刘策：2018年押宝存量和REITs的开发商要被坑惨了

　　决定命运的,不是你面临的机会,而是你做出的选择。在面对行业新机会、新赛道的时候，开发商的战略判断和抉择，直接决定它接下来的发展路径和结果。

　　对于开发商来说，每隔几年总会有次大考，就近5年来说，我认为就有两次大考：第一次是在2014年，当时市场低迷，库存压力很大，互联网思维诱惑很大，但缺乏定力、禁不住诱惑、押宝转型的开发商都掉队了;第二次大考我认为就在今年，2018，同样的场景—行业资金面紧张，而租赁备受关注，住房租赁REITs已经发行了三单，诱惑同样很大，是不是应该趁机变道，大显身手?新的考验又到来了。

　　一、2014年押宝转型的开发商都掉队了，而坚定看多地产专注地产的开发商则成了黑马

　　2014年，去库存是当年的主题词，全国开发商哀嚎一片，市场低迷，库存高企，去化难，让不少开发商对房地产的前景产生了怀疑，而与此同时，互联网思维大行其道，认为互联网思维会颠覆房地产的声音不绝于耳，特别是当年盛极一时的小米雷军投了YOU+公寓后，很多人都担心房地产会被颠覆，连万科郁亮都带队去小米考察学习了，更别说其他跟风的中小开发商了。

　　所以，很多开发商在那个时候纷纷提出要转型，开拓新的生存和发展空间，更有甚者，把整个开发业务都给卖了，像笔者所熟知的某深圳开发商。几年过去了，当年谈转型谈多元化的开发商，有谁成功趟出了一条新路?还有多少企业仍然风光在舞台上?有多少还留在房企百强榜?即使像实力雄厚的行业龙头如恒大，搞的那些什么粮油这些多元化业务不也是惨淡收场，最终聚焦到地产和金融主航道来么?

　　而与此同时，像碧桂园、融创这些坚定不移看多地产，聚焦地产的，则一跃成了行业龙头。尤其是闽企整体表现更成了一道亮丽的风景线，从名不见经传的小个子进化成了黑马白马，崛起在百强榜。在14年不少开发商积极谋求转型时，闽企则坚定看多地产，卯足劲拿地扩张，当时很多业内人士都为他们捏了一把汗，担心会不会资金链断掉，但出乎很多人意料的是，闽企却顽强的生存下来，并活得很好，迎来了房地产又一轮春天，迎来了2015,2016年的行情爆发，进而成了房地产举足轻重的闽系军团，像旭辉、阳光城、泰禾、融信、正荣都是这个时候开始崛起的。

　　所以，2014年，开发商是看多地产还是看淡地产，决定了接下来这几年的发展路径和结果，前者脱颖而出，后者一蹶不振。

　　二、2018年看淡地产，押宝存量的开发商会再次被时代抛弃

　　当然，首先要说明，笔者虽然一直看多地产，但从没有看淡存量市场。看多存量市场肯定是对的，笔者也一直在呼吁要关注存量市场，但是押宝存量市场，想毕其功于一役，短期快速见效，成为新的业绩增长点对于开发商来说则是极端错误的。

　　因为对于行业发展的判断，一定要分清主次，目前行业发展的主次是什么?

　　什么是主?地产开发自然还是主导，短期难以取代，也还有很大机会和空间，至少未来十年还是黄金机遇期，所以对于开发商来说，必须牢牢坚守发展地产主业不动摇。

　　什么是辅?存量运营自然是辅，存量运营是新业务，前景很好，正在逐步崛起，但是当前还很弱，条件很不成熟，作为培育业务是对的，但需要耐心和时间慢慢培育，想快速见效则是过于乐观，拔苗助长了。

　　接下来就想重点讲下为什么存量业务短期很难爆发，只能是局部破冰。理由非常简单，因为存量的持有运营需要解决资金的问题，而现在钱贵，租金收益低，形成不了正杠杆，持有运营的商业模式不成立，资本就进不来，结果就会像股市一样，没有主力资金进来，行情永远都是在熊市底部低迷，形成不了牛市主升浪。

　　存量市场的爆发离不开REITs的崛起，之前笔者专门发表过美国租赁市场专题的问题，指出美国租赁市场爆发时点跟REITs爆发时点高度吻合。所以中国存量市场的发展，跟REITs发展也会是息息相关的，尽管现在政策一路绿灯，但市场法则不可战胜，没有足够多的合适的基础资产，REITs就只能是局部突破和试水，而无法规模化。我们通过美国REITs的几个图表来说明一下：

　　图一：美国REITs的数量与市值规模变化(1971-2016，数据来源：NAREIT )

　　美国REITs从60年代初就已经出现，但是从上图美国REITs的市值规模来看，93年之前，美国REITs的发展基本处于停滞状态，从93年开始才慢慢发展，06年达到高峰，然后06-08年又开始下行，09年又开始上行至今，这是什么原因呢?

　　答案非常简单，这是由美国租赁资产的收益率和资金利率的动态关系决定的。我们通过两个图来说明一下：

　　图二：美国租金历史走势图(数据来源：Bloomberg)

　　图三：美国无风险利率趋势图(数据来源：NAREIT )

　　为什么93年之前美国REITs发展基本停滞?最本质的原因其实就是租金收益率和资金利率倒挂，和我国现在情况类似，我们可以看到，美国租金回报92,93年时大概是7%，而同期美国无风险利率也差不多是这个数，债券利率则在8%以上。是个负杠杆，所以REITs一直发展不起来。

　　为什么从93年开始REITs开始慢慢发展，06年达到高峰呢?这是因为美国租金收益率和资金利率终于不再倒挂，实现正杠杆了。我们可以看到，1993-2006年，美国住宅租金回报率基本在6%左右，而与此同时，美国资金利率一路下行，从7%下降到2%，3%的水平，形成了正杠杆，持有运营的商业模式形成了，所以促进了REITs的大爆发。

　　那为什么06-08年又下行呢?因为这段时间美国房价暴涨，租金收益率逐年下滑到最低4%,与资金利率的差减少，所以REITs发展遇到了短期的低谷。

　　那为什么09年之后，美国REITsA又开始爆发式增长呢?这是因为租金回报率在逐年上升，而资金利率在持续走低，正杠杆效应越来越大，所以推动了美国REITs的大繁荣。

　　这四个阶段美国REITs的发展走势，背后是市场法则在起作用，取决于租金回报与利率的相关关系，资本是最聪明的，市场是不以人的意志为转移的。

　　三、2018年开发商应该怎么做?

　　写到这里，我相信2018年开发商对自身业务的战略抉择就很清晰了，那就是坚定不移发展地产主业，谁能在行业窗口期关闭前，率先跨入1000亿阵营，3000亿阵营，就决定了未来的发展空间。

　　而租赁、REITs业务，需要关注并培育，这是新的大赛道好方向，这没错，但是需要时间，不要指望能够成为新的经济增长点，不要幻想一下子就变道超车，开发你都干不好，还想干好存量运营?这需要等待租金回报上升，需要等待资金利率下行(这是必然的)，需要正杠杆，这样商业模式才能成立，而现在的探索和布局，都是为将来积累经验，你提前锤炼了很强的运营能力，就有条件比别人率先实现正杠杆，就可以成为一个跑出去的人。