震惊!美国REITs股票大跌竟然是因为这个

　　在2017年前六个月，美国股市表现优于房地产投资信托(下文简称REIT)市场，罗素3000指数显示总收益为8.93%，而富时全美所有REIT指数仅为5.43%。一些市场观察家提出了为什么投资者似乎更喜欢选择非REIT股票的问题。不过，再挖深一点，事实证明这不是一个“股票与房地产投资信托基金(下文简称REITs)”的故事。

　　首先要注意的是，这是一个成长型的反弹，而不是价值型的反弹。成长股票并不被定义为“回报强劲增长的公司”——他们可能是相对于任何一种收益测度的股票价格已经很高的公司(例如，他们可能具有较高的市盈率或相对于其资产的账面价值而言较高的股票价格)，或简单地说在过去几年中增长强劲的公司。事实上，长期数据(著名的Fama-French研究)表明，所谓“成长股票”的总收益通常低于其他股票。他们被称为“成长股票”的原因是：他们目前股票价格的唯一合理解释，就是想象投资者预计未来的收益将会强劲增长，从而证明自己已经很高的股票价格是合理的。

　　相比之下，“价值股票”是指相对于各种收益指标而言股票价格目前偏低的公司(包括市盈率低的公司)。在这种情况下，术语更具描述性：“价值股票”被认为是股票定价良好的公司，因此可以代表投资者的特定“价值”。

　　事实上，Fama-French的长期数据显示，“价值股票”一般表现优于成长股票。不过，在较短的时间里，成长股票可能比价值股票表现得更好——这正是2017年上半年的情况，罗素3000增长指数显示总收益为13.69%，而罗素3000价值指数仅为4.32%。

　　值得注意的是，REIT回报是由房地产市场周期驱动的，而不是由推动几乎所有非REIT公司在股票市场的回报的商业周期决定的。(房地产市场周期的平均持续时间为18年，而商业周期大约为四年)。有很大一部分原因是，去年创建的一个全新的“房地产”行业几乎全部由REITs股权组成——目的是帮助投资者将其与不符合房地产市场周期的股票区分开来。

　　然而，许多市场参与者尚未认识到REITs与非REIT股票之间的基本资产类别差异，这些市场参与者通常把REITs视为可以和其他价值股票一样进行分类(也许是因为投资者对未来前景的展望并不容易)。鉴于REITs被许多投资决策者视为价值股票，和其他价值股票公司一样的情况下，REITs的表现落后于大盘并不奇怪。实际上，REITs的表现优于非REITs价值股票整整一个百分点，一个是5.43%一个是4.32%。

　　值得注意的第二件事，这是大盘大涨，而不是小盘反弹。与价值股票和成长股票一样，长期的Fama-French数据显示，小市值公司的表现通常都超过大市值公司。尽管如此，在较短的时间内，大盘股可能比价值股票表现得更好——这正是2017年上半年发生的情况：大型公司的罗素1000指数显示总收益为9.27%，而小公司的罗素2000指数仅为4.99%。

　　再次重申，REITs不应与其他股票分类，因为他们的回报是由房地产市场周期驱动的，而不是商业周期。对于尚不了解基本资产类别区别的市场参与者来说，重要的一点是，虽然几家REITs是大型公司，但一般REITs产业仍然更加坚定地处于中小型股的部分市场：美国电塔(译者注：美国无线基站运营商American Tower，总部位于波士顿，在美国及其他国家拥有、租赁且经营着约10万座基站)以市值500多亿美元目前遥遥领先REIT产业，但苹果的市值约是它的15倍大!因此，和其他小市值公司同样如此的情况下，REITs的表现落后于大盘，也就不足为奇了。实际上，REITs的表现优于其他的小盘股近半个百分点，一个是5.43%，一个是4.99%。

　　换句话说，要获得REITs与股票市场的非REIT部分之间的最接近的对比，可以去除REITs对小市值公司进行投资的这一部分，实际上REITs的表现要优于大盘，总回报为5.43%，罗素2000价值指数仅为0.54%。

　　另外值得注意的是，REITs不仅股权回报率优于非REIT的同行，抵押贷款的表现也跑赢几乎所有人。富时全美所有股权REIT指数在2017年前六个月的总回报率为4.88%，虽然优于价值股票(4.32%)，但略低于小盘股(4.99%)。但富时全美抵押贷款REIT指数是该指数的明星，总回报率为15.98%，远胜于其他几乎所有的市场份额。(信息科技股是表现最佳的版块，同期抵押贷款REITs的回报率为17.23%)。而专注于住房抵押贷款的REIT表现更好，半年内总回报率高达18.47%。

　　从长远来看，最重要的一点就是REITs的基本资产类别性质：即REITs的回报是由房地产市场周期的发展驱动的，而不是驱动其他大部分股票市场的商业周期。这就是为什么过去25年(自从20世纪90年代初开始的“现代REIT时代”)以来，REITs与大盘之间的相关性通常只有51%到64%。甚至在广泛的市场上，REITs与他们最亲密的亲戚——小盘价值股票，相关性也通常仅为67%至75%。

　　不管怎么说，短期内投资者可能会对特定的股票市场“趋之若鹜”，而事实证明，2017年上半年，正是这样一个时期。虽然这些公司通常表现不佳，但投资者对于大盘成长股票仍有憧憬。知道这些是好事，即使他们的类别不受欢迎，REITs仍然能找到一种方式来超越同行。