象屿保租房ABS项目获上交所反馈 拟发行11.4亿元

10月22日，中信证券-华福证券-象屿保租房持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为"已反馈"，拟发行总额11.4亿元。 该项目品种为ABS，原始权益人为昆山象嘉企业咨询管理有限公司，计划管理人为中信证券。该债券项目受理日期为2026年10月8日。 从行业视角看，这是保租房持有型不动产ABS持续扩容的又一案例。从10月8日受理到10月22日更新为"已反馈"，仅用两周时间，审核节奏相对紧凑，反映出监管对租赁住房类资产证券化产品通道的顺畅程度。 值得关注的是产品结构。持有型不动产ABS与公募REITs的差别在于，前者更侧重把成熟运营的持有型物业转化为可交易份额，原始权益人既能回收资金，又能保留运营管理权，是介于"整体出售"与"继续持有"之间的中间解法。象屿此次以保租房为底层资产发行11.4亿元，本质上是在用金融工具把沉淀的租赁住房资产"活化"。 从原始权益人看，昆山象嘉企业咨询管理有限公司背后是象屿集团，其业务根基在供应链与地产开发。将保租房资产打包证券化，既能缓解前期投入的资金占用，也为后续在长三角继续拓展保租房项目腾出资本空间。昆山作为长三角制造业重镇，产业人口密集、租赁需求稳定，保租房现金流可预期性较强，这也是此类资产能获得市场认可的基础。 放到2026年的整体格局中看，租赁住房证券化已从"个案试点"走向"常态化发行"。近期中金杭州安居宁巢REIT登陆深交所、汇添富上海地产租赁住房REIT启动扩募、上实城开租赁住房ABS更新为已反馈，加上此次象屿项目，多城、多主体的产品密集推进，说明保租房"投融管退"闭环正在被真正打通。 不过需要理性看待"已反馈"这一状态。反馈意见通常意味着交易所在审核中提出了需要补充说明的问题，项目仍需经过答复、审核等环节才能最终发行。对市场而言，这类产品的意义不只在于单笔融资规模，更在于能否形成可复制的标准化流程——只有当发行周期、增信安排、现金流测算形成稳定范式，保租房资产证券化才算真正具备规模化基础。