长租公寓虽好但难赚钱 该拿什么赌明天？

　　编者按

　　2018年以来，长租市场的看点着实不少。1月中旬，长租公寓品牌自如获得一笔40亿元的“重量级”投资，这笔投资刷新了中国长租公寓行业最高单次融资的纪录;2月底，主打“白领租房”的互联网长租公寓运营商蛋壳公寓也正式对外宣布完成1亿美元的B轮融资。除了行业玩家你追我赶的强势发力，利好政策也是频频出现，“两会”期间完善租赁市场制度建设更被纳入重点讨论话题……

　　以上种种迹象表明长租市场将继续成为今年的热点话题，不过也有很多业内人士指出市场火热发展的背后也有不少亟待解决的问题，盈利难就是其中很有代表性的一个。我们必须清醒地看到无论哪个行业在资本追逐下，短期靠拼规模，长期还是要拼盈利，那么，“盈利难”掣肘下的长租公寓该拿什么去赢得明天?

　　毕业季转眼又要来了，年轻人们又要面临毕业找房、租房这个无法逾越的坎儿。之所以称为“坎儿”，是因为网络宣传图片与房源不符、社区环境差、合租人群混乱、租期过短、业主违约、甚至有更黑心的中介在租赁合同等方面设下重重陷阱使租户无法退还押金……这一系列问题使得租房难成了大家的共识。腾讯地产不久前发布的《2017租赁时代白皮书》显示，通过对42万网友的调查来看，对于租房满意和非常满意的人群仅占5.9%。在这样的背景下，长租公寓的出现被不少人认为是解决目前中国房屋租赁市场痛点的一剂良药，对其前景颇为看好。

　　截至2017年底，中国市场上的集中式长租公寓规模在16万间，分散式长租公寓规模则达到了150万间。有机构报告预测，到2020年，中国的租房人数将达到1.9亿人;到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，甚至还有机构预测未来10年租赁市场规模将达到4万亿元。这样规模可期的市场引起了一轮轮厮杀，“标杆房企”、顶级二手中介企业、国内外连锁酒店、资产管理公司、创业公司以及非地产或金融类国企纷纷汇聚于此。

　　从目前的参与者数量而言，长租公寓似乎已经成为了混战的红海，而更为残酷的则是竞争日趋激烈却不见利润，亏损成为了行业目前的普遍现象。据房地产大数据服务商克而瑞统计，2017年一年之内，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等就因为经营不善而退出市场，叫好不叫卖的长租公寓未来之路到底该怎么走?

　　品牌是核心价值所在

　　据迈点不完全统计，目前市场有公寓品牌200多家，当长租公寓品牌建设运营到一定程度时，输出长租公寓品牌建设和运营能力则成为可能。国内对于长租公寓品牌与管理的输出最早可追溯到you+公寓与时代地产的合作，you+输出品牌影响力与高质量的服务运营能力，降低了在拿房过程中所承担的成本和风险，与物业持有方形成良好的合作共赢局面。

　　国内长租公寓品牌与管理的输出最早可追溯到you+公寓与时代地产的合作

　　尤其就新出台的几个政策而言，允许厂房改公寓;鼓励各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，开展专业化、规模化租赁经营……这类政策的出台，正是各大公寓品牌及服务输出和宣传的绝好机会。而旭辉领寓则是在这方面走在政策之前的先行者，一位来自旭辉领寓的BD(商务拓展负责人)向笔者透露：“早在2016年下半年，旭辉就与华东师大在长租公寓方面有了深度的合作，旭辉负责为华东师大建设并运营留学生及教师公寓。通过上述合作旭辉希望以此为契机，在获取项目资源的同时扩大自身的品牌影响力，也为企业提前培育潜在客户。”不得不称赞的是，旭辉领寓此举在赚足眼球的同时更赢得了社会上良好的口碑，让旭辉领寓走在了一众同行之前。

　　作为曾经的长租公寓租客，笔者观察到这样一个现象，那座集中式服务公寓(约有50-60户住户)楼下的自动贩卖机商品更新速度非常快，隔两天购买同一品牌同一口味的饮料就发现商品的生产日期不同，为不同批次产品。通过和公寓的门店经理沟通才发现，这台小小的自动贩卖机每个月却可以为这栋公寓带来过万元的营业收入。

　　自动贩卖机所带来的利润虽不起眼，可其背后所反映的却是关于增值服务的巨大蓝海市场。对于增值服务，公寓可以有两种选择，自营，如设置自动贩卖机或者在公共区域进行咖啡售卖等;另一类则是联合经营，将餐饮、干洗、健身、用车等服务全方位引入长租公寓，在长租公寓内形成一个内部商业生态圈，以此获得增值服务的利润最大化，同时也可最大程度地方便租户，能够满足他们对居住、办公、娱乐、健身、餐饮等全方位的生活需求，真正实现D2D(门对门)的服务。在这个生态圈里，租赁的房源变成了一个巨大的线下流量入口，使居住空间这个载体产生更多的增值销售可能性，这是一种“公寓+衍生服务”的盈利商业模式。

　　部分长租公寓品牌增值服务举例

　　构建租房平台带来新商机

　　当要选择租房时你会怎么搜索房源信息?尤其是当你决定选择长租公寓时，似乎所有的客户只能把有意向的长租公寓品牌官方网站挨个浏览一遍，再慢慢搜索、对比。从这一点我们不难看出，长租公寓市场目前还缺乏类似于携程、飞猪、booking.com等可以提供不同城市、不同品牌、不同价位的全房源信息的服务类平台网站。

　　不过在政府大力推行租赁市场鼓励政策的同时，政府监管加上与企业、合作机构的1+N模式使租赁平台的快速推广成为可能。2017年7月，首批住房租赁试点城市开展租赁服务平台的搭建工作。笔者获悉，目前成都、杭州等6个城市由政府介入、房企参与的线上平台已经开始运行。百强房企通过与政府平台的对接，达到宣传长租品牌、降低营销成本的目的，泊寓、冠寓等品牌公寓目前已经实现与政府平台的对接。不过目前的平台仍是区域性的，仅限于房企参与的“独角戏”，大范围、全国性的平台尚未出现。

　　此类平台的构建可以汇总多方信息，是长租公寓品牌进行品牌宣传的良好渠道，能够有效降低长租公寓销售推广等方面的实际投入，还可以融合公寓清洁、租房保险、租房信用工具、住户实施点评等一系列内容，使得潜在客户在租房平台即可完成房间信息浏览、房间预订及购买后续一系列服务，最大程度地节省租户的时间成本，实现租户方、公寓经营、互联网平台方的三方共赢。

　　聚焦产业链延伸部分

　　在笔者与某品牌长租公寓BD高级经理沟通过程中，他曾经这样描述过：“长租公寓装修都会以快装家具类为主，对于目前大多数长租公寓着力布局的主要二线城市中，能够满足大体量要求的长租公寓的快装团队却是少之又少。”除了装修，他还举了一个例子，“部分中高端长租公寓也想设立合作模式的健身房，然而找了业内多家健身连锁机构谈判后结果都不能让人满意，只能退而求其次选择自行购买健身器材，但这样做又让原本的装修预算及运营成本增加了很多，对此许多运营方也感到万分无奈。”可见，公寓企业在运营管理过程中涉及到装修、配置、维修、保洁、引入诸如健身房或其他增值服务等环节，考虑到成本控制问题，大部分公司的此类服务均都有外包的需要，而这些外包业务在4万亿市场的背景衬托下，又可以形成一个潜力巨大且竞争还不激烈的蓝海市场。

　　在长租公寓延伸的产业链顶端则是金融领域的金融工具创新，像ABS，类REITs，CMBS,这些金融工具的创新有效的降低了长租公寓的融资成本。金融衍生品的不断完善过程与支持租赁类资产的资产证券化政策的不断推出，不仅缓解了长租公寓企业的资金压力，更为长租公寓项目打通了退出环节，长租公寓行业得以形成完整的商业模式闭环，而此类金融工具的推出，也成为了金融服务机构利润的主要增长点。笔者在与海际证券投行某部总经理李先生交流时，他笑着说：“租赁市场的资产证券化业务让我们相关业务人员去年的收入实现了30%的增长。”

　　长租公寓延伸的产业链顶端是金融工具创新

　　结合各方面信息来看，笔者始终认为虽然目前长租公寓行业整体盈利能力较弱，但是在国家大力推进房地产长效机制建设的环境下，长租公寓行业背后是可期的勃勃商机。相信随着长租公寓市场的不断成熟，成熟的运营企业会越来越多，与之配套的商业体系也将会逐渐建立，长租公寓会向着更稳定，更繁荣的方向发展。