写字楼新增供应近半来自琶洲

　　在经济增长放缓、中美贸易争端、企业扩张计划暂搁等综合因素影响下，广州全市租赁需求增长疲软。近日，第一太平戴维斯发布的报告显示，去年广州写字楼租金小幅下调，全市空置率维稳，同比微升 0.1 个百分点至 4.8%。

　　净吸纳量同比下降 46%，业主以价换量确保出租率

　　鉴于核心商务区内供地有限加之新兴商务区项目仍处建设周期内，2019 年全市仅三个项目交付，写字楼总存量增长趋缓。2019 年，全市共计三个甲级写字楼项目入市，分别为位于琶洲的广州报业文化中心，位于国际金融城的金融城绿地中心和位于珠江新城的天德广场，全市总存量同比扩大 5%，至约 524 万平方米。年内，全市新增供应量 25 万平方米，低于过去五年年均新增供应量（44.6 万平方米）约 43.9%。

　　新增供应减少，同时 2019 年全市净吸纳量录得 23.4 万平方米，较 2018 年同比下降 46%。业主积极调整租赁策略，采取以价换量的方式确保出租率，但同时也致使全市租金小幅下调。

　　广州各子市场空置率情况分析

　　（数据来源：第一太平戴维斯）

　　受业主租赁策略调整的影响，2019 年全市甲级写字楼租金同比下跌 2.4%，至每平方米每月 177.4 元。

　　但湾区经济概念和产业升级政策的出台为更多机构型投资者增强了市场信心，促其积极布局投资策略并找寻投资标的。年内，自用型买家需求增长明显，国际金融城和珠江新城内大宗买卖交易活跃。

　　今年预计有 17 个新增项目交付，需求有望增长

　　预计 2020 年，全市预计将有 17 个新增项目交付，共计约 99.4 万平方米写字楼面积，届时市场总存量将扩容 20%。琶洲将是全年供应主力板块，预计将有八个项目于区内交付，供应面积占全年总新增供应的 48.2%。

　　随着项目的集中交付，写字楼市场将步入阶段性供过于求的市场周期，租赁市场竞争料将加剧。

　　2019 年末，中美贸易磋商取得进展，利好企业租赁需求的释放。加之广州产业升级相关政策持续推进，预计 2020 年全市租赁需求有望增长。但受新供应的影响，未来全市空置率料将结构性升高，同时租金增长将承压。

　　规划及政策利好下，广州仍将是个人和机构型投资者布局湾区的主要关注城市之一。预计 2020 年，广州写字楼投资市场仍将保持活跃。

　　多家国际品牌于广州开设首店

　　零售物业方面，2019 年广州共有五个新项目入市，共计为市场带来约 38 万平方米新增供应。至此，广州零售物业总存量增至 547.9 万平方米。2019 年，全市零售物业市场平均空置率同比微降 0.5 个百分点至 8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别同比下降 0.7 和 0.5 个百分点，至 7.6% 和 8.7%。

　　餐饮业态需求保持旺盛。同时，随着市场对品质消费的需求增加，家居及生活方式类品牌于年内展现出强劲扩张需求。

　　现有项目平均租金持续增长，推动全市平均租金同比上涨 4.3%，至每平方米每月 740.6 元。核心商圈与非核心商圈租金达到每平方米每月 1,459.1 元和人民币每平方米每月 345.5 元，同比分别上涨 5.2% 和 3.7%。

　　年内国际品牌渗透度较往年有所提升，多家国际品牌于广州开设首店。

　　2020 年，预计有 12 个新项目入市，将为广州零售市场带来 144.5 万平方米新增供应，届时全市总存量预计增长至 692.4 万平方米，全市平均租金预计将出现结构性下调。