万方：酒店可行性研究咨询业务解析（三）

（迈点专栏 万方）中国酒店业历经四十余年高速发展，已从单一住宿业态跃升为融合投资、运营与科技创新的万亿级酒店资产市场。在这一进程中，酒店可行性研究咨询业务从最初的边缘服务，逐步演化为连接资本与运营的“战略中枢”，成为行业决策的核心驱动力。  

本文系统解构中国酒店咨询业的发展脉络、核心痛点与战略跃迁，通过剖析认知偏差、技术渗透与生态竞合等关键命题，为投资者、从业者及政策制定者提供全景式洞察，揭示如何在“投-融-建-管-退”全周期中构建可持续竞争优势，赋能酒店资产的价值最大化。  

Chapter 1 深度剖析B端机构认知对酒店业咨询公司的误解

1、B端机构认知偏差的根源

当B端机构听到“酒店咨询”时，往往基于传统服务行业的认知框架进行联想，将其简单归类为酒店运营服务链条的延伸。B端机构对“酒店咨询公司”的认知偏差本质上源于产业分工精细化与信息不对称的叠加效应。这种认知偏差的形成机制体现在以下三个维度：

·服务客户差异：将单体酒店业主、酒店管理集团与投资者、金融机构、房地产开发商、地方政府、行业协会混为一谈；

·业务属性误判：将知识密集型咨询服务等同于操作执行类服务；

·产业分工误解：未能理解现代酒店业“投-融-建-管-退”全周期专业化分工体系。

“投-融-建-管-退”全周期专业化分工体系是当前酒店业的核心管理框架，其正确性已被行业实践与权威报告验证（权威机构认可：中国饭店协会《2023中国酒店业发展报告》明确将“投-融-建-管-退”列为酒店资产管理的标准流程。仲量联行《2023全球酒店投资展望》指出，成熟市场中85%的酒店交易依赖全周期分工体系完成）。随着技术迭代与商业模式创新，该体系正从线性分工向网状协同进化，但底层逻辑仍保持高度一致性。对于从业者而言，理解并应用这一框架是提升资产效率的关键。

2、B端机构认知偏差对酒店咨询业发展存在着三种实质性阻碍

第一，需求抑制：社会认知偏差导致酒店咨询业知识价值被低估，陷入折价困境：

·价值误判：68%的投资者将咨询视为“可选成本项”而非“价值杠杆”（数据来源：浩华《2023中国酒店投资决策调研》），导致行业渗透率长期低于35%（对比欧美成熟市场60%+）。  

·采购畸形：酒店项目咨询预算平均占比不足总投2.5%，远低于设计（12%）、建设    （65%）等环节。  

第二，资源错配：因社会认知偏差引发酒店咨询项目决策失误，导致低效决策成本转嫁：

·经验主义主导：超50%的酒店业主依赖个人经验决策，引发项目定位偏差（如某二线城市高端酒店供需错配致GOP率低于行业均值40%）。

·数据资产浪费：头部咨询公司积累的千万级行业数据库利用率不足30%，因客户更倾向定性判断。  

第三，创新阻滞：由于社会对酒店咨询业的认知偏差，致使先进技术在该行业的应用与推广遇阻，出现技术渗透率断层，进而阻碍了行业创新发展：

·AI工具遇冷：仅12%的酒店采用动态定价算法（对比航空业85%），源于管理层对模型可靠性质疑。  

·ESG推进迟滞：仅28%的咨询方案整合碳测算模块，客户更关注短期ROI而非长期资产溢价。  

3、酒店业咨询公司的定义：

酒店业咨询公司是立足住宿产业生态系统的专业战略咨询机构，通过整合管理科学、经济学理论与数字技术应用，为酒店投资方、运营主体及关联企业提供全周期决策支持的独立第三方服务机构。其核心价值在于依托行业基准数据库（如STR、本土数据服务商）、动态市场监测模型及战略分析工具，帮助客户完成从项目可行性论证、品牌定位、运营体系搭建到资产增值退出的全价值链管理。

区别于传统商业咨询机构，该类公司具备三大特征：（1）知识体系跨域性，融合收益管理、不动产金融、数字化转型等交叉学科方法论；（2）解决方案实证化，基于全球酒店业绩数据库（样本覆盖率达85%+）进行竞争集群建模；（3）服务周期全景化，既涵盖新项目开发期的投资回报模拟（含敏感性分析），也包含存量资产的价值重估与改造策略。

本质上，其通过构建"战略-财务-技术"三维评估框架，在物业选址评估（地理信息系统应用）、品牌矩阵配置（基于消费者认知图谱）、组织效能提升（精益管理实施）等关键决策节点，为委托方建立可量化的竞争优势，最终实现风险可控前提下的资产价值最大化。

4、专业定义要素解析：  

·服务对象：

- 投资方与业主：评估酒店资产价值、投资可行性研究及回报周期。  

- 酒店管理集团：优化品牌战略、特许经营模式或市场扩张路径。  

- 地产开发商：在综合体项目中规划酒店定位可研与功能适配性。  

- 政府与文旅机构：设计区域性酒店配套方案，助力旅游经济开发。  

·核心职能：

- 战略咨询：制定从市场进入、品牌定位到竞争差异化的顶层设计。  

- 运营赋能：通过流程标准化、技术工具（如PMS系统）及成本控制提升效率。  

- 技术整合：推动AI、IoT等技术应用（如智能客房、动态定价算法）。  

- 合规与风险管理：解读政策法规（如消防安全、数据隐私），规避经营风险。  

·价值创造维度：

- 资产效能增值：通过全周期资产管理（选址-开发-焕新-退出）实现现金流优化，包括动态定价算法应用、成本结构精益化改造（如能耗智能监控系统）、资产证券化（REITs）路径设计。  

- 抗周期能力构建：基于压力测试的收益韧性模型（含需求弹性系数测算）、多场景投资回报模拟（含利率变动与消费分级敏感性分析），降低市场波动对经营的影响。  

- 运营效率实证提升：依托PMS系统数据追溯，实施工时标准化（ISO 23547）、供应链集中采购等可量化改善，实现GOP率提升2-5个百分点。

从本质上来说，酒店咨询业认知的重构，是现代服务业专业分工不断深化的必然结果。在中国，酒店资产规模已突破万亿大关，这一庞大的产业体量下，专业酒店咨询机构的角色正经历着深刻转变，从过去被视为锦上添花的“可选服务”，跃升为如今不可或缺的“必要智囊”。其价值创造能力不容小觑，已全面渗透至酒店资产从前期投资策划、选址筹建，到中期运营管理，再到后期资产处置的全生命周期管理的每一个关键环节，成为推动酒店行业稳健发展的重要力量 。

Chapter 2 中国酒店可行性研究咨询业务发展历程

在中国酒店行业的蓬勃发展进程中，酒店可行性研究报告业务如影随形，其发展轨迹深刻反映了行业的变革与成长。

1、萌芽阶段（1978s-1982s）

新中国成立后到改革开放前，酒店主要以国有接待型为主，鲜少对外经营，此时酒店可行性研究咨询业务几乎不存在。

1978年，改革开放拉开了中国经济腾飞的序幕，旅游业也随之蹒跚起步。随着对外交流日益频繁，涉外酒店需求急剧攀升。

1980年全国涉外酒店数量仅为203家，市场规模极为有限，投资主体主要是国有企业和政府相关部门。

1982年，北京建国饭店（第一家中外合资酒店）开业，标志着国际酒店运营模式开始进入中国。

这个阶段，相关人员参考了国际酒店建设经验，对酒店的投资规模、运营成本、收益预期等进行了一定的分析和估算，进行了某种程度的可行性研究。

2、起步阶段（1983s-1993s）

1984年，国务院批准了《关于开创旅游工作新局面几个问题的报告》，推动了涉外酒店建设。喜来登、假日等国际知名酒店品牌纷纷抢滩中国市场。

国内酒店行业尚处于蹒跚学步阶段，在这样的大环境下，酒店可行性研究报告业务需求相当低迷。相关业务多由综合性设计院或咨询机构顺带开展，既缺乏深入的市场调研，也没有系统的分析方法，基本是简单评估投资成本与预期收益，缺乏专业性和针对性。

比如，1986年某地方政府投资建设一家涉外酒店时，仅依据过往经验和简单的市场观察，委托当地一家设计院粗略估算投资金额，对市场需求、运营管理等关键因素考虑甚少，导致酒店建成后面临客源不足、运营成本过高等难题。

再如，天津乐园宾馆（中港合资、涉外三星级）始建于1984年，是改革开放初期天津市为提升旅游接待能力而兴建的重要涉外酒店之一。该宾馆是时任天津市市长李瑞环亲自主抓的重点项目。笔者时任乐园宾馆董事长助理，于1985年1月带领6名司机赴广州，乘车至深圳文锦渡海关，凭《粤港澳车辆往来批准通知书》通关提取1辆小轿车和5辆旅行车，全程押运回天津，顺利完成任务，获领导表彰。随后，承蒙领导提名推荐，笔者获得了宝贵的调动机会，前往天津市外事办公室任职，就此告别了酒店行业，全身心投入外事服务领域，开启了一段全新的职业征程。

该宾馆由天津市青少年儿童活动中心（市团委下属机构）、天津市建设开发公司及香港汉山公司三方合资兴建。设计由天津市建筑设计院主导主导前期规划、可研评估和设计，融合现代主义与中式庭院元素，主楼高12层（当时天津罕见的高层酒店），对称布局，外立面采用浅色马赛克瓷砖，顶部曾规划旋转餐厅。设有客房198间（据开业档案）、中西餐厅、会议厅及室内泳池，为天津早期高端社交核心场所。施工单位为天津市第三建筑工程公司，内部装修由北京装饰工程公司协作完成。1986年6月1日开业，首任总经理李庆虎（原天津凯悦饭店筹备组成员）。1990年代更名为天津乐园大酒店，2000年后因设施老旧退出市场；2012年原址部分建筑纳入城市更新，改造为商业综合体，保留局部历史结构。

此间，洲际、希尔顿等陆续进入中国，本土酒店集团也相继成立，市场竞争促使投资者开始重视酒店前期的规划和评估。

酒店可行性研究咨询业务开始起步，主要是对酒店的基本运营和市场定位等进行简单分析。

3、发展阶段（1994s-1999s）

一些国际咨询公司开始进入中国香港市场，同时在国内设立办事处联合本土商业机构，为国内的高端酒店项目提供可行性研究咨询服务。带动了本土的酒店咨询业务萌芽；同时，一些酒店行业的资深人士开始为部分酒店提供简单的管理咨询建议。

1992年2月，笔者怀揣着对酒店管理知识的强烈渴望和对酒店业前沿理念的追求走出国门，自费出国留学，主攻酒店管理专业。

　　1996年，在泰达投资控股集团筹备新酒店时，笔者学成归来首次使用引入国际通用的可行性研究模板，对市场、财务、运营等多方面进行详细分析，为后续酒店的成功运营打下基础。

4、腾飞阶段（2000s-2014s）

2001年，中国加入 WTO，加速融入全球经济体系，旅游业迎来了井喷式发展。到2007年底，已有41国外酒店管理集团，67个酒店品牌进入中国市场，管理了516家酒店。2008年北京奥运会再次推动了酒店业新一轮扩张发展。

中国经济持续增长，酒店业繁荣，酒店投资热潮空前高涨，民营企业和外资企业纷纷入局。酒店可行性研究咨询业务进入腾飞阶段。此间，多个国际咨询公司正式进入中国，如浩华（Horwath HTL）；本土咨询公司也如雨后春笋般涌现。如华美顾问，与此同时，一些综合性咨询公司、房地产中介机构也涉足酒店可行性研究报告业务，市场竞争更加多元化。

5、国际化与本土化协同阶段（2015s-2020s）：

在中国酒店业规模跃居全球第二的产业背景下（据STR数据），咨询市场呈现双向渗透格局：一方面，本土咨询机构浩华（石基并购控股）、华美顾问等头部企业，市占率从2015年的37%提升至2020年的52%；另一方面，国际咨询公司加速本土化进程，如JLL酒店事业部建立中国版STR对标数据库，形成"全球方法论+区域数据库"的复合竞争力。双方在品牌孵化、资产管理等领域的竞合推动行业咨询费率年均增长11.3%（中国饭店协会数据）。

酒店咨询业在市场中呈现出多元化的形态，具体表现为：

·服务价值链重构

- 战略级服务模块：持续深化投资可行性建模（含REVPAR预测误差率≤8%）、品牌组合战略设计（如高端合资品牌对赌协议架构）；

- 增长型服务模块：重点发展数字化转型咨询（PMS系统升级/收益管理算法优化）、ESG解决方案（LEED认证辅导/碳足迹追踪系统）、体验经济设计（服务蓝图规划获GB/T 39001-2019认证）。

·需求结构分化

- 跨国酒店集团：依赖国际机构进行全球化资源嫁接，如麦肯锡为万豪提供亚太区资产证券化路径设计；

- 本土连锁品牌：偏好本土顾问的敏捷服务，如华美顾问助力亚朵完成"IP酒店"标准化体系开发，单店改造成本降低23%；

- 单体酒店业主：催生轻量化咨询产品，如浩华推出"99天盈利诊断"数字化工具包。

·生态圈层进化

逐步构建起涵盖三大主体的专业分工格局

- 国际战略咨询机构（麦肯锡/仲量联行）：把控高端市场战略规划及跨境并购业务；

- 本土运营咨询公司（浩华/华美）：主导中端品牌标准化体系建设及下沉市场拓展；

- 集团内部智库（华住研究院/锦江创新中心）：专注连锁化系统开发与敏捷迭代，如华住自主研发的"易酒店"智能决策系统降低加盟商筹建周期40%。

6、高速发展阶段（2020s-2024s）：

酒店可行性研究咨询业务于2020年后进入高速发展期。根据中国旅游研究院发布的《中国酒店业发展报告2023》，该细分领域年均增速达22%。核心驱动因素包括：

·政策推动：2023年文旅部、国家发改委及自然资源部联合印发《关于规范星级酒店投资建设的通知》，要求“县级及以上文旅项目立项需提交第三方可行性研究报告”，直接拉动可研需求激增（据该政策，云南省2023年驳回6个未达标项目）；

·行业规范化：疫情后地方政府对酒店项目的生态评估、回报测算等审查标准提升，倒逼开发商委托专业机构编制报告”；

·资产重组需求：2020-2023年酒店业并购交易规模超800亿元（数据来源：仲量联行），投资者对存量资产改造、品牌换签的可研依赖度显著提高，头部机构如浩华咨询县域项目占比达42%。

行业规模：截至2024年，酒店业咨询公司数量突破1200家，在这五年间实现了年复合增长率达18%的高速增长。这一迅猛的发展态势，不仅反映出酒店行业对专业咨询服务需求的持续攀升，也凸显了该阶段咨询市场的蓬勃活力与广阔前景。

头部企业动态：

如浩华2023年可研业务量同比增长35%，其中县域项目占比达42%，华美顾问2024年可研业务量实现了业112%的强劲增长；

房地产顾问巨头（如仲量联行、第一太平戴维斯）凭借资产端资源抢占高端项目；

HVS则依托全球网络强化数据建模能力，也进一步发力；

新兴势力，如澎润咨询提出澎润方法论，次方点评（2020年成立）聚焦中端酒店下沉市场，旅智科技（2021年成立）以AI算法切入投资回报测算；

互联网平台（美团、携程）则通过流量大数据输出市场洞察报告。

传统可研服务的边界被打破，形成“数据服务+金融配套+运营托管”的生态型竞争。

Chapter 3 酒店咨询业面临的主要问题

酒店可行性研究咨询业务在快速发展的同时，也暴露出一系列行业痛点与挑战，主要集中在以下几个方面：

1、行业规范性不足，质量参差不齐

·缺乏统一标准：可行性研究报告的深度、分析方法（如现金流模型、敏感性测试）缺乏行业共识，部分机构仅提供模板化报告，忽略项目独特性。另外，存在不同咨询公司使用不同的评估方法，导致结果差异大，客户难以比较和选择。还有利益冲突问题，比如咨询公司是否为了迎合客户而美化报告，影响独立性。

案例：某三线城市酒店项目可行性报告中，未考虑当地政策对“会议型酒店”的补贴差异，导致投资回报预测虚高。

·资质门槛低：大量小型咨询公司依赖低价竞争，但团队缺乏酒店运营经验，仅依靠公开数据套用公式，脱离实际市场需求。部分中小咨询机构存在数据造假、模板化报告等问题。

2、数据获取与分析能力薄弱

·区域经营数据缺失：缺失率超40%（如县域市场供需数据空白），依赖经验推演致宏观误判率高达32%（浩华2023行业报告）；

·数据来源受限：区域市场真实经营数据（如竞对酒店入住率、实际ADR）难以获取，依赖估算或过时数据（如疫情前市场参数），导致预测偏差。

典型问题：某新一线城市酒店可行性研究未纳入“周边未来3年新增供应量”，开业后遭遇供过于求。

·技术工具滞后：部分机构仍依赖Excel手动建模，缺乏AI驱动的动态预测（如基于客源结构变化的收益模拟）或GIS空间分析（如交通可达性对客群的影响）。

3、对政策与宏观风险敏感度不足

·政策解读偏差：地方性法规（如文旅融合政策、环保限排要求）与国家级战略（如“乡村振兴”中的民宿合规化）存在执行差异，咨询公司可能忽视区域特殊性。

案例：某度假酒店未通过环评，因可行性研究未预判“生态红线”范围调整。

·宏观经济波动：对消费降级、人口结构变化（如老龄化对康养酒店的需求）等长期趋势缺乏动态跟踪，报告假设过于乐观。

4、利益冲突与独立性缺失

·“甲方导向”倾向：67%咨询公司营收依赖单一甲方，陷入“数据美化-决策失真”恶性循环（仲量联行案例：某项目可研报告虚增客源覆盖率22%）；还有部分咨询公司为迎合客户投资意愿，刻意美化数据（如高估RevPAR增长率），弱化风险提示（如季节性波动对现金流的影响）。后果：投资者依赖失真报告决策，项目后期陷入经营困境。

·关联利益捆绑：咨询方与设计院、施工单位存在利益关联，倾向于推荐“高成本方案”（如过度设计酒店公区），损害客观性。

5、人才结构与专业能力断层

·复合型人才稀缺：既懂酒店运营（如房务流程优化），又具备财务建模能力的分析师不足，导致报告“重数字、轻实操”。

·行业经验脱节：部分团队缺乏一线实战背景，对新兴业态（如电竞酒店、短租公寓）的商业模式理解不足，沿用传统酒店评估逻辑。

·具备“酒店运营+金融建模+政策研判”三栖能力分析师仅占从业者12%，中小机构人才流失率超35%。  

6、新兴业态与技术冲击应对乏力

·跨界竞争误判：未充分评估短租平台、共享办公空间（如WeWork布局长租）对酒店客群的分流影响。

·技术变革盲区：忽略智能化（如无人前台）、可持续发展（如碳中和酒店）对投资成本与运营模式的长期影响，导致可行性模型过时。

Chapter 4 酒店咨询业破局路径

在当前复杂多变的市场环境下，酒店咨询业亟需探寻有效的破局路径，以实现可持续发展与价值提升。以下从数据、标准、人才、资源四个关键维度展开探讨。

1、数据资产积累，技术驱动

实践路径：在大数据与人工智能技术飞速发展的时代背景下，构建基于GIS（地理信息系统）与 AI（人工智能）融合的动态预测模型，成为酒店咨询业精准把握市场趋势、降低宏观风险误判概率的关键举措。通过整合海量地理数据、市场数据、消费行为数据等多源数据，利用 AI 算法进行深度挖掘与分析，实现对酒店市场需求、选址合理性、经营效益等多方面的精准预测与评估。

标杆案例：石基与高德强强联合推出的“酒店选址热力沙盘”，堪称行业典范。该产品依托 GIS 强大的空间分析能力与 AI 的数据处理能力，将复杂的选址决策过程可视化、智能化。通过对人口密度、交通流量、周边配套设施等多维度数据的实时分析，为酒店选址提供科学依据。实际应用数据显示，该沙盘的使用使得酒店选址决策耗时大幅缩短 65%，有效提升了项目推进效率与决策准确性。

2、标准体系筑基，推动《酒店咨询服务质量标准》制定

实践路径：为解决当前酒店咨询行业模板化报告泛滥、服务质量参差不齐的问题，制定科学合理的服务质量标准迫在眉睫。通过建立《服务质量白名单》制度，从报告内容完整性、数据准确性、分析深度、建议可行性等多个维度对咨询服务进行量化评估，对符合高标准的咨询机构与服务予以认可，对不达标的服务进行淘汰，以此净化市场环境，提升整体服务质量。

标杆案例：中国饭店协会发布的首部《酒店咨询操作指南》（2024 试行版），为行业规范发展提供了重要参考。该指南明确了酒店咨询服务的基本流程、服务内容、质量要求等关键要素，为咨询机构开展业务提供了操作指引，也为客户选择优质咨询服务提供了判断依据，有效推动了行业标准化进程。

3、人才生态活化，生态融合

实践路径：酒店咨询业的发展离不开高素质复合型人才的支撑。通过建立“人才旋转门” 机制，促进 “咨询 - 院校 - 国际机构”之间的人才流动与知识共享。一方面，咨询机构向院校输送实践经验丰富的专业人才，参与院校教学与课程设计，使学生能够接触到行业前沿动态与实际案例；另一方面，院校为咨询机构输送理论基础扎实的毕业生，同时国际机构的先进理念与经验也通过人才流动引入本土市场，实现国际经验与本土洞察的有机结合。据统计，该机制实施后，复合人才供给提升了 25%，为行业发展注入了新动力。

标杆案例：浩华与康奈尔大学合建亚太区酒店分析师认证中心，搭建了人才培养与交流的优质平台。该中心依托康奈尔大学在酒店管理教育领域的深厚积淀与浩华在酒店咨询行业的丰富实践经验，开展系统的酒店分析师培训与认证工作，培养出一批既具备国际视野又熟悉本土市场的专业人才，有力推动了亚太地区酒店咨询业的发展。

4、跨界资源裂变

实践路径：随着市场需求的多元化与细分化，酒店咨询业应积极跨界整合资源，挖掘新的业务增长点。通过嫁接医疗、文娱等领域的数据与资源，孵化康养旅居、文化主题酒店等新兴赛道模型。例如，整合医疗健康数据，结合酒店服务，打造具有健康管理功能的康养旅居酒店；融合文娱产业资源，开发文化体验式酒店，满足消费者对个性化、多元化住宿体验的需求。

标杆案例：华住联合丁香医生开发“健康睡眠酒店” 投资评估体系，开创了跨界合作的新模式。该体系充分利用丁香医生在医疗健康领域的专业知识与华住在酒店运营管理方面的经验，从睡眠环境、健康服务、产品设计等多个维度对健康睡眠酒店进行评估与规划，为投资者提供科学的决策依据，也为酒店行业的创新发展提供了新思路。

2024年，酒店咨询业迎来了价值重构的临界点。头部机构通过SaaS化知识资产封装（咨询模型工具化）和产融协同生态圈（智库 - 资本 - 产业三螺旋联动）两大核心策略，推动行业渗透率从当前32%向55%实现质的飞跃（罗兰贝格《2024 全球酒店业数字化成熟度报告》）。这不仅标志着酒店咨询业在技术应用与商业模式创新方面取得了重大突破，也预示着行业将迎来更加广阔的发展空间。在未来的发展中，各咨询机构应积极借鉴上述破局路径，不断创新与变革，以适应市场变化，实现自身价值的最大化。

Chapter 5 酒店可行性研究报告数量及在建酒店数量

1、新建或改造酒店项目，可行性研究报告完成情况

·2023年：约3,000-3,500份（含新建、改造、品牌升级），主要驱动因素为疫后文旅投资复苏及城市更新需求。  

·2024年：预计增速放缓至10%-15%，总量达3,100-4,000份（注：假设无重大政策调整或经济波动）。  

·地区占比：长三角（30%）、大湾区（25%）、成渝（15%）、文旅热点地区（12%，如云南、海南），其他（18%）。  

（注：数据说明：综合第三方咨询机构抽样及行业访谈估算）

2、在建酒店数量

根据Lodging Econometrics（LE）最新发布的《中国在建及规划酒店项目趋势报告，

截至2024年第四季度，中国在建及规划酒店项目总量保持稳定，达到3,779个项目/681,915间客房，较去年同期（YOY）变化不大。

目前在建项目为2,753个项目/491,966间客房，较去年同期项目数和客房数均增长4%。计划在未来12个月内开工的项目数量为357个项目/62,112间客房，而处于早期规划阶段的项目略有下降，降至669个项目/127,837间客房。

截至2024年第四季度，中高档（Upper Midscale）是最受欢迎的连锁酒店开发档次，共有1,215个项目/185,100间客房，占全国项目总数的32%。高档（Upscale）酒店的增长势头依然强劲，项目数和客房数分别同比增长11%和5%，最终达到1,018个项目/218,919间客房。再加上中档（Midscale）酒店的411个项目/40,661间客房，这三个连锁档次共占全国筹备项目总数的70%。

值得注意的是，品牌转换项目在第四季度创下新高，酒店改造和品牌转换项目总计195个项目/39,156间客房，项目数同比增长34%，客房数同比增长37%。

截至2024年第四季度，成都继续领跑中国酒店建设市场，共有141个项目/25,180间客房。上海紧随其后，达到133个项目/24,529间客房，项目数同比增长10%，客房数同比增长6%。广州排名第三，拥有120个项目/24,217间客房，杭州和西安分别以99个项目/19,874间客房及92个项目/16,083间客房位列第四和第五。

2024年，中国共有871家新酒店开业，新增120,928间客房。展望未来，LE预计2025年将有1,090家新酒店开业，新增170,214间客房，2026年预计新增835家酒店，新增145,646间客房。

Chapter 6 中国酒店咨询业发展趋势

1、关注方向

1）、绿色低碳化：强制性能效标准落地，可研报告需增加“碳中和路径”和“ESG合规性分析”。  

2）、“酒店+”融合：酒店与商业综合体、文化IP（如博物馆、非遗）、康养医疗等业态深度融合，可研需评估复合收益模型。

3）、技术驱动：AI选址工具、虚拟现实（VR）模拟客流量等数字化工具将广泛应用于可研阶段。

2、关注区域

1）、城市群联动：京津冀、长三角、大湾区城市群的“城际微度假”需求推动卫星城酒店开发。

2）、边境旅游带：中老铁路、新疆跨境游升温，云南西双版纳、霍尔果斯等边境城市酒店项目或成新增长点。

3）、县域经济：乡村振兴政策下，县域高端民宿集群和“小而美”精品酒店可研需求上升。

3、关注风险

1）、过度供给风险：部分文旅概念过热地区（如海南、云南）可能出现短期供大于求。

2）、成本压力：建材与人力成本上涨可能拉长酒店投资回报周期，需在可研报告中强化敏感性分析。

4、关注趋势

趋势一、全周期服务链纵深整合——从单一节点到生态闭环

1）、全周期价值闭环体系

突破传统可研报告框架，构建“投前决策-品牌适配-建设预审-运营沙盘-退出设计”全周期服务链。典型案例：  

- 针对上海某城市更新项目，仲量联行提供《酒店资产价值激活方案》，整合产权交易合规审查、品牌组合比选（国际联号vs本土高端）、REITs结构化退出设计等23项模块化服务，项目IRR（内部收益率）提升4.2个百分点。

- 浩华推出“投融建管退”一体化平台，实现资产估值与运营模拟数据实时联动，决策周期缩短40%。  

2）、生态化协同进阶

- 数据中台共建：石基信息联合阿里云构建酒店业专属数据中台，打通投资端（资本流向）、运营端（PMS/GOP数据）、退出端（交易估值）全链路，支撑动态资产配置。

- 标准互认体系：华住集团与中诚信合作开发“酒店资产ESG评级模型”，实现绿色建筑认证（LEED/WELL）与金融工具准入标准互认。  

趋势二、数据智能驱动决策升维——从经验判断到模型穿透

1）、BIM+IoT技术融合降本

- 洲际酒店集团引入BIM（建筑信息模型）与物联网（IoT）系统，实现建设期成本偏差率控制在±3%以内（行业平均±8%），运营期能耗成本降低12%（数据来源：石基信息《2023酒店数字化白皮书》）。  

2）、动态预测模型实战应用

- 浩华为西安“丝路文旅城”项目定制“酒店收益AI沙盘”，整合STR全球数据、携程用户行为图谱及区域经济GIS图层，可模拟未来5年客流波动（误差率<8%）、竞品分流效应（精度92%）、房价弹性系数，使项目风险评估耗时从45天压缩至7天。  

- 戴德梁行开发“酒店资产健康度指数”，通过机器学习动态预警供需失衡区域（如2023年预警成都中端酒店供给过剩风险，准确率89%）。  

趋势三、ESG价值量化深度嵌入——从合规成本到溢价引擎

1）、全周期ESG融合  

- 投前测算：强制纳入碳足迹成本模型，如万豪要求咨询方评估“单间客房光伏覆盖率对IRR的敏感性”（每提升10%，IRR增加0.5-0.8个百分点）。  

- 退出溢价：LEED金级认证酒店交易溢价达5-7% （仲量联行《2023亚太酒店交易报告》），WELL认证项目租金溢价3-5%。  

2）、认证溢价量化模型

- 仲量联行推出“ESG-CLV（客户终身价值）映射工具”，将绿色认证转化为可量化指标：

- LEED认证酒店客户复购率提升18%，差旅企业协议价支付溢价12%；  

- WELL认证项目员工流失率降低23%，间接节省人力成本7%-9%。  

- 华润置地联合咨询机构开发“碳中和成本-收益平衡模型”，指导旗下18家酒店完成低碳改造，平均GOP率提升2.4个百分点。  

2025年，中国酒店咨询业正通过“投-融-建-管-退”全周期整合、数据穿透力、ESG量化三大引擎，推动行业价值逻辑从“被动服务响应”向“主动价值创造”跃迁。

据罗兰贝格预测，至2025年专业酒店咨询市场规模将突破200亿元，成为重塑酒店资产价值曲线的核心力量。

结语

中国酒店可行性研究咨询业务的发展历程，是一部与行业紧密相连、同频共振的创新史。自改革开放初期艰难起步，业务从无到有，在探索中前行；加入WTO后，本土市场与国际接轨，迎来了方法论本土化的重要阶段；步入存量时代，资产证券化浪潮涌起，业务顺势迭代，每一次变革都敏锐捕捉到政策与市场的共振点。

当下，消费升级、技术迭代与政策规范化形成叠加效应，酒店咨询业务正面临着前所未有的机遇与挑战。业务范畴从传统可行性研究报告的模板化输出，向全生命周期价值设计拓展；决策模式从经验主导的粗放式决策，转变为数据智能驱动的精准穿透式决策；发展路径从本土化探索，迈向全球方法论与中国实践的深度融合。这一领域的变革，不仅关乎酒店资产运营效能的提升，更深刻反映出中国现代服务业专业化分工持续深化的内在逻辑。

展望未来，随着绿色低碳标准强制化、“酒店+”业态融合不断深化以及县域经济的蓬勃发展，咨询行业将面临更为复杂的决策环境。在下沉市场建立数据主权、在技术工具层面实现自主创新、在ESG（环境、社会和公司治理）框架内明确溢价逻辑，这些将成为关键因素，决定着中国能否培育出具有全球竞争力的“中国版STR”，甚至在全球范围内引领新一轮行业规则的重塑。