链家研究院杨现领：中国进入品质租房时代

　　根据链家研究院的预测，中国未来5年将迎来近3亿人的租房，预计产生2.5万多亿的产值，为此记者专访链家研究院院长杨现领博士。

　　记者：杨院长，您在互联网房产有很多前沿的观点，对长租公寓也有深入的研究，您最新提出城市更新，带动3亿人租赁消费升级，请和大家分享下。

　　杨现领：未来5年，将会是中国租赁市场快速崛起的5年，这个时间窗口里面将会看到有2到3亿人进入租房时代，这个市场的规模可能会超过两万亿，在两到三万亿的规模区间里面，会孕育非常多的机会，这个崛起有一个核心动力：未来我们会发现越来越多的人，不同年龄段的人租房倾向会越来越高。很多人在租赁市场的停留时间会很长。租房倾向的普遍性的提升和租房的年限的普遍拉长，这会为租赁市场包括大家的从业者、行业的参与者提供一个很好的行业的发展的基础。

　　记者：国外的历史租赁数据能给我们什么启示?

　　杨现领：我们看到一般情况下，我们是15岁到35岁的租房倾向最强的，在美国也有超过60%，在国内，一线城市也越来越往这个方向转变。另外35岁到54岁，目前租房的情愿还比较低，他们是业主，他们是有产者，他们的房子越来越多进入市场，他们的链接代表了租房市场的转换跟变通。

　　记者：城市化进程后，租客人群会发生什么样的变化?

　　杨现领：未来的人群更多的会向一线以及一线周边的集中，我们称之为大都市圈。从美国来看这个很清晰，纽约一个城市人口占比6.1%，洛杉矶4.2%，所以综观全球城镇化的发展规模，大都市化，人口向中心城市的周边集中是不可逆转的发展趋势，这个也会为北京、上海这些周边的环上海的市场发展奠定一个基本的人口条件。日本更不用说了，日本的三大都市圈汇集全国一半的人口，超过一半的交易集中在这些地方。这个数据可以看得出来，然后这是日本的三大都市圈，面积占比只有14%，但是击中了日本接近60%的家庭，另外击中了存量和增量房屋的70%。

　　记者：人口大量会流向大城市圈，是否意味着租客集中度也越高?

　　杨现领：整个需求的集中度是很高的。对一线城市的租金市场，包括整个公寓和集成度很高，往往我们干好一个上海就基本上把大部分的区域，相当于干好很多的城市，这个时候区域的集中、城市的集中非常重要。这是我们看到的从对比来讲，国际的大的一些都市圈的人口占比和未来的发展空间。总体上我认为人口流入在周边的流入还会继续，特别是高素质和高收入人群的流入。

　　记者：您提到的一个“单身贵族”的崛起，是否意味着租客消费能力增强?

　　杨现领：可以预见，未来的“单身贵族”的崛起，今天叫长租公寓，大部分称为青年公寓，未来我们会发现公寓的服务的对象、客户可能不是青年，越来越多的人会是这种，他要求非常高品质的服务，未来会有越来越多的人选择不结婚，选择单身，这种状况会越来越普遍，人群会越来越多，而且他们收入很高。未来这个人群的崛起，这是新的未来的方向。我们往后看也是，结婚的年龄推迟，从国外来看，美国也是一样，美国的结婚年龄这几年都是在往后延的，越来越选择倾向于晚婚晚育。然后这是香港的数据，也是一样，中国没有找到2015年的数据，仅仅从00到10年看的很清楚，不同的学历和受教育程度的阶段不同的人群占比来看也是一样。然后不同阶段人的情况都是一样，结婚在推迟。

　　记者：您能谈谈租赁未来的大趋势是如何演变的?

　　杨现领：对于未来趋势，我有三个核心结论：第一个是它的空间在未来是三亿人，三万亿，第二个我们看到一线城市，一线城市租房市场国际化，向纽约、洛杉矶靠拢，靠拢的含义主要是指租金上涨和租金收入比的上涨;第三租金回报率，这个叫错配和纠正是一个次序的过程，这个过程我相信在推进之中，而且推进的速度可能超乎预期。

　　记者：针对那么大租赁市场，机构在里面起到什么作用?

　　杨现领：未来的租房市场的大趋势：机构化和金融化。机构化是B2C的快速崛起。从房源来源上，目前房源来源上目前日本也好、美国也好都是私人房源占比居高不下的，所以73%的日本的租赁房屋是个人提供的，但是个人怎么样进入这个市场呢?中间是由机构提供服务的，不是直接C2C，而是个人通过自管机构进入市场，那么中间这个业态到底是什么?连接业主和租客的B端机构的成长是大概整个房源端和客源端连接的各种机构，未来这种机构成长其实是一个非常多元化的，很复杂的一个生态体系，不仅仅是所谓的青年公寓，中间核心的做数据服务的，然后做各种围绕租房，围绕公寓企业提供衍生服务的，还有软件公司包括托管机构，还有持有和运营机构，加上上层的信息和金融，这大概是行业里面最完整的链条。上面的金融和下面的信息，行业的两大基础设施。

　　记者：杨院长，明年会有什么新的租赁研究课题?

　　杨现领：今年11月，我们发布中国租赁市场发展报告，这是第一版，这个报告里面会对租赁市场做一个全景深入的研究，同时把美国日本与其它国家的状况做个分享。2017年我们将和房东东、艾略研究、盈家生活、嗨住等联合推出中国首份《租赁和公寓月报》和《中国租赁市场发展研究报告》第二版，给行业一个正确和权威的数据指导，欢迎大家关注和指正。