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广州甲级写字楼空置率创历史新低

南方日报 · 2019-04-24 10:41:55

今年年内,广州还有多个写字楼项目和零售物业项目将会入市,市场或将继续维持热闹的局面。

  广州商业物业市场今年一季度迎来了新变化。写字楼空置率创历史新低,琶洲成为新亮点,零售物业一季度多个项目开业,非核心商圈表现抢眼,品牌进驻情况也有新的变化,各类迹象显示,商业物业市场备受关注。

  距离2019年结束为时尚早,今年年内,广州还有多个写字楼项目和零售物业项目将会入市,市场或将继续维持热闹的局面。

  甲级写字楼市场

  空置率下降,下半年新增供应看琶洲

  广州的写字楼市场正愈发受到欢迎。根据戴德梁行4月9日发布的《2019年一季度广州甲级写字楼市场报告》,相关分析指出,今年一季度广州甲级写字楼市场空置率为4.1%,这一数字创下了历史新低。低空置率一方面由于琶洲商务区吸纳量强劲,另一方面也源于一季度广州写字楼市场没有新增供应,全部依赖存量维持。

  不过这种局面接下来会有所改观,特别是在琶洲地区,阿里巴巴华南总部、唯品会总部大楼投入使用,将带来较为可观的新增供应,随着建设的逐步推进,琶洲电子商务区也成为今年最值得期待的甲级写字楼新市场。

  琶洲商务区备受关注

  戴德梁行报告指出,一季度广州甲级写字楼市场存量维持在485.9万平方米。珠江新城、体育中心、越秀、琶洲商务区等主要写字楼市场表现各不相同。综合影响下,一季度广州甲级写字楼净吸纳量为72413平方米,较去年同期下降6.3%。

  据介绍,一季度主力租户为律师事务所、证券及保险公司、TMT企业等,如中建投信托在珠江新城商务区租下约800平方米办公空间。

  值得注意的是,琶洲商务区写字楼市场目前表现活跃,一季度总吸纳量达到8万平方米,相当于去年同期的2.4倍,这一数字也显示出琶洲商务区成为热门。历史数据显示,琶洲商务区去年第四季度新增供应较多,广报中心、保利天幕广场等均在这一时期投入使用。琶洲商务区甲级写字楼空置率降至9.4%,这也是该区域近三年来的最低值。

  不过与琶洲的备受欢迎不同,位于天河的体育中心、珠江新城两大成熟商务区的净吸纳量均为负数,空置率环比出现微升。戴德梁行分析称,这种现象源于目前金融及互联网行业进入行业整合期,部分中小型公司也出现退租现象。

  从租金水平来看,一季度甲级写字楼市场平均租金为每月194.6元/平方米,基本与去年四季度持平。其中珠江新城写字楼平均租金为每月215.1元/平方米,环比降幅收窄至0.1%,戴德梁行报告指出,该数据意味着中小公司退租现象的影响正在减弱。

  阿里、唯品会等总部大楼年内或入市

  尽管一季度没有新增供应,但戴德梁行预计,今年年内广州甲级写字楼市场新增供应约为50.9万平方米,主要集中在琶洲和珠江新城两大区域。

  最大的亮点仍在琶洲,阿里巴巴华南运营中心、唯品会总部大楼、赫基国际大厦等企业总部大楼预计年内投入使用,将带来约25万平方米的新增写字楼供应。

  “海珠正在向‘创新岛’迈进”,戴德梁行广州写字楼部董事及主管梁杰表示,海珠正在形成人工智能与数字经济试验区、中大国际创新谷及海珠创新湾等的组成格局,相关政策和举措也对该区域引入更多优质产业、企业资源及人才有推动作用。

  梁杰进一步指出,琶洲作为海珠区创新产业高地,自2018年起吸纳量领跑全市,随着该区域内优质新项目的陆续交付,及较优的租金水平,或将成为企业入驻、扩张的理想选择,未来有机会迎来又一波吸纳高峰。

  除琶洲之外,,珠江新城的广发证券大厦及天德广场,以及国际金融城的广州平安财富中心等也将带来不小的新增供应,为广州甲级写字楼市场“解渴”。

  零售物业市场

  非核心商圈多面开花

  国潮品牌成新宠

  和一季度甲级写字楼缺乏新增项目不同,广州优质零售物业市场在这一阶段迎来了开业的“小高峰”。若论新增供应和新项目开业,今年一季度是非核心商圈的天下,其零售物业存量也超过了核心商圈。

  但天河南、珠江新城等核心商圈正愈发受到国际知名大品牌的青睐。与此同时,“国潮”这一新词汇正在真正走入线下,相关品牌也成为商业物业的新宠。

  非核心商圈崛起

  今年一季度,琶洲保利广场、新塘万达广场、荔胜广场、天河万科广场这四个项目迎来开业,累计带来28万平方米新增供应面积。

  其中有三个项目紧邻地铁站,琶洲保利广场位于海珠区东部,紧邻地铁万胜围站;天河万科广场位于智慧城核心地带,即将迎来地铁21号线;荔胜广场位于荔湾区花地大道、地铁坑口站附近;新塘万达广场位于增城,距离地铁13号线稍有一段距离。

  值得一提的是,这四个商业综合体全部位于非核心商圈,且附近新建住宅项目较多,可以更好地为相应区域居民服务。另外,同样位于非核心商圈的海珠乐峰广场和荔湾西城都荟,租金收入和客流均取得良好表现,已经发展成区域购物中心。

  戴德梁行报告指出,截至一季度末,非核心商圈优质零售物业存量跑赢核心商圈,全市总存量达454.5万平方米。另外,由于新开业项目都具有较高的开业率,因此全市零售物业空置率为7.5%,环比下降了0.9个百分点。

  据悉,下半年,白云商圈将有两大新项目入市,分别是嘉禾金铂天地与太和金铂天地,合计带来28万平方米新增供应,届时白云商圈的商业面积将一跃成为全市第二,仅次于体育中心。此外,越秀的星寰国际商业中心,番禺的番禺天河城将在明年亮相。

  “国潮”风头劲

  在品牌引入方面,位于核心商圈的优质购物中心迎来不少国际品牌的关注。以体育中心商圈的天环广场,便吸引了专业化妆品牌Nars、Burberry彩妆、运动服饰品牌始祖鸟、箱包品牌Furla等的进驻。

  不过,今年零售市场最值得关注的还是“国潮”,这一抖音上原本用于调侃的词语,其意义演变为本土设计师或主理人原创的潮流品牌,并随着综艺节目、流量明星、潮人网红等的影响,以及社交媒体的传播效应而异军突起。

  多家国内品牌借鉴欧美潮牌的跨界、限量等推广方式,融入品牌独特的设计元素,吸引年轻消费者群体的关注。

  “‘国潮’品牌的声名鹊起,不仅来自于品牌的话题炒作、以创意跨界及限量发售等营销方式,契合年轻一代消费群体的喜好,也来自于品牌不断优化产品研发及设计,以突破传统、敢于尝鲜的精神,吸引众多流量大咖、消费者为其买单”,戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示。

  在广州零售市场,“国潮”品牌同样表现活跃,例如中国李宁进驻K11,鄂尔多斯旗下时尚羊绒品牌ERDOS入驻天河城,彩妆品牌完美日记在正佳广场开出全国首家线下实体店,未来或将在零售领域中通过更多创意“玩法”打开新的格局。

  袁雪玲认为,接下来,部分购物中心或将加大体验式业态比重来提升客流,但她也指出,核心商圈的优质购物中心将在调整过程中,偏好选择承租能力较强的零售品牌,届时商圈内的品牌将向着多元化发展。

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