阳光城获批A股民营房企首单储架式长租REITs

REITs行业研究 · · 2018-04-10 20:02:00

　　阳光城长租公寓专项计划采取储架分期发行机制，产品规模不超过人民币30亿元。

　　2018年4月4日，中信证券-阳光城长租公寓系列资产支持专项计划获深圳证券交易所审议通过，将于近期在深圳证券交易所挂牌转让。

　　根据和讯网报道，本单产品由中信证券股份有限公司担任计划管理人及销售机构，华泰证券股份有限公司担任联席销售机构，光控安石（北京）投资管理有限公司、中联前源不动产基金管理有限公司、中信银行上海分行／西安分行担任财务顾问。

　　阳光城长租公寓专项计划采取储架分期发行机制，系A股上市民营房企首单，产品规模不超过人民币30亿元，获准在2年内分期发行。

　　本单产品采用储架模式，物业持有方可以在无异议函出具日后按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期REITs，相比于普通单期产品，大幅提高发行效率，有利于进一步推动企业的金融创新。

　　首期以位于上海碧云的公寓资产作为标的物业资产，预计发行规模12.1亿元，专项计划将直接持有标的物业所在项目公司股权，为产品提供了较好的增信。中诚信证券评估有限公司给予优先A级资产支持证券AAA的信用评级，优先B级资产支持证券AA+的信用评级。

　　阳光城尝试租赁住房REITs

　　习近平总书记在党的十九大报告中强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。国务院办公厅制定发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的有关文件，住房城乡建设部、证监会等九个部委也专门制定了加快发展住房租赁市场的通知，明确提出了推进“REITs试点”的战略部署。国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

　　随着本次阳光城长租公寓专项计划储架额度的陆续发行，将有更多的租赁住房资产借助资本市场实现证券化，有助于以阳光城集团为代表的物业持有方在进一步盘活存量资产，加快去杠杆的同时，积极服务于购租并举的住房制度体系建设，为我国住房租赁市场的发展与壮大贡献力量。

　　阳光城集团简介

　　阳光城集团是世界500强阳光控股投资，以房地产开发为主业的全国化品牌企业，业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务三大领域。1995年始创于福州，2012年管理总部迁至上海，阳光城集团凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，位列2017中国房地产开发企业500强TOP20。

　　以“缔造品质生活”为企业使命，以“最受尊敬的成长性房地产企业”为愿景，阳光城集团定位“高成长性精品地产运营商”，通过“精准投资、高效运营、适销产品”三大核心竞争策略，贯彻开放、合作、共赢理念，稳健运营、持续进取，努力实现有质量的增长。

　　在销售型产品之外，阳光城集团于2015年开始研究长租公寓业务，2017年根据公司“三全“布局战略，阳光城加速了“全业态“产品的布局，正式在上海、深圳开始布局长租公寓试点，2018年开始发力长租公寓事业，未来主要在一线城市及核心强二线城市，发展中高端的长租公寓产品，致力于为中高收入白领阶层和青年精英打造通勤便利及高性价比的住宿+社交生活圈，预计每年规划发展1-2万间，5年内实现5-8万间管理规模，成为行业内有影响力的运营品牌，为住房租赁市场的发展与壮大贡献力量。

　　阳光城的 “三全”投资战略，即：全地域发展、全方式拿地、全业态发展。在现有布局战略的基础上，形成二线城市全覆盖的战略格局。同时开启多元取地通道，并积极拓展更多业态和加速全产业链布局，积极拓展产业地产及园区运营、经营性物业运营等业务。截止2017年6月，集团在手总土储规模达3000万平方，储备货值超4500亿元。

　　房企系长租公寓REITs是未来趋势

　　一、房企系长租公寓基本情况

　　十九大报告明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2017年以来，国家和地方政府纷纷加码租赁市场利好政策，加大对住房租赁市场发展的扶持力度。“租购同权、租售并举”的观念逐渐深入人心，住房租赁市场无疑成为房企的投资新风口和抢占存量房市场的战略选择。

　　截至2017年11月底，全国已有12个城市推出自持用地（含租赁用地）160余宗，租赁面积约550万平方米。根据北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划，今后五年北京将保障150万套住房建设需求，其中租赁住房占比1/3，即约50万套租赁住房；上海预计在“十三五”期间大幅提高租赁住房供应比例，期间新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套，占比超过40%；深圳则规定，从2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。

　　未来，伴随着越来越多的租赁住房用地入市，积极拿地开发的房企也将成为长租公寓市场的核心力量。据统计，在目前的TOP30房企中已超1/3切入了长租公寓领域，预计这一数字在未来还会持续攀升，并且主要是自持的重资产运营模式。下图为30强房企进入长租公寓情况：

（点击查看大图）

　　虽然相对于买卖时代的高盈利高流转来说，眼下长租公寓能带来的收益并不可观，但随着政策的不断加码，及房地产市场发展到后半场，市场空间巨大以及能够带来持续现金流的长租公寓对房企来说仍然是战略性布局的重要方向。房企系长租公寓企业优势是可以凭借母公司拿地进行自持物业的开发，同时借助集团整体的信用进行低成本融资。

　　二、房企系长租公寓运营模式

　　随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地推向市场。2016年12月万科低价拍下北京土地招拍挂市场上首宗100%自持土地开启了“只租不售”新时代。此后，各地陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地或租赁住房用地。未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年人群到以家庭为单位，甚至持续终生，逐渐培养起全周期的租赁习惯。长租公寓市场规模及意义都将得到质的提升。在此市场领域，开发商可以通过公开招拍挂获取租赁住宅用地并进行开发建设，这也成为有别于其他市场主体的进入方式。

　　首先，拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求和偏好有着深刻的了解，在此基础上打造的产品更容易得到市场的认可。其次，在拿地以及自身拥有的存量物业优势使得开发商更容易获取房源。再者，利用集团企业的背景，将大大降低融资成本。对于房企来说，积极介入长租公寓市场，除了作为战略转型的方向之外，还有其他诸多益处，如大数据时代，大量的客户信息对房企来说弥足珍贵，建立基础数据库可为各类业务的开展提供研究样本；租赁业务与销售业务共享客户资源，通过深入精准营销，市场联动，促进项目去化；在房企管理的物业中，统筹闲置房源推向市场，有助于实现房企、业主、客户的三方共赢。

　　实力房企进入长租公寓领域偏好自持的重资产运营模式，重资产运营即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产模式下，企业持有出租物业，因此不仅可以获得租金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给，可以缓解租赁住房供给不足。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高，先期资金沉淀大，对企业的资金实力、成本、期限都要求很高。

　　自持的重资产模式，融资方或下属子公司作为租赁房屋的所有权人，对租赁房屋具有完全的占有、使用、收益、处分的权利，所有权人可以直接或通过受托人将租赁房屋出租给客户，形成直接的租赁法律关系；融资方直接或间接通过收取租金获利。在新派公寓和保利地产的类REITs项目中，新派公寓的投资人赛富不动产基金和保利地产都是通过SPV（如有）、项目公司间接拥有物业的所有权。只有项目公司拥有对标的物业清晰、完整的所有权，才能通过类REITs项目实现与标的物业评估价值大体相近的融资规模。此外，在目前类REITs结构中，只有项目公司拥有对标的物业的所有权，才能为私募基金向SPV或项目公司提供的委托贷款提供不动产抵押担保。

　　长租公寓的参与方可以由标的物业的所有权人自行出租物业并与租客签订《租赁合同》，也可以交由运营方运营。运营方可以将标的物业整租下来然后分租给最终客户，也可以与标的物业的所有权人签订《资产委托管理协议》，作为受托人代标的物业所有权人出租、管理物业。选择自营、运营方整租或运营方管理除了考虑自身的运营能力和比较优势之外，还应从不同模式下的房产税、增值税等税收筹划方面考虑。对于多数长租公寓REITs项目而言，通过整租的方式可以创造长期、稳定的租金现金流，可以缓释产品存续期间物业空置、租金收入波动的风险。此外，无论是整租还是委托管理模式，运营方都可以是让渡持有标的物业的项目公司股东权益的融资方的关联方，在项目公司资产出表的情况下，实现轻资产运营。

　　三、房企系长租公寓类REITs交易结构

　　下图为普适性的重资产运营模式下，房企系长租公寓类REITs的交易结构：