投资生活方式酒店：投资优质固定资产的明智之选

（迈点专栏 万方）近期，经常有业主或律师问我，投资什么类型的酒店（新建或旧物业改造）？为了回答这一普遍而专业的问题，我作为专业的酒店资产管理人，决定写出这篇文章，期望计划进军酒店业的业主们看一看：在众多投资选项中，生活方式酒店作为一种重要资产类别，非常值得关注。本文旨在探讨投资生活方式酒店作为优质固定资产的潜在价值和长期回报。

一、生活方式酒店的定义与特点

1、定义：生活方式酒店是提供与客人生活态度和兴趣相契合的个性化住宿体验的酒店。生活方式酒店不仅仅是一个住宿的场所，它是一种能够反映个人情趣、爱好和价值取向的住宿体验，具有鲜明的时代性和民族性，能够为客人提供一种与众不同的世界认知及生活态度。它们往往位于城市的繁华地段或旅游热点，与当地的文化和生活方式紧密相连。

2、特点：

1）、设计与文化融合：生活方式酒店注重将设计与文化融合在一起，创造独特的氛围和体验。酒店的设计和装饰通常会融入当地文化元素，以展示当地的艺术和传统。

2）、个性化服务：这类酒店注重提供个性化的服务，满足客人的特殊需求和偏好。酒店的员工通常会更加关注客人的需求，并提供定制化的服务和建议。

3）、社交和互动体验：生活方式酒店通常会提供各种社交和互动活动，以促进客人之间的交流和互动。例如，酒店可能会组织当地文化体验活动、艺术展览或烹饪课程等。

4）、健康与健身：生活方式酒店注重客人的健康和健身需求。酒店可能会提供健身房、瑜伽室或水疗中心等设施，以满足客人的需求。

5）、生活方式的元素融入：生活方式酒店从单一住宿服务向生活方式跨界，通过酒店住宿空间链接衣食娱行购等服务，为用户打造不同的生活方式体验，将生活方式的元素融入到酒店的功能化设计以及标准个性化服务中，令客人有更多探索的机会并获得更丰富的住宿体验。

6）、体验与共鸣：生活方式酒店因其提供的生活方式体验能够引起客人的共鸣，即便客人在离店后也能够带着这样的生活方式理念继续生活。

7）、精神价值与身份认同：酒店通过自身的产品定位和服务来呈现想要传达的生活态度，也在强化消费者的身份认同。这种在场景驱动下输出的精神价值，不仅利于构建用户忠诚度，还有助于提高品牌溢价。

二、美国生活方式酒店兴起与案例

生活方式酒店在美国的兴起可以追溯到20世纪末至21世纪初，这一时期见证了多个国际酒店品牌的发展和扩张。以下是一些具有代表性的美国生活方式酒店品牌案例：

1、W Hotels：W酒店品牌由喜达屋酒店及度假村国际集团（现隶属于万豪国际集团）的创始人Barry Sternlicht于1998年创立，第一间酒店开在了美国纽约。W酒店以其时尚设计、音乐和娱乐融合而闻名，挑战了传统酒店的固有认知，迅速成为生活方式酒店的代表。

W酒店一般都为超五星级酒店，主要以商务装修为主，针对商务客人的特点对服务设施和服务方式、内容上有全新的设计。

2、AndazHotels：Andaz创立于2007年，是凯悦酒店集团旗下的生活方式酒店品牌，以其复古和文艺的风格著称。Andaz Liverpool Street保持了当年建筑外形，并在设计中融入了当地文化元素，成为城市的一个重要标志。

3、最佳西方国际集团BWH Hotels：Aiden by Best Western开业于2021年，是一家位于加州伯克利校园的现代化品牌精品酒店，致力于为顾客提供卓越的生活方式、杰出的价值服务以及现代化的设施设备。

4、希尔顿集团生活方式酒店品牌：

• 嘉悦里酒店（Canopy by Hilton）：2014年10月16日，希尔顿推出了嘉悦里酒店品牌，宣告了其新战略的开始。嘉悦里酒店吸纳各个目的地的精华，使宾客沉浸于上乘的精品酒店体验之中。

• 希尔顿格芮精选酒店（Curio Collection by Hilton）：Curio Collection by Hilton品牌于 2014年推出，在全球拥有160多家各具特色的酒店，每一家都为宾客精挑细选，力求在全球令人向往的目的地打造独具个性的入住体验。

• Tempo by Hilton：Tempo by Hilton品牌于 2020年1月19日正式推出Tempo by Hilton是一个时尚现代的生活方式酒店品牌，专为追求保持平衡和动力且雄心勃勃的旅行者而设计。预计到2026年，Tempo by Hilton将拥有约30家酒店。

• 希尔顿惠庭酒店(Home2 Suites by Hilton)：Home2 Suites by Hilton品牌成立于2009年，希尔顿旗下中高端旅居酒店品牌，是希尔顿旗下发展最为迅速的酒店品牌之一。2020年6月，希尔顿惠庭进入中国市场。

• Graduate Hotels： Graduate Hotels品牌于 2020 年推出，希尔顿集团战略性地将Graduate Hotels引入其生活方式品牌领域。这一新增的品牌独具校园韵味和怀旧情怀，为寻求本地化旅行体验的宾客提供服务。目前该品牌在全球范围内拥有35家开业或筹建酒店。

5、ME酒店：美利亚酒店集团旗下的高端生活方式品牌ME酒店，ME品牌于2016年推出，专为喜爱文化和时尚，并不断寻求全新体验的住客们而倾力打造。ME酒店以卓越的礼宾服务而闻名；Aura经理将致力于为每一位下榻宾客打造一次难忘的旅程。

三、中国生活方式酒店的兴起与案例

由于多个国际酒店品牌在华多年的发展和扩张，影响了中国酒店业的发展方向。

生活方式酒店在中国的兴起与国际品牌的发展有着密切的联系，尤其是随着中国经济的快速发展和旅游业的兴起，生活方式酒店开始在中国逐渐流行起来。

1、亚朵集团：亚朵集团作为中国生活方式酒店的代表之一，其第一个店于2013年7月31日在西安开业，这标志着中国生活方式酒店概念的实践和推广。

亚朵集团的起源富有诗意，其创业者在一次旅行中意外走进了亚朵村，被当地的自然、清新、淳朴所触动，那里虽不富足，但人与人之间诚实、信任，心存善意，常怀幸福，故以此为名创立了“亚朵”。亚朵集团成立于2012年，开始以人文酒店的概念，用“酒店+文化+互联网”的思路去践行。

亚朵集团旗下拥有多个品牌，覆盖中端、中高端、高端和豪华四个细分市场，具体包括：

1）、A.T.HOUSE：亚朵集团旗下生活方式品牌，通过打破常规的细节和多元复合的业态，打造浸润式的生活场景。

2）、萨和酒店：亚朵集团旗下高端生活方式品牌，以东方风物与当代艺术为媒介，创造东方生活方式品牌。

3）、亚朵S酒店：亚朵集团旗下高端商旅酒店品牌，专注服务于对生活品质有追求的人群。

4）、亚朵酒店：亚朵集团旗下高品质人文酒店品牌，以流动阅读与属地摄影为独特风格。

5）、亚朵X酒店：亚朵集团旗下高品质非标品牌，提供更多元，有特色的旅宿选择。

6）、轻居：亚朵集团旗下专注年轻商旅的酒店品牌。

7）、ZHotel：亚朵集团旗下Z世代生活方式品牌，为Z世代和创意阶层打造的专属高端酒店。

亚朵集团通过这些品牌，传递人文、温暖、有趣的生活方式，并以持续改进的优质产品、服务与体验，塑造和完善人们的未来生活。亚朵集团的酒店以“中国体验”为核心，打造生活方式品牌集团，自2017年起亚朵总体客户满意度为六大主流中高端连锁酒店的第一名。

以下是亚朵集团2024年第三季度的财务报表和营收情况：

1）、营收情况：亚朵集团在2024年第三季度实现营收18.99亿元人民币，同比增幅达到46.7%。

2）、净利润：净利润为3.81亿元人民币，同比增长45.3%。调整后净利润为3.84亿元人民币，同比增长41.2%。

3）、在营酒店和客房数量：截至2024年9月30日，亚朵集团在营酒店共计1533家，客房数量为175199间。酒店数和客房数较去年同期分别增长了37.9%和36.1%。

4）、经营指标：

• 日均房价（ADR）：2024年第三季度为456元，2023年第三季度为495元，2024年第二季度为441元。

• 入住率（OCC）：2024年第三季度为80.3%，2023年第三季度为82.4%，2024年第二季度为78.4%。

• 每间可售房收入（RevPAR）：2024年第三季度为380元，2023年第三季度为424元，2024年第二季度为359元。

5）、零售业务：2024年第三季度零售GMV（商品交易总额）为5.66亿元人民币，同比增长107.7%。

6）、会员数量：亚朵集团累计注册会员数突破8300万，同比增长53.7%。

7）、新开酒店数量：2024年第三季度新开业酒店140家，同比增长72.8%，再次刷新单季度开业数量纪录。

这些数据展示了亚朵集团在2024年第三季度的强劲增长势头，特别是在营收和净利润方面实现了显著的同比增长，同时在酒店网络扩张和零售业务方面也取得了积极的进展。

2、锦江集团：锦江集团旗下于2014年在广州开业的喆啡酒店品牌：喆啡酒店品牌将咖啡馆文化和酒店相结合，借咖啡打造了一个充满社交、格调的氛围。

3、洲际集团：洲际集团的筑格酒店（Atwell Suites）：2024年11月22日洲际酒店集团在大中华区推出了筑格（Atwell Suites）酒店品牌这是洲际酒店集团面向年轻人市场推出的全新品牌，集属地灵感，融合当地文化特色，创新引入生活方式零售空间，让酒店成为宾客的“灵感栖息地”。

4、凯悦集团：凯悦集团旗下凯悦嘉荟酒店：主打生活方式，亚太首家位于上海中山公园商圈，已经在2024年4月18日开业。

5、希尔顿集团：希尔顿集团旗下的LXR 酒店于2024年11月19日签约落子西安曲江新区，计划于2027年开业

6、雅高集团：雅高集团旗下生活时尚品牌酒店JO&JOE：重塑了青年旅社，融合舒适和玩乐，打造了创新的“玩宿空间”。2022年4月，雅高集团携手ennismore以及凤悦酒店及度假村，正式宣布凤悦为JO&JOE品牌在中国地区的独家战略合作伙伴，并致力于开设至少1300家门店。2022年8月，雅高公布了在中国地区的首批签约（含意向签约）项目，包括广州、深圳、长沙、厦门、重庆、张家界和西安等城市的7家JO&JOE酒店

四、中国生活方式酒店的主要消费者

在中国，生活方式酒店的主要消费者是Z世代，即出生在1995年至2009年之间的人群，这一群体人口规模达2.4 亿，占中国总人口的 16.5%。Z世代对未来充满信心，更易产生超过预算的冲动消费。

Z世代渴望“独特”的产品与服务，他们寻求突破平凡的沉浸式体验，希望通过品牌表达自我，并渴望在社交媒体上塑造形象。

随着旅游消费的主力军向Z世代过渡，这群年轻人更好奇、开放，也更多元，他们开始关注城市深度旅游，希望在酒店这一传统空间能融入更多体验性内容。他们更注重在地文化的内核挖掘，文化认同感也越来越强。

而生活方式酒店注重研究人们的生活习惯、喜好，它不仅提供优质的酒店用品，更实现“可用即可购”的功能，用户可先体验，后购买，住酒店的过程也是一次产品体验和购物的过程；同时生活方式酒店的设计风格常主打自然、轻奢风格，多以摄影、阅读等日常生活方式作为主题，这些恰恰满足了Z世代的个性化需求，获得其身心共鸣。

五、投资生活方式酒店的优势

1、市场需求增长：随着全球中产阶级的壮大和旅游市场的蓬勃发展，对生活方式酒店的需求持续增长。特别是在中国，随着消费升级和旅游习惯的变化，越来越多的消费者愿意为独特的体验支付溢价。

2、资产增值潜力：由于生活方式酒店通常位于城市中心或热门旅游目的地，这些地区的地产价值往往具有较高的增长潜力，从而为投资者带来资产增值的机会。

3、稳定的现金流：与普通酒店相比，生活方式酒店因其独特的市场定位和客户群体，通常能实现较高的入住率和房价，从而为投资者提供稳定的现金流。

4、品牌效应：许多生活方式酒店隶属于知名的酒店集团，这些品牌的影响力和市场认可度可以为投资者的资产增加额外的价值。

5、高性价比与投资回报率：生活方式酒店因其独特的体验和高性价比受到消费者的青睐。

案例1，全季酒店提供的洗衣服务，使得年轻人发现利用其钟点房来清洗换季衣物比送至干洗店更加划算；

案例2，洲际酒店集团最新推出的筑格酒店品牌，以其18万元起的单房造价，配合3—5年的投资回报周期，为投资人提供了颇具吸引力的投资选项；

案例3，雅斯特酒店通过产品迭代和供应链优化，成功地降低了成本，同时提升了投资回报率，其中雅斯特酒店柳侯公园店改造后，RevPAR增长率高达130.3%，OCC达到92%。这些案例表明，生活方式酒店在提供高性价比的同时，也能为投资者带来可观的回报。

六、投资风险与考量

尽管投资生活方式酒店具有诸多优势，但投资者也应充分考虑潜在的风险。这包括市场波动、竞争加剧、管理挑战以及宏观经济因素等。因此，在选择投资生活方式酒店时，我建议投资者需要进行全面的市场调研，评估酒店的地理位置、品牌实力、管理团队和财务状况。

七、结论

投资生活方式酒店，不仅是对一个物理空间的投资，更是对一种生活方式和文化体验的投资。随着全球经济的发展和消费者需求的变化，生活方式酒店正成为越来越受欢迎的投资选择。对于寻求长期稳定回报和资产增值的投资者来说，投资生活方式酒店无疑是一个值得考虑的优质固定资产投资选项。

我的建议是：1、投资者需要深入研究这一领域并与专业酒店顾问合作，以制定出符合个人或家族的投资目标和风险偏好的投资策略；2、在投资优质固定资产的同时投资或持有专业的酒店经理人如同家族办公室持有首席执行官一样，这是让资产保值增值的关键所在。以上个人见解，仅供参考。

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