谢祥明：存量老酒店改造与盈利方法二： 物业硬伤：酒店改造与盈利的重点风险（一）！

（迈点专栏 谢祥明）在前三篇存量酒店系列文章中，我们系统梳理了存量酒店的行业现状、破局逻辑、市场调研、咨询策划、决策逻辑等重要的思维方法。绝大多数业主改造失败，普遍归因于审美落后、运营不行、营销不足。但在大量一线实操勘察与项目复盘后发现：真正让酒店改造“越改越亏、重金打水漂、无法回本”的核心原因，往往不是后天运营，而是物业先天硬伤。

存量酒店行业有一个容易被投资人忽视的重大风险：装修可以优化、运营可以调整、团队可以重塑，但物业先天硬伤（如机电硬伤、动线硬伤、结构硬伤、规划硬伤），基本无法通过装修弥补。

很多投资方、业主仅凭地段好、商圈成熟、租金便宜、外立面老旧可翻新，就盲目重金接手、盲目规划改造，忽略物业基础硬伤。最终出现：投入巨大、整改无解、运营乏力、业态不全、房价无法提升、人力成本居高、投资收益低于预期的遗憾结果。

本文结合三大真实案例，深度拆解：为什么先天硬伤是存量酒店最大的风险、哪些物业硬伤会导致运营风险、功能规划脱离物业实况会造成怎样的后果、如何通过前期专业勘察规避投资风险。

一、案例一：决策错误：缺乏酒店开发经验全凭自我盲目摸索

很多业主改造酒店，既不做市场调研，也不做物业勘测，完全依靠自我感觉、网络参考、同行模仿探索改造方案。看似很勤奋很努力，实则是在脱离物业基底、脱离运营逻辑、脱离精准客群的错误道路上摸索。

本案例为典型民营存量酒店改造项目案例，根据本人与酒店业主深度沟通交流的情况，我将业主方针对老酒店改造所犯的错误总结如下，与各位酒店业主分享借鉴：

我所接触的酒店业主方属于创二代接班人，对方酒店在一个五A景区旅游目的地的二线城市，常驻人口约百万，酒店收入高度依赖旅游度假客源。业主方耗费一年时间，反复推敲平面规划方案和装修风格，全凭自己主观臆想、自我感觉和考察观摩，完全没有专业酒店咨询、开发团队深度参与。形成的多稿平面规划方案，要么忽视物业硬伤、结构限制；要么缺乏运营前置、动线混乱；要么定位错位、客群混杂；总之，涉及物业、硬件、客群、定位、运营、服务等环节缺乏完整、科学、理性的判断与规划逻辑，难以找到客观、精准的适配性方案。

业主方告诉我，为了在定位上区别于相邻的新酒店（同属于业主旗下，平均房价200元），拟改造新酒店房价定位在500至600元。

我简单看了业主方提供的多稿酒店规划方案中。其中有一稿为提升酒店收益，在酒店三层共享空间内增设宴会厅，可容纳20桌宴会餐桌，业主方简单算了一笔账，年度营收将至少增收500万，GOP提升200万人民币。

我看了规划方案，发现几个运营硬伤：

规划宴会厅的三层没有宴会厨房，没有后勤用房、没有后勤电梯，没有宴会客用电梯。于是，我问了三个问题：

1、没有宴会厨房，菜品烹饪怎么解决？业主方的回答是可以在一层酒店相邻自家酒店厨房解决。

2、宴会送餐怎么解决？业主方的回答是通过楼梯送餐或者找位置规划传菜梯解决。

3、宴会客人怎么上来？业主方的回答是和酒店住店客人一起坐电梯上来。

我听了后，直接告诉业主，如果你做了宴会，你的酒店大概率达不到盈利目标。

业主方听了后不解的问：谢老师，您为什么这么肯定我在酒店增设宴会很难盈利呢？

我告诉了业主几个原因：

1、你从相邻的自家酒店厨房送餐过来会面临两个实际操作的难题：

（1）相邻酒店厨房到宴会厅的距离将近80米，还要上楼，即便你增加了传菜梯，到客人桌上菜都凉了。虽然你可以加设微波炉再次加热，但你想过没有：20桌宴会餐要求同时上菜，你每份菜再加热30秒，20桌就是10分钟，你怎么做到20桌同时上菜？怎么保证宴会餐饮品质？

（2）你的餐具在哪里洗涤、在哪里储存？你的泔水、餐厨垃圾怎么运输下楼？是通过传菜梯还是人工搬运？如果你的餐厨垃圾与新鲜菜肴使用同一部餐梯，你的食品卫生怎么保证？

2、针对业主方回答的宴会客人与住店客人共用电梯上下的规划，我给出的算账逻辑如下：

（1）你的住店客人都是异地客人，而且属于中高端客人；你的宴会客人属于本地客人，且属于中低端客人，而且你的宴会客人的素质高低你是无法掌控的。你的住店客人与宴会客人同乘一步电梯，遇到投诉怎么办？还有，万一你的宴会客人酒喝多了，在电梯里吐在住店客人身上怎么办？

（2）如果你一定要增设宴会功能，那么你的客房单价就没法卖到500元以上，最多维持在300左右，单这一项，每间房每天就减少200元的收益，总数100间的客房，全年按保守150天入住率计算，你全年客房损失就是300万。

（3）然后我们再算宴会增加成本：厨师加厨师，增加人数至少20人，人均薪资按6000元计算（含五险一金），全年按13薪计算，增加人力成本就是144万，这还不算员工住宿、餐食、服饰、培训等费用，加起来保守估计全年增加成本约180万

我告诉业主方的结论如下：

结论一：本地宴会算每周两轮计算，全年宴会次数按150次宴会计算，每桌宴会餐饮按照1000元餐标计算，全年宴会收入300万元，经营利润按照100万计算，结合客房收入减少，加上员工增加成本，合计全年减少收益倒亏380万，还没有计算能耗、燃油、损耗等开支；

结论二：从实际落地操作层面来看，相邻自家酒店厨房不改造，根本无法满足宴会要求。相邻酒店定位于低端经济型酒店，厨房设计只是为了满足早餐和简餐需求，炒菜的灶头只有两个，而且是炒小锅菜的火头；而宴会厨房要求是大锅炒菜炉具，两者之间根本无法兼容；再有一点，宴会厨房要求蒸、煮、炒、炸、煎、烤及凉菜、面点、甜点必须样样齐全，而且设备功能一样不能少，即便相邻经济型酒店厨房全部改做宴会厨房都不够。否则卫生防疫是无法审核通过的。

从本案例可以看出，非专业团队的自我摸索，形成的酒店翻新改造、提档升级方案将给酒店运营与盈利带来巨大的风险，甚至会带来投资失败的可能性。

案例二：决策风险：漠视酒店各专业团队的价值与作用

为节约300万的前期费用，造成1.5亿投资的整体失败。

2023年我接到四川某5A级景区内的一个温泉酒店项目，酒店位于景区核心区，距离景区核心位置停车场约5公里的峡谷一侧，对面是茂密的原始森林，谷底是奔腾的河流。酒店位于一台地之上，且刚好在酒店一侧有一出水量充足的温泉。从酒店楼顶可以观看无敌雪山风景，早上可观看日照金山，夜晚可观星空银河。加上酒店自带天然温泉资源，完全可以打造成房单价每晚2000元以上的高端温泉度假酒店。

本人通过对温泉酒店现场的仔细勘察才发现几个难以弥补的硬伤：

（一）酒店整体规划中没有考虑落客区、回车线，原规划将酒店入口直接放在负一层地下室。对客人而言，到达酒店就在暗室里，体验感极差。

（二）酒店客房布局按照传统城市商务酒店布局，走廊居中，靠山体一层客房一二三层只能看山体护壁墙体，完全没有风景，只有临峡谷一侧客房可看风景。

（三）客房开间宽度是3.9米（这是20年前星级饭店三星标准），进深却将近10米，客房采光很差、视野不开阔，无法满足高端度假酒店观景需求。

（四）客房层高仅3米，走廊梁底高度仅2.6米，完成空调及机电管线后，走廊层高不到2.2米

（五）酒店规划未考虑后勤区域，无后勤用房、初加工、卸货区、垃圾房等功能规划

（六）酒店餐饮位于独立的二号楼。且二号楼无后勤通道、后勤电梯等功能。

（七）酒店规划未考虑锅炉房、柴油机房、洗衣房、员工后勤等功能

除了以上问题外，酒店还有一系列其他问题。与酒店业主深度沟通后才得知，酒店业主本身不懂酒店，规划设计之初为了节省开支，以很低的价格请了大学的老师带领设计专业的学生做的设计，建筑基本规范达到了图审要求（方案与施工图审核均在本地），加上未聘请专业酒店管理公司与咨询顾问公司介入，一直等到业主方进行样板房施工时才发现酒店建筑设计存在的风险与硬件问题。

到发现问题时，建筑主体与全部结构都已完工。

针对酒店硬件问题，我提出一条出路建议：依据酒店现状重新规划，将部分建筑拆除重建。新规划按照高端酒店格局和硬件要求报规，通过改造能够达到高端酒店硬件要求的建筑保留，不符合要求的拆除重建。

遗憾的是，我的建议方案很难实现，因为当初酒店规划、建设的时候，该风景区还不是5A级景区，规划设计与建设工程管理均比较宽泛，所以酒店方案才得以批准和实施。而现在作为5A级景区核心位置，不可能重新规划重新批复。要么按照原始方案完成建设，结果就是顶级的资源，三流的价格、四流的收益，投资收益很难平衡；要么拆除后就不允许再建，将土地与环境归还给景区风貌与环境，彻底放弃酒店物业。

业主方从发现问题以来，咨询了无数的酒店专业团队，面对一流的区位、顶级的资源，都难找到突破性的理想方案，项目一直荒废到现在。

这个案例就是典型的漠视酒店开发专业团队价值的代价与教训。当初为了节省那点不到总投资5%的前期费用（实际仅节约3%左右的投资，造成的损失是项目总投资约1.5亿100%的损失），没有找专业咨询顾问团队，没有找高端酒店专业设计公司、没有考虑专业运营功能前置，凭自己感性认知的省钱动作，导致最稀缺的资源、最高端的产品、数亿投资项目无功而返。

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