能保持长城饭店五星级的运营。

综上所述，长城饭店走到了十字路口，最大的“坎”是土地续约，如果续约不成功，任何企业都不敢重资产投入，如果续约成功资产价格将暴涨。但是，如果以市场价格26.5亿续约，又是酒店持有者无法接受的。参考北京近年来酒店成交价格；2022年北京金融街丽思卡尔顿酒店交易价格10.8亿元42461平方米，每平方米价格约为25435元；2023年金茂出售北京威斯汀酒店28.02亿元，面积77945平方米，每平方米价格约35948元。所以，目前资产持有者最大的“战略目标”是以尽可能低的价格完成土地续约，在此背景下，物业状态越好、盈利能力越强，续约越困难、续约金越贵，反之，如果物业越破败、越亏损，就可以有效降低土地持有方的价格预期，实现低价格续约。于是一种“战略性摆烂”的乱象就出现了——作为资产的持有者，本应该保持物业的优秀状态和良好运营，实现稳定的资金回报，结果却故意破坏性经营，该管理的不管、该赚钱的不赚、该保养的不保。这样的体制机制非常不利于行业的持续健康发展。

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长城饭店走向的未来展望

长城饭店遇到的问题具有普遍性和代表性，只不过由于长城饭店的特殊身份才引发了媒体和社会的关注，个人观点，长城饭店未来的走向存在以下几方面的可能：

1.政府通过土地作价、资产重组的形式介入酒店运营，对酒店进行再定位、再改造，实现多方共赢

2. 通过适当、合理的价格重新实现土地使用权续约，酒店依然定位“高端酒店”，投入巨额资金进行专业改造，最终实现长城饭店“涅槃重生”，实现运营收益和资产升值。

3. 通过适当、合理的价格重新实现土地使用权续约，酒店修改定位“中端酒店”，将酒店分割为多个品牌对外经营，由于资金投入少，租赁收益也不错，但难以获取资产升值。

4. 土地拥有方认准了26.5亿的续约价格不变，导致酒店长期停业，逐渐破败，成为城市的“昨日黄花”，最终形成“多输”的不良结果。

就笔者看来，方案1最具前景，首先，这种方式一次性解决困扰酒店发展的土地问题，形成稳定、持续的合作关系，“有恒产者有恒心”，有助于长城饭店业主方进行长期规划、稳定经营。其次，高星级酒店是商务活动、会展经济、旅游休闲活动的容器，本身具有投资回报慢、辐射效应广、乘数效应强的特点，地方政府更多地考虑其功能属性而非盈利能力，通过再定位和城市更新，长城饭店可以为繁荣区域经济、完善区域功能起到显著的作用。最后，这种方式可以降低投资方初始成本，有助于形成高质量的城市更新项目，有助于区域功能完善和建设国际一流的和谐宜居之都。

40年前，长城饭店毗邻北京使馆区，伴随着中国改革开放的脚步，见证了使馆区的兴起和朝阳区的发展，长城饭店周边曾经是一片白菜地，它的主要作用是为周边提供住宿、中餐、西餐、会议、娱乐等配套，所以，昔日长城饭店的餐饮、娱乐生意兴隆；40年后的今天，长城饭店周边已经非常繁华，餐饮、会议、娱乐等配套功能明显弱化，需要结合经济发展和区域需求，融合长城饭店品牌效应和区位优势，对酒店进行重新塑造。

总之，长城饭店遇到的问题具有普遍性和代表性，改革开放初期筹建的酒店陆续进入这一周期，需要站在资产管理的角度，运用资产全生命周期的角度，兼顾多方利益，打造符合各方利益的多赢模式，引领中国酒店进入新的发展周期。

后记：

长城饭店既是最早的三家中外合资企业之一，也是中国建设酒店三种投资模式之一（长城饭店，中方投资为主；建国饭店，中外合资；丽都假日酒店，外方投资为主），40多年前中国酒店业的繁荣，凝结了大量的创新，从体制创新到制度创新。40年后的今天，中国酒店已经从新建为主进入存量时代，酒店不仅是简单的企业，也是商务活动和休闲活动的容器，具有显著的乘数效应。期待中国酒店人能够再次创新，运用资产管理的眼光重新看待酒店业，为中国高星级酒店拓展出新的发展空间，引领行业进入新时代。

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