刘策：谁会是地产下半场的新赢家？

　　今天在绿地学堂给绿地集团中高层及核心骨干做了如何成为存量时代合格的资产管理人的主题分享，看得出来行业对这块非常感兴趣，也比较焦虑，在这里将我今天的一些分享和理解也跟大家谈谈。

　　一、地产上半场拼空间，地产下半场拼内容

　　在地产上半场，或者我们通常理解的增量开发时代，行业的主题词是“空间”。开发商绞尽脑汁，思考的都是如何抢到最好的地段，怎么样让建筑外立面更好看，怎么样让大堂、电梯看起来更豪华，怎么样让园林景观看起来更能打动人，这些全部是硬件，冰冷的、与空间相关的东西，但没有可以进一步诠释的地方。

　　地产上半场比拼的是硬件，而在地产下半场，或者我们当前逐步接受的存量运营时代，行业的主题词是“内容”。对于行业来说，这个舞台已经不再为开发商所独享，开发商、运营商、房地产基金纷纷都在这个竞技，比拼的角色也从“果农”转变为“水果拼盘工艺师”，比拼谁能够给空间装入更多的内容，赋予更多的内涵，从而最大提升存量资产的价值和坪效，产生更好的现金流，当以现金流折现来理性评估资产价值时，内容创造就变得无比关键。

　　二、地产下半场呼唤能够给资产进行“内容赋能”的合格资产管理人

　　我在各种场合都呼吁提倡，地产下半场需要的合格的资产管理人，而这块太稀缺了，整个行业亟待成长。

　　所谓合格的资产管理人，依我理解，我认为核心是具备两大能力：

　　第一个是对原始物业进行外科手术的能力，要能够挖掘被低估的物业，通过对老旧物业进行功能升级，重新装修，重塑资产价值，并且最终通过转让或资产证券化方式实现退出。

　　第二个是对原始物业进行精神升级的能力，能够通过定位调整、内容植入，租户优化，精细化运营，提升空间体验，将低坪效物业升级为高坪效物业，最终也通过转让或资产证券化方式实现退出。

　　三、合格的资产管理人要扮演的角色：价值发现、价值修复和场景内容创造

　　1、对原始物业进行功能升级，核心是价值发现和价值修复

　　在核心城市增量土地越来越稀缺的背景下，以“拆迁改造、存量提升”为核心的存量开发模式正成为房地产的新战场，受到开发商、私募基金、金融机构的重点关注，对原始物业进行功能升级，其实主要有两个方向：

　　存量开发，其本质在于城市土地单位价值的重新挖掘、需求的重新匹配。按照目标对象的不同，从微观到宏观的角度，主要可以分为两类：

　　第一类是微观层面的旧楼改造，以楼宇“美颜”增值为核心目标的模式。主要包括两种模式：一是住宅的更新，也就是企业购买整栋旧楼或分散的旧房，经过重新改造装修，再次出租出售的商业模式。二是商业地产的更新，即收购经营不善的商业物业或写字楼，进行重新定位、装修，再分割产权出售或长期持有的商业物业更新。

　　第二类是宏观层面的旧城改造（或者说城市更新），以获取土地为核心目标的模式。一般是指从征地、拆迁、安置开始的住宅、商办或其他物业的开发。

　　这两类，从宏观城市更新层面，其实是要能够从城市发展新格局出发，重新定义城市产业，这其实是城市层面的宏观内容规划和内容供给，从微观旧楼改造层面，其实核心是价值发现能力，要能够找到市场被低估的物业，更要能够基于你卓越的经营能力能够挖掘出别人所不能挖掘的价值，另外就是价值修复，无论是硬件提升还是软件提升，要使得资产能够产生更高坪效。

　　所以这两者所依托的是投资能力和运营能力。而投资能力，开发商具有明显优势，但运营能力弱，而对运营商而言，运营能力具备优势，但是投资能力是短板。

　　2、对原始物业进行营运提升，核心是内容赋能，提供场景体验

　　给大家举个例子，像新派公寓管理的楼栋，会在很多大家所忽视的方面提供新的场景体验和惊喜，比如在走廊，一般都是很单调的白色，但是新派会找到画师将墙壁画上五颜六色的图案，这样做其实成本并不高，但是能够让住户感觉到很高的逼格，住在这里有尊严有自豪感，也乐意去分享，满足了住户观感和艺术层面的需求。

　　再个像新派公寓的楼梯，我认为也是非常有特色的，把楼梯变成了塑胶跑道，并且在墙面也是画了各种运动图案，像艺术品一样精心雕琢这栋大楼，赋予这栋楼以新的生命。

　　这么一个简单的动作和场景设计，其实也是在倡导一种新的生活方式，一种运动积极健康的生活方式，潜移默化的告诉租户：房子是租的，但生活不是租的，我们提供的不仅仅是居住空间，我们更是一起在创造新的健康生活方式。

　　另外，像WE+，他们北京三元桥的联合办公空间，做的像跑道和图书馆，一改过去写字楼办公格子间那种沉闷、单调和等级森严的格局，让在这里办公的人们感到心情无比舒适，创造了非常好的办公体验，觉得在这里上班非常有逼格，我经常开一句玩笑，如果我在这里办公，那么叫醒我的不是闹钟，而是工作，在这里我深深爱上了工作。

　　所以对于存量地产而言，正如毛大庆所说，在功能商业陷入困境的今天，精神商业肩负着新的历史使命，就是如何盘活存量商业物业，如何更好地生产内容、提升体验和创造附加值。在未来精神商业时代中成功的企业，将会具备一系列独特的能力：能够打磨出自身品牌的精神内核，打造出极具穿透力和凝聚力的品牌IP，能够不断为用户贴上精神标签并反复强化，能够将用户群打造成一种真正的精神联合体，能够激发用户社群产生出巨大的传播能量。

　　在精神商业时代，所有优秀企业都有共同的评价标准，就是能否带来独特个性化的体验。