允许“商改住”颁布一年后 国家的风向变了么？

　　2016年5月，李克强总理在国务院常务会议中表示：确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。而就在国务院常务会议后的6月国务院办公厅正式通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

　　其中几大亮点引起公寓人的普遍关注：

　　一、出租房子享受税收优惠。《意见》中明确了税收、金融和土地等方面政策措施。《意见》支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

　　二、允许“商改住”。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

　　三、加强住房租赁监管。《意见》明确了地方各级人民政府的责任：省级人民政府要加强工作指导，研究解决重点难点问题；城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责。要求住房城乡建设部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。

　　这些政策的出台让一直默默努力的公寓人信心大增，纷纷期待着公寓春天的到来。各省也开始陆续出台政策，鼓励发挥市场作用，让租赁企业朝着规模化、机构化、专业化经营是主要方向，同时鼓励了房地产开发企业开展租赁业务。

　　但是从2017年1月份开始，北京、上海、杭州等地陆续有公寓被清拆的新闻被爆出。其中在上海的公寓清理工作中，上海浦东唐镇“拆违”、普陀区大规模违法出租房被陆续关停；虹口区虬江路已发通知要求违规长租公寓。而上海的清理活动被称作一刀切， 直接涉及的违规二房东有500多家个人和企业，其中不乏几家知名的品牌公寓，遭遇程度不同的影响。

　　这种大规模的清拆工作，一时间让众多公寓人慌了神。一面鼓励一面又限制，在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台近一年后的今天，国家的风向变了吗？

　　规范租赁市场

　　国家的政策是在建立在规范租赁市场的前提下进行，无论是公寓企业还是二房东都要朝着规范有序的方向进行。

　　▶ 2017年4月，《江苏省加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》将于今年制定下发，支持南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市开展培育和发展住房租赁市场工作试点。

　　▶ 北京市，未来5年内北京市住房供应结构中，租赁类住房比例将达到三分之一。

　　▶ 《深圳市住房建设规划（2016-2020）》也指出，“十三五”期间，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。

　　这些政策的出台，各地人才公寓、保障性住房和租赁房协调发展的政策充分说明了，国家对于一般群众的居住状态尤为关心，政府要重点解决普通大众的刚需型居住问题。

　　3月份，中华人民共和国商务部便公开征求《租赁式公寓经营服务规范》的意见。

　　▶ 《意见稿》拟规定，企业按照公安户籍、流动人口的管理要求，如实查验、按时按地上传所有住宿人员的身份信息，保证对住客信息的保密性，配合顾客办理居住证、暂住证；拟要求企业应制订和完善地震、火灾、食品安全、公共卫生、治安事件、设施设备突发故障等各项突发事件应急预案；服务人员应具有卫生常识，具有本年度健康体检证明；长租公寓企业，可组织住客开展多种形式的社区活动，做到不扰民、不损坏地域生态环境；禁止设置妨害旅客隐私设备或从事影响住客安宁的任何行为；禁止擅自变更经营范围和经营内容，随意修改房屋结构等。

　　住建部5月19日晚间公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。

　　▶ 鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付；同时拟严禁开发商捂盘惜售，要求买房中介服务费施行明码标价。

　　这一意见稿的公开让更加说明了国家对于发展和规范租赁市场的态度和立场一直都没有改变，而公寓企业在发展中应该以解决普通大众的需求为核心，并且规范、有序的进行租赁业务。

　　“商改住”不等于“厂改住”

　　国家从去年提出鼓励商改住后，就相对应的出台了限制商业物业的开发和售卖的相关条款。这种做法一方面限制了投资客的炒作，另一方面也为租赁企业提供了更多的物业支持。由此可见，在商改的层面上，国家一直持续支持态度。

　　在被限制和清拆的公寓中，大多数是违规建筑、民房改造、厂房改建等，这些建筑虽然被经营者称为公寓，实则以人员复杂的群租为主。这与健康、有序的租住环境的宗旨相悖。

　　公寓企业不应将“商改住”“厂改住”等概念混为一谈，认真解读政策并贯彻、落实才能顺利发展。

　　安全第一

　　3月份，中华人民共和国商务部便公开征求《租赁式公寓经营服务规范》的意见中，在次强调了“拟要求企业应制订和完善地震、火灾、食品安全、公共卫生、治安事件、设施设备突发故障等各项突发事件应急预案”。

　　保护租客群体的安全是每个企业都应该做到的重要方面，国家对安全的立场也没有改变。

　　在多地组织的清拆工作中，消防隐患是被清拆的重要原因之一。有些公寓将民房加以改建，不仅在装修上影响租客的健康，还用木质材料搭设隔间等，这对于人员众多的整栋公寓而言是非常大的不安全隐患。

　　此外，被清拆的公寓中，租客素质参差不齐，各种事件随时可能发生，这也是让这些公寓不被允许的另一个原因。

　　公寓企业在经营中要把租客的安全放在第一位，完善各项突发事件的预案，做好安全措施。

　　从“商改住”政策到现在近一年的时间里，国家在用各项措施规范公寓企业的作为。有张有弛的进行，对于符合规范并对公寓行业有促进作用的公寓企业国家、社会、媒体都会给予支持和鼓励。探讨让企业规范、有序发展才是公寓企业下一个重要议题。