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写字楼之痛:15城空置率或破历史记录

葛政涵 · 2020-04-02 09:02:44

未来还有可能会出现集中入市潮......

大约在一个月前,位于广州海珠区的广州人工智能与数字经济试验区(琶洲西区)的华邦国际中心和腾讯微信总部两大写字楼项目工地率先复工,琶洲、金融城等新兴商务片区的在建项目也已陆续复工投建。不过,受新冠肺炎疫情影响,国内各写字楼工地工期普遍延迟了一个月左右,由此写字楼新增供应也被相应推后。

与此同时,写字楼市场与租赁入驻企业紧密相关,业内有观点认为,疫情导致企业盈利下降和需求疲软,或将提升写字楼市场的空置率,并增加租金下行压力。

市场空置率或将上升

新冠肺炎疫情对房地产市场的影响是全方位的。写字楼市场也同样未能幸免。

以广州市场为例,合富大数据显示,2月广州写字楼没有新增供应,成交量为10460平方米,环比1月下降84%,达近四年来的最低位。其中,位于黄埔区的广州钢铁博汇项目未对外正式发售,而是以整层为单位网签,因此成交量较大。不过,该项目成交已占据全市所有写字楼成交量的91%。其余在售写字楼项目均为零星成交。

“在疫情影响下,地产市场交易类服务明显受挫”,戴德梁行广州业务及市场部主管苏俊龙向南方日报记者表示,预计广州写字楼市场会有部分项目延缓入市。

而在全国范围内,写字楼市场新增供应也面临延缓入市。世邦魏理仕在一份报告中预计,写字楼市场约有13%的新增供应将延迟交付,预测2020年全年新增供应下调至890万平方米。新增供应主要来源于核心商务区和新兴商务区。

尽管写字楼新增供应存在收窄的可能性,但业内普遍认为写字楼市场空置率会因疫情而承压。苏俊龙预计,广州写字楼空置率2020年第一季度或将有所上升。

戴德梁行日前发布的一份写字楼调研报告中指出,疫情影响下在写字楼租赁办公的企业对置换、扩张办公物业较为审慎,其中近八成的企业短期内没有计划,另有6%的企业甚至考虑缩租或退租。而从全国来看,近一年写字楼市场都存在供需不平衡的状态,需要花较长的周期去库存,消化大量供应,而此次疫情可能会在此周期上延长半年以上的时间。

世邦魏理仕报告预计,今年全国写字楼空置率将攀升至25%,有15个城市的空置率或达历史最高。

租金水平下降

写字楼收入是不少商业项目地产商的重要收入来源,戴德梁行调研报告显示,考虑对写字楼项目减免租金的受访企业占22%,另有约64%的受访企业表示会观察疫情走势来制定后续措施。

不过,相比房企在商业零售项目中对租户大规模减免租金和管理费不同,写字楼租金减免主要依靠国有企业来带动。戴德梁行调研显示,在愿意减免租金的企业中,国有企业占四成,房地产发展商占34%。

总体而言,宣布减免租金的企业并不算多。有分析认为,这与进驻写字楼的企业能够采取线上办公保持业务正常运转,保障一定程度的业绩,使得租金压力与商铺相比较小所致。同时,免除商铺租金后,写字楼租金反而成为重要的收入来源。

不过,即便不考虑减免租金措施带来的影响,国内写字楼市场租金水平仍呈现下降趋势。世邦魏理仕统计的17个内地城市中,除广州预测租金保持不变外,其余16个城市均有不同程度的下降,北京、上海、深圳的预测租金增长率分别为-1.1%、-1.2%和-1.9%。

而在广州,过去两年部分高端写字楼租金水平也出现下滑。南方日报记者梳理广州市房地产租赁管理所公布的2019年、2018年房屋租金参考价后发现,租金排名靠前的65个写字楼物业,2019年租金参考价平均值为每月174.75元平方米,相较2018年参考价上升0.20%,但有24个写字楼项目租金出现同比下降。

租金下降的写字楼中不乏周大福中心、广州国际金融中心、保利中心等位于珠江新城的高端项目。奥园大厦、万菱汇等6个项目租金降幅超过5%,降幅最大的海航大厦或许受收购和企业层面因素影响,租金参考价从2018年的200元一路降至2019年的150元,降幅达到25%。

如何复苏?

新冠肺炎疫情影响下,部分中小企业由于经济活动受限,或造成短期内流动风险和债务风险加剧,由于写字楼与办公企业的紧密联系,疫情对中小企业的影响同样会传导至写字楼市场,影响租赁活动及租赁收入。

不过,业界对写字楼市场的恢复多抱有相对乐观的态度。合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌就表示,写字楼市场始终和城市及产业发展密不可分,只要大趋势是向好的,市场就有希望与生机,预计成交有望在年中前后恢复较为正常水平。

戴德梁行调研报告认为,如果工作场所很快实现重新开放,国内经济活动相对较快反弹,写字楼市场将在中长期内得以恢复,能够应对突发公共事件的写字楼将更受租户信任,智能管理、健康和安全也将是未来提升写字楼市场竞争力的主要因素。鉴于新项目受疫情影响推迟入市,未来可能会出现集中入市潮。

世邦魏理仕报告指出,尽管2020年第一季度全国范围内办公需求可能会下降40%左右,但在之后的几个季度中,随着疫情的减弱以及金融和TMT行业新增长引擎的推动,需求会逐渐企稳并反弹。因此,全年写字楼市场净吸纳量有望达到350万平方米,与2019年基本持平。

【*本文来源:南方日报,作者: 葛政涵】

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