职业房东究竟需要什么样的公寓管理系统?

　　“燃点”雷军引爆长租公寓“蓝海”市场

　　自从2011年链家旗下的自如网诞生开始，很多隐藏在各地的小品牌公寓开始逐步崭露，如刘翔于2012年从北京回成都创办的UOKO ，青客、YOU+、魔方、新派、蘑菇、寓见等，短短的五年时间，由公司化运作的长租品牌公寓在全国各地如雨后春笋般呈献出喜人的态势。其实，长租公寓这个行业在国外已经存在很久了，并且已经达到了标准化、专业化、品牌化、规模化的阶段。而国内的住房租赁也存在多年，但过去都是以群租和家庭式作坊的方式存在，目前还处于标准化试错阶段，品牌化也只是很小一部分的公寓公司有运营，更不要提专业化和规模化了。这个行业刚刚开始，自链家的自如将品牌公寓的概念带入国内，然后有了UOKO(优客逸家)的产品标准化，让更多职业房东从群组转向N+1的风格公寓发展，而这些长租公寓现已成为了行业标杆，引领职业房东的改革升级，从而获得国家认可这个行业并联合多个部门出台政策扶持推动。

　　但让绝大多数投资人和媒体知晓或了解长租公寓这个行业，应该是2014年9月份在一场创业大会的主题演讲上，爆出小米CEO雷军投资了广州的“YOU+国际青年社区”，瞬间这个行业成为了炙手可热的蓝海市场。一时间，长租公寓成为了大家关注的热点，有品牌无品牌的长租公寓都在想着如何拿到投资。其实，早在YOU+的投资案例之前，已经有了好几家品牌公寓拿到了巨额融资，如UOKO、蘑菇、新派等。只因为雷军的名气大，让所有人将目光聚焦到了这个领域。

　　行业催生产品 公寓管理系统成标配

　　随之而来，除了公寓本身，更多人开始关注围绕着公寓衍生出来的租房平台、管理系统工具、租房金融、智能门锁水电表等周边产品。早在这之前，其实已有几家软件公司在做租赁托管管理系统来进行销售，可并没有按照长租公寓的经营模式来进行设计，不完全符合职业房东们的使用需求而乏人问津。而几家长租公寓品牌自身的管理系统，一直被行业圈内津津乐道。自如无比强大的内部管理系统，青客完善的软硬件结合智能管理体系，还有UOKO的刘翔，在任何公开场合或媒体采访时都要强调他们的内部系统有几百个处理阶段，有多么的人性化等。无一不刺激着各个大小的公寓和职业房东个人，思忖是否自己的公寓需要这样一个信息化管理的系统呢?

　　伴随着公寓行业发展，系统化规范化的公寓管理已成为一种趋势，就职业房东的未来发展来看，也的确需要这样一个能够帮助解决管理的系统。在2012年初，国内第一个定位专注做职业房东服务平台的SaaS管理工具楼底网(现更名为九猪)在成都诞生。早在这个之前，上海也有一家同时做着租房平台的乐租365，系产品和智能门锁系统软硬结合的管理系统。2014年底，原本销售集中式管理系统软件的房讯万家也调整策略，做了跟九猪同类型的管理系统，并更名为“好好租”。紧接着公寓管家、寓小二、蘑菇伙伴、水滴管家等十几家公司，都开始加入公寓管理系统的研发行列。由此，公寓管理系统由开始的不被看好和不被认同，到现在已经属于每个公司化运作的长租公寓标配了。

　　最近，在公寓界主流新媒体上轮番报道了各家的公寓管理系统产品，包括各种系统的使用评测。其每个系统都各有千秋，可产品的流程似乎差不多，功能基本标准化，设计也趋于同质化。那么职业房东到底需要一套什么样的管理系统?

　　产品定位偏差 缺乏用户忠诚度

　　纵观现在市场上已有的几十家公寓管理系统的产品，有PMS、SaaS、软硬件一体系统等几类产品模式，有收费的、免费的、定制的等各种类型，可满足不同类型的职业房东。但产品研发相对完善的只有少数一两家系统，比如自如、UOKO、青客内部系统等，其他都尚处于不断迭代升级，不过也能基本满足一定规模内的公寓需求。基本现状是职业房东对某一款公寓管理系统的忠实度并不高，还不断在各家产品中犹豫和徘徊，到底是什么原因让他们难以果断决策呢?

　　究其原因，应该出现在产品的定位错误上，这些产品都不是职业房东想要的，不适合他们现在的管理方式。一方面，有些管理系统产品从最开始的工具，做成了一套较臃肿且大而全的内部信息管理系统;另一方面，有些管理系统从小而美的APP切入无法延展成企业级的管理系统;还有一方面，软硬件一体结合的管理系统，整合了智能门锁和可远程读数的水电表设备。但无法快速覆盖，目前对大多数职业房东来说并不适用，甚至是一种负担，因为这种软硬结合的重型系统采购成本高、实施复杂、维护成本高。

　　从职业房东的角度来看，如果将系统产品定位成公司内部管理的系统，那么绝大多管理者都会从自身公司内部管理流程去审视这个系统产品。而每家公司的管理方式、组织架构、业务流程、财务等都不一样，所以一旦被用户这样去定义产品，必然会造成用户使用不习惯无法自适的情况。要知道，各大品牌公寓公司内部自己开发的都会在使用上有问题，更不用提一套标准化的通用系统。这也是为什么国内多家OA或ERP系统的软件厂商，抛弃了从原本的标准产品销售路线，转型走到了定制化生产的模式。核心原因在于开发者们把产品的定位偏离，为了让职业房东使用而去过度满足各种真伪需求，并没有遵循SaaS产品原有的发展路径走。过度满足需求，只适合一对一的ERP系统定制，作为SaaS产品模式，这样下去最终也无法满足更多的用户。更无法达到所构想的商业模式。

　　用户驱动产品 运营引导产品

　　逐步释放功能，增加系统易用性

　　目前大多产品的功能、交互、流程变得越来越复杂，但其实简单的操作才更适合使用。目前公寓行业经营方式还相对传统，即使老板愿意使用这个系统，最终操作仍是员工，如果产品复杂，增加了学习成本，使用者就会有抵触心理，那么最终反馈出的问题就是产品难用。对于一个企业用户来说，接受一套新的系统最难的就是学习成本和系统的易用性，特别针对一个相对传统行业领域的从业人群，简单并易上手是关键。那么如何将一个工具类软件让人爱不释手?

　　最好的办法就是让人感觉不到这是一个工具。一个管理工具产品一定要在短时间内就上手，简单易用。另外，对于功能，需要在使用的过程中逐步增加功能需求，这样更大程度上减少学习成本，同时对于功能的使用也不会觉得过剩。全流程化的管理系统不适合职业房东的需求，并且开发周期和成本非常高，没法做到完善。建议从他们最痛的点去切入并单点突破，比如：账单……

　　公寓管理不分规模大小，共通点以一当百

　　长租公寓这个行业，如果从用户群去定位产品，目前国内总体量都不算多，也就在40万家左右。如果还要在这个细分领域去定位大、中、小规模用户群的话，那用户规模不会有多少了，这样就能看出产品真正使用的用户并没有定位准确。对于公寓行业，什么角色最多?公寓发展从最初是怎样的?一开始职业房东又做老板又做管家、拿房、采购、财务等，但一旦开始起规模，开始招人时招的什么岗位?形成团队后、从老板到财务再到拿房人员或管家，他们需要各自处理什么事情?老板的角色定位又发生转化，他开始关心什么?他们是因为什么需要使用系统来管理?除了监管和控制员工，高频次使用系统处理工作的又是谁? 这些问题对于开发公寓系统工具的开发者们又思考过没有?找到那个承上启下的重要角色尤为重要，这样才能使大家更好地使用产品。不管公寓大小，人员多少，其实都是需要管理的，只是需要从不同规模的公寓形态去抓准他们的共通点。这样才会在行业内最大程度地被更多人使用。

　　企业级管理顾虑重重，数据安全首当其冲

　　从使用层面上来说，部分系统在管理录入合同数据时，需要操作者将租客和业主的联系方式填写到系统，某些使用者会对信息可能被泄露的顾虑。从SaaS产品定位就是软件即服务，是想通过系统管理好必要信息，而职业房东每天要面对太多的租客和业主的收租和付租，从管理角度想是需要帮助使用系统的用户解决信息处理不及时的问题，所以原本是想通过合同的信息计算出收租和交租的日期，而通过租客和业主的联系方式提前通过短信方式通知对方，从而提高管理效率，同时避免疏忽遗漏造成的困扰。但就因为这点小小的功能，让大家产生了更多的安全顾虑，说明企业级管理系统的问题非常复杂，还需要进一步的探索。

　　信息整合、平台开放才是最终目的

　　目前公寓从业者在日常经营中有太多窘境和无奈，近百家与公寓相关的服务平台，无数家与公寓相关的供应链，30+的管理系统产品，并没有一个产品是从职业房东的日常经营上入手的。公寓老板如何更清楚地知道日常经营数据、更简单地查询财务报表以及更一目了然房源状态?公寓管家如何更快速了解每天的处理待办事务、更直接地处理收支账单、更简单地搜索到某条信息?还有如何把被遗忘的租客通过工具将他们三者联系起来，让租客的状态和反馈更迅速地反馈给他的管家，并且让这些待租、到期、退租的房源快速进行流转?可见，他们更迫切需要一个日常的业务经营管理工具，而不是繁杂的内部信息管理系统!

　　还有上百家租房流量平台(全国性和区域性的)，上百家公寓分期金融产品，几十家的公寓自媒体。 但作为职业房东又知道多少呢?其实他们获取的资源和信息还是非常有限，或者说无从选择，这个行业的不透明还没有得到改善，信息需要聚合，资源需要被整合，平台需要开放。

　　重新审视自我 自下而上应用

　　长租公寓市场很大，需求量旺盛，目前处于供不应求的状态，未来两三年也会有更多不同领域的个人、公司、机构等加入到这个行业。如果作为行业外围“卖水”的，需要做的就是如何把产品做好，以服务者的心态，更好服务这个行业。7600万多套的闲置房(每年增长上千万套，用于长租公寓的房源占36%)，43.8万家的长租公寓，1.4亿左右的年轻租房需求者，几百万的公寓从业者，吃透这几个数据的其中一两个就很牛了。不用过于关心有多少万亿级的现金流，因为前面的几个数据已经足够大了。

　　我个人认为，在体量没有达到上千间规模的时候，内部信息管理系统并不是最重要的，而业务流转、业务经营管理才是首要需求。所以，在选择管理工具的时候尽量选择易上手并能处理业务的产品，提高管理效率。同时公寓管理工具的开发者，也要根据职业房东的需求重新去审视产品和用户定位，如何找准切入口和角色，决定了产品的想象空间。