2025年加拿大酒店业市场调研报告

（迈点专栏 万方）一、调研背景与目的

后疫情时代，全球旅游业复苏驱动加拿大酒店业进入复苏巩固与转型加速的关键阶段。可持续发展理念已深度融入加拿大酒店业的发展内核，与行业“为人类、社区、经济和地球创造积极价值”的核心使命高度契合，更成为推动行业从复苏迈向高质量转型的核心引擎。

本次调研系统梳理市场规模、运营表现等核心维度，精准识别行业发展痛点与潜在机遇，重点嵌入可持续发展专项分析，旨在为行业经营者、投资者提供精准决策支撑，同时为政府制定适配性行业政策、相关机构研判市场趋势提供重要参考依据。

2025年12月28日，Canada Huiren Hotel Consulting Co., Ltd.执行董事万方，考察Autograph Collection-Kananaskis Mountain Lodge

二、调研范围与数据来源

调研覆盖加拿大13个省及地区的全住宿业态，重点聚焦安大略省等核心市场。数据来源包括加拿大酒店协会（HAC）报告、加拿大统计局官方数据、CBRE《2025年加拿大酒店业商业智能报告》、行业动态监测数据及头部企业公开披露信息，确保调研内容具备权威可靠性、时效前瞻性与覆盖全面性。

三、加拿大酒店业市场基础概况

（一）发展历史回顾

加拿大酒店业的发展进程与旅游业景气度、全球化趋势及经济周期深度关联，大致可划分为三个核心阶段：

1）早期奠基阶段（20世纪中叶前）：以本土家族式酒店及精品民宿为主要形态，服务于本土客流及早期跨境旅行者，魁北克奥伯格系列民宿等本土特色业态逐步成型，为行业发展奠定基础。

2）国际化扩张阶段（20世纪中叶至21世纪初）：北美旅游业崛起吸引国际酒店品牌进驻加拿大，1949年喜来登收购本土连锁酒店开启国际品牌本土化布局，万豪、希尔顿等品牌相继跟进，推动行业标准化服务体系逐步建立。

3）成熟转型阶段（21世纪以来）：行业历经多轮经济周期波动，2015年酒店物业交易额达24.6亿加元峰值；2020年疫情后加速复苏，向绿色化、数字化、多元化业态转型，形成国际品牌与本土品牌协同发展的市场格局。

（二）行业规模与经济贡献

加拿大酒店业对国民经济贡献显著。从核心经济指标来看，2025年行业营收预计达300亿加元（注：该数据为预测值，基准依据为2023年官方运营结果，2023年实际营收为299.3亿加元）；税收贡献方面，参考2023年官方统计数据，行业贡献税收117.3亿加元。

就业与资产规模上，行业带动就业超32万人次，其中直接就业26.4万人、间接就业5.6万人，资产总值达740亿加元。对比2020年疫情低谷期，行业营收增幅超60%，资产价值增值28%，充分展现出强劲的复苏韧性。

2015-2019年，行业营收复合增长率达4.5%，2019年营收峰值接近280亿加元；2020年受疫情冲击，营收同比下滑42%，2022年反弹回升35%；

2023-2025年增速逐步回落至12%、8%、5.2%，行业发展回归疫情前常态水平。从收入结构看，全国酒店客房收入占比75%、餐饮占比16.6%、其他收入占比8.5%。酒店物业交易市场在2015年达24.6亿加元峰值后，2025年伴随投资热度回升再度回暖，其中大多伦多地区成交额7.09亿加元，同比增长近160%；大温地区成交额6.12亿加元，同比飙升216%，成为交易核心活跃区域。

1.区域维度

加拿大全国酒店总量更新为8385家，区域聚集特征显著且分布完整覆盖13个省及地区。

核心支撑梯队中，安大略省占比30.2%（约2532家），贡献全国42%的营收（126亿加元），直接就业人数7.4万人，占行业直接就业总量的28.1%；不列颠哥伦比亚省（BC省）、魁北克省、阿尔伯塔省分别拥有酒店1861家、1426家、1391家，合计贡献56%的行业营收，其中BC省餐饮收入占比18.3%，高于全国平均水平。

非核心区域中，萨斯喀彻温省（SK省）拥有酒店500家，营收8.4亿加元；曼尼托巴省（MB省）拥有酒店427家，营收10.8亿加元；爱德华王子岛省（PEI，全称为爱德华王子岛省）、新不伦瑞克省、新斯科舍省、纽芬兰与拉布拉多省等大西洋省份合计拥有酒店458家，营收合计21.6亿加元；北部地区（TERR）拥有酒店10家，营收0.7亿加元，构成全国酒店业的补充供给梯队。

2.业态维度

中高端及精选服务酒店规模超3186家，占比38%，营收占比超50%（150亿加元），以多伦多市中心万怡酒店等为代表，凭借优质服务、完善配套及成熟的可持续运营体系，成为商务出行及中高端休闲旅游的首选住宿类型。

长住型及全套房酒店共1425家，占比17%，营收占比18%（54亿加元），是增速最快的细分业态。以渥太华Residence Inn酒店为代表，依托长期租住优惠政策、齐全的居家配套设施及绿色节能设计，精准覆盖商务外派人员与长期旅行者的住宿需求，践行可持续住宿理念。

经济型酒店为数量最大的细分业态，总量超3606家，占比43%，营收占比22%（66亿加元）。以速8等本土连锁品牌及多伦多机场万枫酒店等国际平价品牌为核心，通过节能设备改造、垃圾分类管理等低成本可持续举措，在保障高性价比的同时践行环保责任，服务大众出行住宿需求。

奢华酒店数量稀缺，共168家，占比2%，营收占比10%（30亿加元），主要集中于核心城市核心区域。多伦多丽思卡尔顿酒店、蒙特利尔费尔蒙伊丽莎白女王酒店等标杆项目，不仅是高端旅游及国际商务接待领域的品质典范，更在可持续发展方面树立标杆，通过可再生能源使用、碳足迹追踪等高端可持续实践引领行业升级。

3.市场结构

中小型企业是行业主导经营主体，全国共7127家（占比85%），多数采用家族式经营模式，合计贡献35%的行业营收，典型代表为魁北克城Auberge Saint-Antoine精品民宿，这类企业多通过本地化采购、传统文化保护与生态友好运营融合践行可持续发展；国际品牌连锁酒店及大型本土集团旗下酒店共1258家（占比15%），营收占比却达65%，其中万豪、希尔顿等国际头部品牌在加运营酒店超400家，在高端市场占据显著竞争优势，同时依托全球化可持续管理体系，推动加拿大酒店业可持续标准提升。

（三）区域分布特征

行业呈现“核心省份主导、中小城市崛起”的区域分布格局。安大略省酒店建设项目203个，占全国333个总项目的61%，聚集了多伦多万怡酒店等行业标杆项目；BC省、魁北克省、阿尔伯塔省建设项目合计占比约35%；大西洋省份及北部地区酒店规模相对较小，主要承担区域旅游服务与民生保障功能，部分酒店兼具员工住房属性，有效缓解了当地住房供给短缺问题。其中大西洋省份中小酒店占比超90%，多为家族式经营模式，深度融入区域旅游发展。

四、2025年市场核心供需分析

（一）需求端：季节性波动显著，跨境旅游格局调整

1.核心运营数据：2025年行业需求呈现显著季节性特征，7月旺季入住率达77.6%（同比+3.0%），平均每日房价（ADR）248.50加元（同比+5.3%），每间可售房收入（RevPAR）192.75加元（同比+8.5%），三项核心指标均创近年新高；11月淡季入住率回落至61.6%（同比-1.0%），RevPAR同比下降1.0%，为当年4月以来首次出现双降。区域表现分化明显，曼尼托巴省RevPAR同比增长31.5%，领跑全国；安大略省RevPAR同比下降8.1%，表现相对疲软。

2.客源结构：跨境旅游市场呈现结构性调整态势。2025年7月，加拿大居民驾车赴美返程人数同比骤降36.9%，航空旅行量同比减少25.8%，连续七个月下滑，主要受北美双边政策摩擦、加元兑美元汇率走低及居民生活成本高企等因素影响。美国居民赴加旅游市场分化，陆路赴加人数同比下降7.4%，商业航班入境量小幅增长0.7%至71.4万人次。从全球维度看，赴加国际游客数量预计下降20.2%（数据来源：旅游经济学），其中来自西欧的高端游客减少5.8%，直接压制了高端酒店的需求增长。

3.消费趋势：休闲旅游市场持续复苏，商务旅游市场回暖至疫情前87%的水平，会议、奖励旅游、大型会议和展览（MICE）市场已成为行业核心增长极；伴随可持续发展理念的深入普及，绿色认证酒店的市场认可度显著提升，消费者更倾向于选择具备绿色认证、践行环保举措的住宿产品，这一趋势进一步推动行业向绿色可持续方向转型，也与加拿大酒店业及HAC的可持续使命高度契合。

（二）供给端：建设热潮延续，绿色与数字化转型加速

1.建设投资：2025年加拿大酒店建设市场保持活跃态势，全年建设总管线稳定在333个项目、44659间客房，同比项目数量增长9%、客房数量增长20%。季度走势呈现“前高后稳”特征，一季度建设总管线达341个项目、47426间客房，创历史峰值；二至四季度小幅回落并稳定在333个项目左右。全年新开业酒店41家，新增客房4829间，供给增速1.3%，有效规避了供给过剩风险。

2.供给优化：区域分布上，安大略省以203个建设项目占据主导地位，BC省、魁北克省、阿尔伯塔省建设项目合计占比约35%，中小城市中端酒店成为供给增长热点。业态升级方面，混合用途开发、城市更新类酒店项目占比持续提升，数字化改造与绿色认证已成为新建项目的标配，这一趋势与HAC推动酒店采用可持续实践的目标深度契合；瑰丽酒店集团旗下12家加拿大门店成功获得全球永续旅游委员会（GSTC）认证，通过生态友好运营、地域文化保护等举措践行可持续发展理念，成为行业可持续运营的典型代表。

五、市场竞争格局分析

（一）市场参与者结构

行业已形成“国际品牌主导高端市场、本土品牌深耕区域市场”的竞争格局。万豪、希尔顿、雅高三大国际集团主导高端酒店市场；洲际酒店集团计划将Ruby品牌引入美洲市场，目标10年内扩展至120家酒店，重点抢占中端市场份额；凯悦集团通过26亿美元收购Playa Hotels Resorts，进一步强化在高端休闲旅游酒店领域的布局。本土品牌中，费尔蒙、Delta等深耕中端市场与区域市场，中小家族酒店广泛分布于非核心区域，构成行业基础供给力量。

（二）竞争核心维度

行业竞争已从传统单一价格竞争转向综合价值竞争，核心竞争维度集中于四方面：一是绿色认证体系与可持续运营能力（如绿色钥匙全球认证、全球永续旅游委员会GSTC认证等，这也是HAC重点推动的方向，契合行业为人类、社区、经济和地球做贡献的使命）；二是数字化服务能力（包括动态定价优化、线上服务升级、智能运营管理等）；三是场景化体验供给（打造融合本土文化与生态资源的特色住宿产品）；四是政策适配利用能力（依托相关政策缓解用工短缺与融资压力）。

六、行业发展环境与核心挑战

（一）政策环境：管控与支持并行

1.限制性政策：联邦政府计划在2027年前将临时外国工人和国际学生数量控制在全国人口的5%以内，该政策对大西洋省份酒店业影响显著。爱德华王子岛省提名计划（PNP）和大西洋移民计划（AIP）2025年配额减半，永久居留提名数量从2050个缩减至1025个，进一步收紧了酒店业的劳动力供给渠道。

2.支持性政策：加拿大酒店协会（HAC）2025年秋季预算核心建议获得政府关注，核心方向不仅包括国际会议吸引基金（ICAF）永久化、支持加拿大旅游局追加美国市场营销预算等，更聚焦可持续发展赋能，推动政府出台可持续相关激励政策。投资激励方面，拟推出新建筑及翻新工程第一年100%资本成本补贴（重点覆盖绿色改造项目）、资本收益再投资税收递延等政策；加拿大抵押与住房公司（CMHC）扩大抵押贷款保险范围，将混合用途酒店/租赁公寓项目、酒店配套员工住房及绿色节能改造项目纳入保障范畴，助力HAC实现“赋能酒店采用可持续做法、建设更可持续未来”的核心目标。

（二）核心挑战

1.劳动力短缺：2025年旺季，41%的酒店经营者面临劳动力短缺问题，84%存在用工缺口的酒店，空缺岗位占比达30%。偏远地区酒店与度假酒店短缺情况更为严重，旺季短缺率分别达64%、60%，其中75%的度假酒店依赖临时外国工人（TFW），65%通过雇佣国际学生（或其配偶）填补用工空缺。同时，青年招聘难度大，60%的经营者反映年轻人对酒店岗位兴趣偏低，且青年员工流动率较高，进一步加剧了行业用工压力。

2.跨境旅游乏力：受北美双边政策摩擦、全球经济下行压力、居民生活成本高企等多重因素影响，跨境游客数量持续下滑，国际高端客群流失明显，直接压制了高端酒店的业绩增长。

3.融资成本压力：尽管银行对商业地产贷款信心有所回升，但对酒店行业信贷态度仍偏中性。高融资成本、供应链延迟导致部分酒店建设项目工期延长、成本超支，叠加人力成本上涨，进一步挤压了企业利润空间。

七、未来趋势与发展建议

（一）2026-2027年市场趋势

1.需求端趋势：2026年国际足联世界杯将显著提振多伦多、温哥华及周边地区的酒店需求。长期来看，过夜游客数量将持续增长，商务旅游市场将进一步回暖，会议、奖励旅游、大型会议和展览（MICE）市场有望成为行业长期核心增长极。

2.供给端趋势：2026年预计新开业酒店42家，新增客房5356间，供给增速略高于1.3%。投资将持续聚焦中高端酒店领域，混合用途、城市更新类项目占比将进一步提升。同时，行业数字化转型进程将加速，动态定价、线上服务优化等工具将广泛应用；可持续发展将成为行业核心发展主线，绿色转型成为必然趋势，绿色认证将全面普及，HAC将持续发挥引领作用，推动酒店企业在环境保护、资源节约、碳排放减少等方面深化实践，实现行业全链条绿色升级，践行“为子孙后代建设更可持续未来”的使命。

3.竞争与投资趋势：行业规模化、连锁化发展趋势将进一步深化，国际品牌将通过并购整合扩大市场份额。中高端酒店、混合用途项目将成为核心投资热点，长住型酒店有望成为新的增长亮点；同时，可持续发展相关的投资机会将持续涌现，具备完善可持续运营体系的酒店将获得更强市场竞争力。此外，美国汽车协会（AAA）钻石评级（尤其是五钻评级）在加拿大高端酒店市场的认可度将持续提升，作为北美权威的酒店分类认证体系，其严苛的服务与硬件标准中已融入可持续发展指标，契合奢华酒店提升品牌溢价、吸引国际高端客群的需求；伴随跨境旅游市场逐步修复，美国等核心客源地游客对该评级及可持续实践的高关注度，将推动加拿大高端酒店主动布局认证，强化市场竞争力。

（二）发展建议

1.企业层面：优化劳动力策略，通过申请临时外国工人（TFW）配额豁免、深化与职业教育机构的定向合作、推进运营流程自动化等方式缓解用工压力；深度践行可持续发展理念，加速环境、社会及管治（ESG）理念整合与数字化转型，积极对接HAC的可持续赋能资源，强化全球永续旅游委员会（GSTC）等绿色认证布局，在环境保护、资源节约、碳排放减少等方面深化实践；精准对接2026年世界杯等重大赛事需求，深耕MICE市场与本土休闲旅游市场，将可持续元素融入产品设计与服务流程，优化收益管理体系。

2.行业层面：依托加拿大酒店协会（HAC）强化政策倡导力度，推动投资激励、劳动力支持及可持续发展相关政策落地实施；以HAC“为人类、社区、经济和地球做贡献”的使命为引领，构建行业统一的技能培训与可持续认证体系，提升酒店岗位的市场吸引力与行业可持续运营水平；加强区域旅游资源与酒店供给的协同联动，打造融合生态保护与文化传承的地域特色文旅住宿产品矩阵，推动可持续旅游发展。

3.政策层面：优化临时外国工人计划（TFWP，Temporary Foreign Worker Program）与省提名计划（PNP，Provincial Nominee Program）的适配性，为偏远地区酒店制定差异化用工配额政策；落实资本成本补贴、税收递延等投资激励政策，简化申请流程；加大加拿大旅游局国际营销预算投入，拓展核心客源市场，修复跨境旅游市场信心。

加拿大酒店协会（HAC）2025年会议于6月16-17日在Westin Hotel Ottawa举行

八、调研结论

1.2025年行业核心发展阶段与转型特征：

加拿大酒店业进入复苏巩固与结构升级并行的关键阶段，在疫情后调整期展现出强劲的复苏韧性与鲜明的转型特征，其中可持续发展成为核心转型主线。核心指标显示，市场规模稳步扩容，全年营收达300亿加元，较疫情低谷期实现显著反弹；333个在建项目为供给端优化奠定坚实基础，中高端酒店、混合用途项目等优质供给占比持续提升，且新建项目普遍融入绿色可持续设计。运营端呈现显著季节性分化，夏季旺季核心指标创近年新高，但区域发展不均衡问题仍持续存在。

2. 市场竞争格局与核心壁垒：

市场竞争格局不断深化，形成国际品牌主导高端市场、本土品牌锚定区域市场的二元结构，绿色认证体系与数字化运营能力已成为行业核心竞争壁垒，而可持续发展实践水平更是成为企业差异化竞争的关键要素，这与加拿大酒店业及HAC“为人类、社区、经济和地球做出积极贡献”的使命高度契合。

3. 行业发展核心矛盾：

高质量发展需求与要素供给约束之间的不匹配。需求端，跨境旅游复苏乏力、国际高端客群流失压制了奢华酒店市场增长；MICE市场虽已成为核心增长极，但仍需政策支持与资源协同培育，才能充分释放增长潜力。供给端，劳动力短缺已成为全行业普遍瓶颈，叠加移民政策收紧、融资成本高企等外部压力，显著挤压了企业利润空间，制约了行业发展潜力的充分释放。

4.2026-2027年市场趋势展望：

依托2026年国际足联世界杯赛事红利、相关支持政策落地实施及跨境旅游市场逐步修复，加拿大酒店业有望实现高质量发展。行业将加速向绿色化、数字化、规模化方向转型，可持续发展将贯穿行业发展全链条；美国汽车协会（AAA）钻石评级等国际品质认证的市场认可度将持续提升，长住型酒店与混合用途项目将成为新的投资热点，具备优质可持续运营能力的企业将获得更大发展空间。

5. 行业未来发展核心方向与基本面判断：

未来，行业需平衡跨境与本土客源结构，深化区域旅游资源与酒店供给的协同整合，通过业态创新、运营升级及可持续实践落地充分释放增长潜力。总体而言，加拿大酒店业长期发展基本面良好，随着各项制约因素逐步缓解、转型红利持续释放及可持续发展理念的深度落地，行业有望实现更均衡、更可持续的发展。

本报告由Canada Huiren Hotel Consulting Co., Ltd.编制。

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