存量改造：酒店业的生死抉择 —— 当增量枯竭，唯有重构存量资产价值

　　（迈点专栏 徐晟翔）当全国酒店新增签约项目连续三年同比下降，2024 年改造投资却逆势突破 2000 亿元、占行业总投资 65%，一个残酷的真相浮出水面：在存量时代，改造是生存，不改造是淘汰。这不是锦上添花的选择题，而是全行业必须押注的唯一战略 —— 唯有将旧资产重构为 “现金流引擎”，才能穿越周期迷雾。

　　市场趋势早已预示着这场变革的必然性。仲量联行数据显示，2011-2018 年集中开业的酒店已进入 5-8 年的硬件更新周期，设施老化、客群审美疲劳等问题导致竞争力加速流失，仅 2023 年就有超 10 万家单体酒店因改造滞后被迫退出市场。与此同时，新增物业红利彻底枯竭：土地成本攀升、核心城市商圈饱和，使得新建酒店投资回收期普遍超过 8 年，而改造项目凭借对现有物业的二次开发，将周期缩短至 5-6 年，RevPAR(每间可售房收入)平均提升 22%，空置率下降 15%。这意味着，改造不再是 “可选动作”，而是关乎企业存亡的 “必答题”。

　　从供需两端来看，存量改造的必要性愈发凸显。需求侧，消费者对酒店的期待早已超越基础住宿功能：年轻客群追求个性化场景，商务客户注重效率与服务细节，银发族偏好适老化设施。老旧酒店千篇一律的装修风格、落后的功能设计，正逐渐被市场抛弃。携程数据显示，近三年，配备特色主题空间的酒店订单增长 40%，而设施陈旧的酒店预订量年均下滑 18%。供给侧，酒店业同质化竞争白热化，全国酒店平均出租率连续五年徘徊在 60% 左右，唯有通过改造实现差异化定位，才能在红海市场中突围。

　　政策环境也在倒逼企业加速改造。各地政府为盘活存量资产，纷纷出台支持政策：珠海横琴将存量建筑改酒店的审批周期从 180 天压缩至 72 天，2024 年该区酒店投资同比激增 18%;宁波奉化区最高 500 万元的改造补贴，直接降低 30% 的改造成本。南京旅游集团通过 “资产担保债务融资工具” 获得 6.32 亿元低成本资金，叠加历史建筑保护补贴、文旅消费券政策，夫子庙区域改造项目的综合补贴覆盖率达 35%，内部收益率(IRR)从 8% 跃升至 15%。政策红利的释放，让改造从 “高风险投资” 转变为 “高性价比选择”。

　　行业竞争格局的演变，进一步凸显存量改造的紧迫性。头部集团如华住、锦江，通过规模化改造构建起强大的竞争壁垒：它们凭借品牌优势与资本实力，快速抢占优质存量物业，完成从装修到运营的全面升级，形成对单体酒店的 “降维打击”。数据显示，连锁酒店集团改造后的 RevPAR 比单体酒店高出 30% 以上，会员体系的加持更使其客户复购率提升至 45%。中小企业若不及时跟进，将在客源争夺中陷入被动。

　　更长远来看，存量改造是酒店业可持续发展的必经之路。中国酒店业现存超 300 万家存量物业，若全部推倒重建，不仅将造成资源浪费，还会加剧城市更新压力。通过改造实现 “旧楼新生”，既能降低开发成本，又能减少碳排放，契合绿色发展趋势。据测算，存量改造项目的碳排放量较新建项目减少 60% 以上，这对肩负环保责任的酒店行业而言，既是挑战，更是机遇。

　　数据不会说谎：改造后酒店的平均 RevPAR 较改造前提升 22%，投资回收期缩短 40%，这不仅是财务报表上的数字变化，更是企业在存量绞杀中存活的 “生命线”。当竞争对手通过改造优化空间布局、升级服务体验、抢占细分市场时，固守传统的酒店正在被快速边缘化。五年后的酒店市场，不会再有 “是否需要改造” 的讨论，只会有两种企业：一种是在废墟上重建价值的幸存者，另一种是等待被改造的淘汰者。今天的投入，不是成本，而是购买未来行业入场券的唯一筹码;此刻的犹豫，不是谨慎，而是将生存机会拱手相让的冒险。唯有将旧资产重构为 “现金流引擎”，才能在这场决定行业命运的生死之战中，赢得属于自己的未来。(完)