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不止步于“二房东”,联合办公的商业化探索

独角兽早知道 · Arti · 2019-12-02 10:32:44

不论是在初期公众冠以创业公司“孵化器”的名号,还是之后“二房东”的说法,这些理解都没能从联合办公行业的本质切入看问题。

  在WeWork上市失败后,市场对于联合办公模式的质疑不绝于耳,多数人认为联合办公等同于共享办公,联合办公企业的本质只是“二房东”而已,也就是行业玩家整租下办公空间后再以工位作为单位再次出租。

  事实上,不论是在初期公众冠以创业公司“孵化器”的名号,还是之后“二房东”的说法,这些理解都没能从联合办公行业的本质切入看问题。

  我们将从三个方面来深入探索目前国内联合办公行业的商业模式,聚焦联合办公的行业本质。

  联合办公:降低空置率的利器

  大家都对传统的商业办公室比较熟悉,也就是由承租方和办公室出租方签订合同后,在约定的时间内出租方把办公室使用权让与承租方,用这种方式来获取租金,这也是一种刻板固定的关系。

  既然提到了传统商业办公室租赁,我们就不得不来谈谈“空置面积”这个概念,从上面的模式其实不难看出,在这种刻板固定的关系之下,空置面积几乎难以避免。

  撇开市场中的自然空置不谈,外部写字楼市场整体动态变化,像大型客户自持物业导致的大面积结构性空置;总体经济周期或行业周期影响造成的周期性空置;业主为了保持市场渠道、提升整体租金水平,还包括满足大型客户的扩租需求预留的战略性空置。由此可见,传统商业办公室租赁并不灵活,在刻板固定的关系下同时会存在很高的空置率。

  而联合办公则恰好针对性地改善了传统商业办公室刻板固定的模式,首先联合办公的租赁面积门槛放宽到了单个工位,其次联合办公在推出以小时计算的玩法后,租赁时长的限制彻底释放,在灵活度方面,传统商业办公室租赁存在的问题使得联合办公的商业模得以成立。

  根据弗若斯特沙利文的商业办公室租赁市场刚性模型,当市场中引入灵活办公面积作为刚性市场的补充时,空置面积的比例得到了大幅下降,同时市场总体效率也因此有了明显提升,因此联合办公的商业模式有着非常扎实的市场基础,其对市场的意义和价值同样非常明确,降低市场刚性的作用是无可替代的。

  联合办公的“空间赋能”&“服务赋能”

  对于联合办公的商业模式,市场中经常会用“二房东”来形容,诚然,如果过于依赖出租率而这项数据又难以持续时,行业的盈利可持续性会收到很大的挑战。但联合办公的商业模式的核心并不在于地产租金,联合办公运营商的业务核心是由空间和入驻企业构成的社群。

  简单来说,联合办公与传统商业办公租赁不同的是,联合办公行业围绕空间和入驻企业提供各类服务。空间的服务其实可以理解为联合办公运营商自身业务的一种延伸,简单到办公空间的设计和装修,复杂到为企业提供办公室的一站式解决方案。从目前互联网的思维逻辑出发,联合办公企业中每天入驻的工作人群自身即为高质量流量,而联合办公运营商就是在将这些优质流量进行变现。

  联合办公运营商的流量变现模式多种多样,基础的可为入驻企业提供日常办公相关服务,进阶服务范围可以扩大到生活、教育等诸多服务领域中,而对于一些规模较大的联合办公室运营商,他们可将自身的办公空间作为精准广告投放的场地,这也是典型的互联网流量变现模式。

  通过上面的分析,我们也理出了目前联合办公的完整商业模式,两种不同层次的赋能同时也将联合办公行业内的玩家划分成两种层次。初级的层次停留在“空间赋能”上,也就是我们在第一部分提到针对传统商业办公室租赁的模式,这是目前大多数联合办公企业在做的事情,可复制性比较严重。更高级一些的层次则是“服务赋能”,这可以让联合办公企业逐渐脱离对于租金的依赖,当然这也是多数联合办公行业玩家都在探索的。

  根据公开数据显示,国内联合办公市场的服务收入是明显高于欧美市场的,中国的联合办公市场没有限制在初级的“空间赋能”层次上,其实国内的联合办公运营商早已不断探索服务赋能的方式和领域,在商业边界的扩充和壁垒的打造上花费功夫。

  对于联合办公运营商来说,他们的核心能力是对办公空间的改造和运营的能力,所以在降低重资产自持自营项目上所占的比例,适当增加轻资产管理输出项目上的比例,这可以进一步放大联合办公运营商的核心能力,并且这种模式已经在其他与空间相关的行业得到了充分验证,连锁酒店行业就是非常典型的例子之一。

  根据弗若斯特沙利文报告,中国联合办公市场的服务收入占比在2018年已超过12%,而同期的美国市场服务收入占比仅有7%,尽管美国等欧美市场有先发优势,但国内市场领先于商业模式的迭代于可持续发展的多方面探索。

  事实上,中国市场和欧美市场的潜力差距是存在差异的,欧美的存量市场拥有一定上限,联合办公在满足部分增量需求后开始去争夺传统商业办公用户,这会在一定程度上拖累行业发展进程,并且可能还会引起写字楼业主的负面情绪。

  其实我们能明显感受到,中国的联合办公市场有着非常明显的特色,和欧美市场的情况大相径庭。中国市场的服务收入就明显高于欧美市场,按照对联合办公商业模式层次分解,中国市场的服务收入比例更高,这点充分说明了我们上文提到的,中国联合办公市场总体的商业模式实践并没停留在初级层次。

  空间赋能的策略并不能在商业发展日新月异的中国市场中可持续发展,中国市场多数为增量需求,联合办公和传统写字楼更接近互补的关系,依靠目前国内活跃的商业环境和创新,不论公司规模大小,灵活度高的办公室即为主要需求。比如一些企业在拓展新业务时成立的新团队,或在新城市市场开荒初期,这些时候联合办公的灵活性优势显露无疑。

  据国家统计局数据,近五年国内新增企业的数量在以21.8%的年复合增长率高速增长,初创企业自身的不确定性限制了选择办公室的起租面积、合同年限与装修设计等因素,毕竟初创企业要靠自己进行办公室整体的设计装修和采购基础办公家具是不太现实的,此类刚性投入对他们而言是巨大的负担,严重的甚至会影响企业的生存。

  71.7%,联合办公市场近五年以来的增长率

  随着90后甚至00后逐渐成为工作人群的中坚力量,他们对于办公室的科技感、设计感与开放式办公体验的追求,将会激发市场对联合办公的需求。而同时,随着物联网科技的兴起,智能办公解决方案也会获得一定的需求,实际上这些需求都是在帮助办公场所的使用者提高办公的体验,从而增加办公的效率。

  根据弗若斯特沙利文的市场调研和量化规模,中国的联合办公市场在近五年实现了高速增长,从2013年的11.7亿人民币增长到2018年的174.1亿人民币,年复合增长率达到71.7%。预计在未来,中国联合办公市场的服务收入占比会进一步提高,目前国内联合办公市场的主要收入来自一线城市,而随着新一线城市的逐渐崛起,相信不仅限于中小企业,大型企业对新一线城市的拓展和布局也会与联合办公市场产生有效的合作。

  在国家给出引进企业、人才政策、税收优惠返还、经营性补贴的优惠政策后,推动创新创业再升级成为重点。

  这使得联合办公行业迎来洗牌期,曾经的新行业正在走向成熟,国内的联合办公企业正在进行具有中国特色创新的转型,其中像优客工场已经形成了空间服务、精准营销、设计工程输出,甚至还有社交电商等多元化共生的商业模型。

  联合办公企业愈发注重赋能方面的作用,伴随着国内环境的飞速发展,联合办公行业商业化的故事,才刚刚拉开序幕。