鼓励开发商当房东 郑州长租市场将“很火”

　　近年来，郑州逐渐成为中原区域的重要枢纽，更是在12月成为国家规划的第7大城市中心，人口大量涌入，长租市场飞速崛起，当地政府更是以开放姿态，大开政策红利之门。但这扇门，具有明显的导向性，直指“去库存”。

　　河南鼓励开发商当房东 商业用房可改建住房租赁。河南出台发展住房租赁市场的若干意见，允许商业用房按规定改建成租赁住房，多渠道增加租赁房源。河南此次出台的《意见》剑指房租租赁，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。

　　1月11日，《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)公布。

　　在数千字的《意见》中提到，今后允许商业用房按规定改建成租赁住房，多渠道增加租赁房源……此外，还有一大波“红利”奔向“房东”与“房客”。

　　河南此次出台的《意见》剑指房租租赁

　　租赁市场到底有多大?以郑州而言，随着流动人口的增加，郑州的“租房客”越来越多，而伴随着市区内城中村的减少，“郑漂们”何处安家?不仅是社会问题，对于房地产市场改革同样是触点。

　　为完善住房供应体系加快发展住房租赁市场，1月11日，河南省政府出台《意见》，其中显示，到2020年，河南省构筑住房租赁“三体系一机制”，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　据了解，此次《意见》酝酿已久，《意见》从总体要求、培育市场供应主体、增加住房租赁市场供应、完善公共租赁住房制度、加大政策支持力度、完善住房租赁管理体制六个方面，对今后河南租赁市场培育与规范进行了更系统要求。

　　2020年河南要形成这样的租赁体系

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”，引导房地产行业正确发展，此次《意见》的出台正是为此做了准备。

　　据了解，《意见》给出目标，到2020年河南省基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

　　市场的引导需要从多个渠道方面着手。《意见》鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提供专业、规范的住房租赁服务。

　　同时，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

　　“租房客”放心，今后这些问题不能再有

　　押金、装修、违约……“租房客”们在租房过程中最怕的可能就是遇到不规范而糟心。此次《意见》出台，特别提到要规范房屋租赁中介，规范租金、押金管理，提供规范的居间服务。建立健全服务标准体系，提高中介服务质量，倡导诚信服务，不断提升从业人员素质。

　　此外，还支持物业服务企业开展住房租赁经营。要求对合法改造房屋用于出租的，物业服务企业应提供相应的便利。对违规装修、违规合租等行为，物业服务企业应及时制止并向房屋管理机构和城市规划部门报告。

　　而个人出租住房方面，提出住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。承租人应按照合同约定使用住房和室内设备设施，并按时支付租金。

　　商业用房改为租赁房，需要注意啥?

　　规范了市场，还要增加租赁渠道。《意见》提出，要多渠道增加租赁房源、鼓励新建租赁住房、允许改建房屋用于租赁，同时鼓励既有建筑按照设计规范及既有建筑节能改造相关规定进行改造后出租，并享受国家和省既有建筑节能改造相关支持政策。

　　在新建租赁住房中，项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

　　允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

　　商业用房也可改为租赁，此举一出不知是否会触动开发商的神经，今后房产开发也或将有了新的模式。

　　这些身份的租户享受多项“绿灯”

　　在完善公共租赁住房制度方面，《意见》明确，将符合条件的在城镇稳定就业的进城农民、外来务工人员等非城镇户籍人口，新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，纳入公租房保障范围。各地要综合考虑当地经济发展水平、收入水平和房价情况，合理确定住房保障标准。

　　政策方面，《意见》指出，非本地户籍承租人办理住房租赁登记备案后可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。有条件的地方可采取市场提供房源、政府发放补贴的方式，保障基本的住房需求，也可采取阶段性、灵活性的政策措施，活跃住房租赁市场。

　　房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予流动资金贷款或房地产开发贷款展期支持。

　　出租房屋还能得到“真金白银”的奖励

　　除了鼓励与支持，《意见》还提到对房屋租赁的企业、机构、个人，有着“真金白银”的奖励。

　　《意见》称，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。对个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年年底前可按规定享受免征增值税政策。

　　对其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

　　对房地产中介机构中的一般纳税人提供房屋租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。

　　对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产及房地产开发企业中的一般纳税人出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

　　对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。