保障房ABS陆续落地，钱终于流动起来了

保障房建设的核心矛盾，本质是“短期大投入”与“长期慢回报”的资金错配。城投公司作为主力军，过去全靠财政拨款和银行贷款，建一批房就套牢一批资金。不过手里的保障房是优质资产，却没法立刻变成现金流。而资产支持专项计划（ABS）的出现，相当于给这些沉睡资产装了个“造血泵”。

2025年10月落地的“中信证券—洪山国投保障房资产支持专项计划”，堪称湖北保障房融资的破局之作。这个首单项目不仅让湖北年内企业ABS数量增至26单，更用182.77亿元的总融资规模证明了市场潜力。其运作逻辑很简单：把已竣工保障房未来的租金、售房收入等稳定现金流打包，做成证券卖给投资者，建设方提前拿到资金再去建新项目，形成“建设-融资-再建设”的循环。

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这种模式绝非空手套白狼。根据监管要求，入池的保障房必须手续齐全，从国有土地使用证到施工许可证缺一不可，还得纳入省级保障房目录。2024年1-9月城投企业发行的53单资产证券化产品中，保障房类项目之所以能占一席之地，靠的就是“资产信用”硬过“主体信用”。不像传统贷款看企业资质，ABS看的是房子能不能稳定收租——只要出租率稳在95%以上，就有投资者买账。

2、保障房ABS的风控“三关”

普通人听到“金融产品+保障房”，难免担心“会不会拿民生工程做赌注”。但从实际案例看，保障房专项计划的风控体系相当严格。

首先是“资产筛选关”。监管明确划定负面清单，直接或间接以地方政府为债务人的资产一律不准入池。洪山国投项目能通过审核，关键就在于其底层资产是已入住的公租房，现金流来自租户而非财政拨款。而且入池项目必须满足“四证齐全、资本金到位”等硬指标，相当于给资产做了全面体检，杜绝“带病上车”。

其次是“现金流保障关”。保障房的核心价值在于“稳”——公租房租金虽低但租期稳定，安置房销售有明确对象，这种现金流比写字楼、商场更靠谱。国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募的浦江社区、九星社区，合计3592套房源全是刚需，仅凭稳定入住率就撑起了扩募底气。有些项目还会引入“差额支付承诺”，如果租金收入不够兑付，发行方要兜底补足，相当于给投资者买了份“意外险”。

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最后是“模式创新关”。面对部分城投资质较弱的问题，市场催生出“银行保函+多城投债务人”的新型模式。就像首创证券的鲁融1期项目，不依赖单一强主体增信，靠多家城投联合和银行担保分散风险，既降低了发行成本，又拓宽了适用范围，让区县一级的保障房项目也能用上这个工具。

3、不止于融资，重构保障房的生态逻辑

保障房ABS其实不只是融资工具，从武汉的实践到全国的探索，这个金融工具正在悄悄改变保障房行业的玩法，让民生工程从“政府独担”变成“社会共建”。

对城投公司来说，ABS可以减负。过去建保障房像背沉重的房贷，现在通过资产证券化实现“轻资产运营”，既降低了资产负债率，又能把回笼资金投入新项目。湖北的数据显示，当地国企主导的ABS项目占比超五成，这些企业通过ABS盘活资产后，又能带动中小企业参与供应链融资，形成“国企引领、多方参与”的生态。

对社会资本来说，这是“靠谱的投资渠道”。保障房不像商品房受市场涨跌影响大，其现金流有民生属性托底，风险相对可控。广州安居集团计划发行的8亿元公募REITs，涵盖租赁住房和公租房资产，刚启动招标就吸引了不少机构关注。这种“民生需求+稳定收益”的组合，让社会资本从“不敢投”变成“主动投”，为保障房注入更多活水。

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政策层面更是持续加码。比如湖北出台的《推动省属企业国有资产证券化工作方案》，明确对保障房等实物资产优先采用REITs、ABS模式；上交所专家下沉武汉培训，帮企业打通申报流程。这些举措不是临时救急，而是要建立“存量资产激活-债务风险缓释-再投资循环”的长效机制，让保障房建设告别“靠财政输血”的老路。

4、结语

保障房的本质是民生工程，金融工具的价值在于让民生工程走得更远。从湖北首单的破冰到北京项目的扩募，资产支持专项计划证明：好的民生政策，需要靠谱的金融工具来落地；而好的金融创新，终究要扎根民生土壤。

对普通人来说，这些复杂的金融操作最终会转化为看得见的实惠——更多开工的项目、更快交付的房子、更稳定的居住保障。当保障房建设不再愁钱，摇号时的焦虑才会少一点；当金融资本愿意流向民生领域，“住有所居”才不会只是一句口号。