深圳或严控商办转公寓 将波及长租公寓改造

　　1月14日晚，一份《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(以下简称通知)在网上流传。据媒体核实，该文件为深圳市规划国土委于1月13日公布，核心内容为深圳将严控商业、办公产品转化成公寓产品。

网传意见稿

　　若此通知属实，深圳将有一批由商业改造而来的公寓项目难以实现入市。这对于深圳新兴起的工改工项目，甚至厂房改办公、长租公寓改造等都带来极大的影响。

　　2016年10月以来，全国大部分热点城市陆续开启楼市调控，“类住宅”的商务公寓，因为不限购不限贷，成为市场的风口。

　　数据显示，京沪两地商务公寓成交量均在2016年达到了历史峰值。尤其是北京，2016年商务公寓成交63703套，为比前3年商务公寓成交量的总和还要多。在这样的情况下，两地分别出台控制或者严查商务公寓的措施。如：北京“商办用地暂停上市”、“坚决不能再新增商住”，上海“集中清理核查商业办公项目，再次期间赞同此类项目的网签”。

　　反观深圳，在“深八条”之后，住宅备案减少商务公寓的供应量凸显。去年10月至12月3个月时间内，备案涉及商务公寓的项目4个，几乎占到了全年备案商务公寓的一半。深圳中原研究中心数据显示，2016年深圳商务公寓供应超过110万平，达到了历史新高。

　　购买商务公寓有哪些优劣势?2017年，深圳商务公寓会否延续去年底以来的热度?政策面会否出现调控?1月13日，搜狐焦点与FM106.2《快乐家居》共同打造的《楼市奇葩说》栏目，邀请深圳中原研究中心总监王飞，为我们解读2017深圳商务公寓走向。

　　2017预计63公寓项目入市 或创历史新高

　　2017年毋庸置疑将会延续2016年严厉的调控政策。对于投资来说，2017年的楼市，市场信心不足，需要多多考量未来的走势和整个市场的环境，但对于刚需来说，反而可能是不错的时机。

　　深圳中原研究中心预测，2017年全市预计有135个项目推出，其中包含住宅的项目96个，龙岗、宝安依旧是主要供应区域，分别有36个和26个住宅项目面市；而近年的供应热点龙华、南山将进入短暂“缺货期”，供应数量减少到4-5个，福田区将迎来供应爆发，预计新增住宅项目9个。

　　与此同时，2017年新房供应中包含公寓的项目增多，对住宅将形成一定压力。根据国土局批预售，2016年商务公寓供应量约为76万平米，算上其他用途转为公寓的项目，2016年商务公寓供应量达110万平米。王飞表示，深圳在各大一线城市当中是商务公寓接受度比较高、发展最迅速的城市，从目前预测到情况来看，2017年深圳商务公寓供应不会比2016年少。

2017深圳新增公寓项目一览

　　预计2017年深圳全市约有63个潜在供应公寓项目，无论是供应体量或是项目个数将创历史高度，市场竞争将非常激烈。

　　2011-2016年，深圳商务公寓供应高峰出现在2013年达79万平，成交高峰却出现在2015年，而在成交价方面，自2012年起一路攀升至2016年达到52879元/平。

　　深圳中原研究中心预计，2017年商务公寓市场供应量受多方面的原因预计将继续创下历史新高。成交方面则机会与风险并存，一方面继续执行的新政给公寓市场带来需求，另一方面，受新政后住宅市场影响成交相对较为低迷。

　　北、上“风口”变“刀口” 深圳会否跟上?

　　北京、上海先后出台了限制或严查商务公寓的调控政策。北京主要限购，跟住宅一样本地限购1套，外地必须要有社保；上海则直接限制商住用地的批售，不拿出来卖。究其原因还是因为太火。

　　京沪两地2016年商务公寓成交量均达到了历史峰值。王飞介绍到，以北京通州为例，商务公寓的成交量、成交价都是以百分之几百的幅度增长，属于快速上涨。而整个背景2016年商务公寓成交63703套，比前3年商务公寓成交量的总和还要多。

　　相比之下，深圳商务公寓的供求都处于一个比较稳定的水平。“深圳商务公寓2013年是个爆发期，最近几年速度比较稳定，而且需求也比较稳定。2016年受政策影响，商务公寓成交量已经在下滑，只是对比住宅来说表现好一点。”王飞介绍到。同时她表示虽然深圳商务公寓市场出现异常的可能性比较小，但从抑制投资或投机的角度出发，不排除未来深圳有跟进调控的可能性。

　　知多点：商务公寓优劣势分析

　　1、优势

　　a.不限购、不限贷；

　　b.面积小、总价低；

　　c.深圳商务公寓使用率接近住宅，达到75%左右。

　　2、劣势

　　a.在当前政策情况下，如果购买公寓在先(有贷款)，再购买住宅时需要支付5成首付；

　　b.一些小开发商，在建筑面积拆分，通燃气、煤气方面，前后期可能会有差异；

　　c.虽然商务公寓也有“单证”，在法律上有是保障的，但在转手时手续方面会比较麻烦，尤其是以公司或企业资格买入的购房者；

　　d.商务公寓增值慢且低，对于投资者来说持有周期过长，导致资金使用成本提高。对于刚需持有自主的情况除外；

　　e.不带学位。能做到带学位的，它本身土地性质就是住宅用地。