长租公寓难绕盈利困局 运营商要如何赋能公寓盈利?

　　（迈点网讯 方艺）2017年是长租公寓“万众瞩目”的一年。国家政策层面，租购并举的概念提出让各大老牌房企看到了除建房卖房之外的又一“掘金宝矿”，众多企业布局武汉长租市场，竞争日益激烈。

　　据悉，2017年我国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，占全部人口的13.9%，预计到2025年，租金总量将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。到2030年，租金总量将达到4.6万亿，有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。

　　但是，目前，长租公寓仍是难绕盈利困局，一方面是大多数长租公寓运营企业普遍处于需要大量成本投入的前期规模扩张阶段，回报期通常在 3 年以上;另一方面，我国长租公寓盈利模式单一，主要依靠赚取“租金差”和“服务费”。

　　试问，在这万亿级的租赁蓝海市场中，面对大浪淘沙，盈利难的品牌公寓要如何存活下来呢?房乾创始人薛斌与大家分享了“借力金融及产业链实现公寓盈利之赋能”的主题演讲。

　　2016年，薛斌带着他早期的核心团队从北京到了广东，从四川到了上海，调研了一番公寓市场中一线的经营特色及运营模式，最后自己动手做起了“房乾租房系统”。薛斌说：“可以借助我们的互联网平台及房源信息，为租客与公寓企业搭建一个连接的桥梁。”

　　公寓重在运营，其核心价值又在于服务，如何提高人效比做好服务成了公寓最核心的问题。因此，在人效比上的小进步，就能为公寓带来一个巨大的利润。如今，长租公寓进入自持时代，“我认为这是行业的变革的一次洗牌与机遇。”薛斌说。

　　公寓运营的一些关键点

　　一是集散式公寓联合的运营，集散式公寓联合运营能取长补短，体现了一种高效化管理，同时也提高了管家服务效率。二是精细的服务理念，尤其是南方公寓运营中得到了充分体现。

　　除了长租公寓的商业模型，其最主要的是盈利模式，其中也会有一些装修收益。如曾经做装修供应链的企业来做公寓，那么这家企业可以直接从装修上获得比较高的一个利润差。关于盈利模式，一要分析产品线和客群，高中低端产品都具有各自的赢利点;二要有现金流，没有现金流就没有后期的利润;三要关注企业的顶层架构设计，这个顶层架构设计来自于企业的分配机制、管理体系，掌握人员的薪资更替、流程管控;四要通过数据分析企业当前发展状况，提高财务和业务运营效率，吸引行业的资源。

　　公寓运营的一些核心难点

　　这些核心难点主要体现在非标住宿门槛的难提升，财务专业化程度低。“我认为门槛是可以大幅提升的。”薛斌说，如很多企业的长租公寓规模能做到几万间依然在盈利。而财务的专业化，对于很多分散式的管理，都涉及到了一些分润业绩以及责任的配比，清晰的财务结构能促进公寓的精细运营。此外一个难点就是租后的服务品质，租后服务一定要通过流程管控提高服务效率。未来，一定是头大、脚大、腰细的发展格局，所以，大型企业国家队要精细化运作，小微型企业要特色化经营，产生其自己的独特的趣味性。

　　演讲现场，薛斌还讲了“房乾与平安好房合作”的例子。两者联合后在头部市场上覆盖率已获得了行业第一，“而且我们的行业投入成本是最低的，我们的系统加上好房的资源倾斜，已经目前在全国覆盖了30个城市，我们的IT系统已跑通了800余家企业，尤其是领领军企业。”薛斌讲到，如今，房乾与平安好房已经形成了一个所谓的行业的场景的沉淀，形成了他们自己的产品，包括在管的全国近60万间真房源。薛斌还提到，共建公寓生态是他们的目标，希望更多的企业能通过AP系统加强其精细化业务模式的适应性。