温哥华Versante酒店法拍：酒店资产价值谁说了算？商业世界的残酷真相

（迈点专栏 万方）

温哥华Versante酒店法拍事件

在加拿大温哥华列治文核心商圈，且靠近温哥华机场（YVR）的Versante豪华精品酒店，2021年7月29日正式开业，堪称城市商旅版图的亮眼坐标——这座14层现代建筑（独立产权）占地约2.2英亩、总建筑面积达8771平方米，斥资约1.1亿加元打造，内设100间高端客房，以及全景餐厅、恒温泳池、商务会议中心等完善配套设施。

尽管开业初期凭借优质硬件与服务赢得市场关注，但单一的豪华酒店业态叠加偏高的运营成本，已为后续财务危机埋下隐患。最终，这场看似风光的商业布局，因业主兼开发商程慕阳（英文名MoYeung Ching）的贷款违约，骤然卷入一波三折的司法拍卖漩涡，更深刻叩问着商业地产价值衡量的核心命题。 

这场法拍的核心争议始于资产定价。酒店最初以9800万加元挂牌，但结合同期温哥华酒店地产市场行情及同行估值数据，该价格被业内普遍认为存在明显溢价。2024年9月，香港投资公司PACM曾提出意向报价，最终因融资方案未能落地而退出交易。此后，贷款方因不满原业主的资产管理效率，正式委托德勤（Deloitte）担任接管人，并委托商业地产公司高力（Colliers）负责销售，启动重新挂牌程序。

2025年10月，法拍进程迎来首个高潮：Citation地产控股公司率先报出4800万加元的意向价，不料在BC省最高法院听证会前夕，Silverport地产公司突然提出更高竞价，法官随即裁定转为公开拍卖。10月23日的听证会上，Silverport Properties Ltd.代表当场要求提交密封竞价文件，报价金额高于4800万加元；次日的公开拍卖中，两家企业展开多轮角逐，最终Citation以5150万加元的报价锁定胜局，看似为这场资产争夺战画上句号。

但商业世界的残酷远超想象。原定12月10日的交易交割日临近时，接管人德勤发现Citation存在致命缺陷：不仅未完成接收酒店运营的主体公司注册、未开立专用银行账户、核心管理团队尚未组建，更关键的是未能落实交易所需资金。尽管接管人多次沟通，甚至提出“补缴100万加元延期费即可延长交割期限”的解决方案，但Citation最终仍选择放弃交易。12月11日，德勤正式宣布终止交易，并依法没收Citation已缴纳的257.5万加元定金。

买家违约导致酒店面临二次处置困境——重新招募买家需消耗大量时间成本，而酒店持续运营产生的亏损更如同“无底洞”。此时，原始贷款方Fox Island挺身而出，提出采用加拿大法拍程序中的“信用竞价（Credit Bid）”机制：以程慕阳名下1.139 亿加元的未偿债务为基础，用其中4270万加元债权冲抵部分交易款，剩余款项以现金补足。2025年12月12日，该方案获接管人正式认可。

最终交易核心数据

·成交总价：约4850万加元（含4270万加元债权抵扣+现金支付部分费用）；

·价格对比：较Citation的竞拍价低300万加元，但叠加没收的257.5万加元

定金，债权人整体损失处于可控范围；

·价值波动：从1.139亿加元债务规模，到9800万加元初始挂牌价，再到5150

万加元竞拍价，最终以4850万加元债权接盘，完整呈现商业地产市场的估值

重构过程。

关键知识点解析

信用竞价（Credit Bid）：信用竞价（Credit Bid）是破产清算与司法拍卖中的特殊机制，指债权人在处置担保抵押物时，可直接以债务人未偿还的债权金额作为竞拍对价，无需支付全额现金即可获得资产所有权。这一机制既为债权人提供了债务回收的替代路径，也为陷入僵局的法拍交易提供了破局方案，在当前全球商业地产流动性收紧的背景下，此类操作的应用频率正逐步提升。

事件背后的行业启示

Versante酒店的法拍历程，不仅暴露了部分投资者对商业地产估值的误判，更折射出后疫情时代商业地产市场的深层寒意。正如行业内诸多债务危机案例所揭示的，资产定价与现金流匹配、融资能力的平衡，已成为商业地产投资的核心生存逻辑；对于债权人而言，信用竞价机制虽能降低损失，但也意味着需承接资产后续运营的风险。这场从高价挂牌到债权接盘的波折过程，对市场各类参与主体都有着深刻的警示价值。

其中对酒店投资者的警示尤为关键：Versante酒店竞拍者因缺乏资金实力与落地规划最终弃购、定金被没收的教训，恰恰印证了盲目竞价的脆弱性，脱离现金流支撑的报价终究只是商业游戏中的“泡沫”，根本无法承载长期稳定的投资价值，更遑论抵御市场下行周期的风险。

本文资料来源：

- 加拿大BC省最高法院公开裁决文件；

- 德勤接管人专项报告；

-《Vancouver Courier》行业报道。

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