公寓行业如何借助金融工具实现轻资产转型

　　2016年2月26日晚，首期“公寓邦”微信在线分享交流会正式开讲。本期以“公寓行业如何借助金融工具实现轻资产转型”为主题的交流，由中国饭店协会公寓委员会(筹)发起，邀请了魔方金服CEO凌骏主讲、中国饭店协会公寓委员会(筹)委员穆林教授做行业分析。橡树公馆拓展总监汪林先生、歌优资产谷建龙先生、领域城市e族沈绍林先生、核桃公寓创始人郑占录先生、湾流国际青年社区於炜先生、极爱宅罗时俊先生等全国数十位企业高管参与讨论互动，分享后，交流互动持续到次日凌晨，颇有“根本停不下来”的相见恨晚之感。

主讲嘉宾：魔方金服董事长、CEO凌骏

　　作为此次分享公寓运营商该如何了解使用金融产品的凌骏先生，是魔方金服董事长、CEO。曾任职复星集团复地资本投融资副总经理、国内最大地产私募基金星浩资本投资者关系及基金业务总监、中国太平洋保险集团总部银行保险部渠道经理、绿城房地产建设集团(代建业务)前期拓展经理等。对于国内房地产金融及资产管理行业有着深刻认识及广泛资源。

　　2007年毕业于浙江大学电子信息技术及仪器专业的他，在星浩期间就读了上海交大高级金融学院，在此过程中多次筹备并尝试在金融创新领域进行创业。拥有地产金融领域较长时间的从业经验，对地产金融领域未来发展空间非常看好，在对地产金融创新业务的实操经验等多重原因下，他和几个志同道合的交大高金校友一起创业。2015年7月， MOMFO魔方金服在上海应运而生。

　　金融的目的是共赢

　　凌骏先生分享了目前市场的金融模式和发行渠道，建立起对金融的了解。然后就公寓行业运营商在金融方面有很多疑惑，凌骏先生分三方面讲解：公寓运营者对金融产品的使用的门槛、使用的成本、放款的速度。

　　对于中小型公寓运营商而言，与金融机构如何合作是备受关注的。凌骏先生列举三种方式：

　　第一种，有租约的贴现。如果项目目前有租客并且稳定地付租金，那么机构可以对此项目进行类似于租约凭证的证券化。

　　第二种，机构委托运营商运营。通过金融机构提供三年资金，机构跟运营商的上家签租约，委托让运营商管理，机构和运营商约定每月营收的资金量，按月还款。打包的话年化成本可能是8%。

　　第三种，机构与运营商项目合作。主要针对对下没租约的，比如某个区块、物业中，机构参股，对特别优秀的团队也可以对团队进行股权投资。

　　凌骏先生说，自己也有多年的租房经历，多是不愉快的，所以希望能够和大家一起做好这个行业，让他更健康地成长，给市场提供更多高性价比的居住选择。

　　拒绝模式变革的融资可能是饮鸩止渴

　　穆林教授同时也是青岛酒店管理学院信息化研究中心主任，十多年来一直关注住宿业、服务业与互联网的融合，他从行业研究角度进行了分享。

　　第一，融资的方法，归根到底是希望我们出发的时候不要忘记我们当初为什么出门，就是你拿到钱的原因是什么?拿房付款、家装家电，基本用于这两方面。这就容易出现恶性循环：拿到的钱越多，拿房越多，风险越高。

　　第二，预测行业未来，从包租转向房屋托管的模式是一个大的产业走势，运营商需要大量资金根源在于包租的商业模式。

　　从另外一个角度思考问题：我们有没有通过模式模式的改进，让我们资产更轻融?

　　首先，一是通过资本运作，另外就是通过模式的变革。所以当如果我们变成托管模式，就会容易很多，既公寓运营商及其房东一体，租客月付，运营商跟房东就是月付，缩减资金需求的环节。

　　第二，运营商需要交付的产品，装修和家具家电，可以通过供应链的金融方式，如租一套家电，或者让房东做这件事。

　　就像一位哈佛大学老教授说的，我们很多企业死，不是因为不赚钱，而是因为想赚更多的钱而没赚到，结果就会出问题。

　　各抒己见，交流互动

　　分享后就是自由讨论时间，这里摘录部分对话：

　　汪林(橡树公馆)：我们大家在这探讨金融的问题，公寓运营者不关心金融模式和发行渠道，我们可能只关心放款的门槛，二是使用的成本，三是放款的速度。这三个，是他们真正关心的问题。

　　谷建龙(歌优资产)：我们群里做实体运营的占了绝大部分，做金融的不多。我原来也是做公寓运营，所以我发表下我的观点：金融产品如果介入公寓来说的话，凌总说的非常对，风险把控非常重要，但是对于我们进入这个行业，怎么把产品设计得性感一点，怎么样提高用户体验，这是非常的关键的。刚才汪总也说了，就是我们放款的流程。时间、成本，这是我们做金融要考虑的，第一，资金都是干净的，第二所有的法律风险都在金融服务公司，对于用资来说没什么影响。所以现在公寓行业也开始细分，运营专门运营，资金专门去金融服务，资金提供者，所以看大家怎么去协调，如果这个行业协调的好的话，确实是可以加杠杆，然后推进行业发展的。

　　沈绍林(领域城市e族)：公寓行业需要凌总这样的金融机构关注和支持。

　　郑占录(核桃公寓)：有朋友很早就给我说过，有金融背景的人做公寓融资是天然优势。

　　於炜(湾流国际青年社区)：感谢郑总认可，公寓行业蛋糕很大，大家抱团取暖，共同发展，发出行业声音，争取更多政策支持，感谢关鸣群主提供这么好的行业交流平台。

　　凌骏：今天比较激动讲了很多，我们浙大校训：求是。我们学金融的最基本要求是计算真实成本，更以风险把控为底线，所以分享过程中说的一些实事更多是学术探讨。分期业务、互金平台本来就是创新的东西，任何出事的互金平台都有非法集资的罪名;另外银行的分期月息0.6%，年化7.2%的所谓免息分期，实际融资成本为13.08%，目前我们给品牌公寓方最低打包融资成本已经做到了10%。

　　於炜：对于公寓方10%的成本确实很有竞争力，开发商能拿到8%的债权累融资成本，都得是全国50强。

　　凌骏：是的，我们是良心企业，目前纯粹是为了做规模，暂时不以盈利为目的。

　　罗时俊(极爱宅)：魔方收益权模式，是未实现收益打包产品融资证券化吗?

　　凌骏：可以这么说，因为已签约的应收账款是未实现收益，有些有过合作的，资质较好的公寓方可以适当做未签租约的。