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房企竞逐长租公寓 做好产品才有话语权

闽南网 · · 2018-05-19 10:49:57

  从提升长租公寓的服务水平和物业管理水平着手,增加产品溢价以带动租金上涨。

  万科、名城、龙湖……在福州,已有三家房企正式开启长租公寓项目。据记者了解,除这三家外,也有不少开发商已经开始着手长租公寓的项目,积极寻找合适的房源,借势抢分“长租时代”一杯羹。一时间,长租公寓在福州盛行,已成为关注焦点。

  开发商为何热衷进军长租公寓?长租公寓又能带来怎样的赢利点?长租公寓,房企如何破局?

  战略——跑马圈地

  “长租公寓,绝不只是一种口号,而是列入企业战略发展之中”,福州龙湖冠寓相关负责人称,2016年下半年,龙湖集团开启长租公寓冠寓业务,2017年,已将冠寓品牌升级为集团继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”,受重视程度可见一斑。据了解,2017年3月,龙湖冠寓在重庆正式落地,到2017年底,已经布局了17个城市。“到2020年,龙湖冠寓的目标是行业前三。”

  相对于国内的一线房企,万科属于走在长租公寓前列的。在2016年,万科就将泊寓列为旗下的一枚“重棋”,推向市场。2017年万科重点发力长租公寓,曾计划开业2.5万间,2018年任务指标更是“上一层楼”。据悉,万科有意发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商。

  “房企发展长租公寓是大势所趋”,一资深业内人士称,从2015年开始,我国住房租赁政策的春风开始吹起,尤其是2016年6月3日《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)的出台,具有里程碑意义,为我国城市住房租赁市场提供了规范性指导,指出了实行购租并举、培育和发展住房租赁市场的政策总基调。

  而租赁的市场规模,2017年东方证券的一份研报曾指出,目前住房租赁市场规模达到1.3万亿元,预计至2030年,整体市场规模将达4.2万亿元,市场前景相当可观。

  “在这样的大蛋糕之下,长租公寓行业自然受到高度关注和资本的追逐。”这位资深业内人士称,跑马圈地、加码投资,长租公寓驶入快车道。

  据不完全统计,全国TOP30的房企均着手涉足长租公寓。福州的长租公寓已然在万科、龙湖、名城的布局之下开始风生水起,并成为各房企不得不考虑的战略之一。

  困局——无标准赢利微

  虽然面对着万亿的市场空间,但长租公寓企业普遍面临着难以回避的困境——投入大、周期长、盈利难等。

  克而瑞研究中心的调研数据显示,目前长租公寓的行业平均利润水平仅仅在2%至4%,现金流回正周期至少需要6年以上。

  “短期来看,长租公寓的盈利,基本是很难实现的,”云集公寓相关负责人称,“装修的成本每平方米约2000元,按照目前800到3000多元之间的租金标准来算,去除人工、水电费用,以及日常的维护运营成本等,大约要8到10年才能收回成本。”

  “目前龙湖冠寓的动态回收期为5~6年,轻资产35%以上毛利率。公寓可能是微利时代,而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cityhub概念,加大租金收入以外的更多渠道和可能性,在提升品牌溢价力和合理提升租金两个方面确保盈利。”龙湖冠寓相关负责人称,当下还是要提高坪效比,尽量实现成本与收益的最佳值。

  “长租公寓是租赁市场的制高点,能抢占制高点的基本是有规模、有品牌的大型房企。万科、龙湖、名城等房企大举进入长租公寓市场,多数还是处于开发建设之中,小部分开始投放市场,通过租金差来实现盈利这种模式还有待市场检验。”一业内人士称,行业门槛高、运营成本高、资产价格高企导致租金回报率长期较低,可以说,规模扩张考验着入局者的资金实力,能否活下去很大程度上依赖于资金储备。

  当然,“房企进军长租公寓,一旦做出规模及品牌,将极大地吸引风投,获得融资的机会”,一资深业内人士称,从这几年的长租公寓发展来看,已有部分长租公寓品牌获得融资。

  事实上,融资只是一个看似长远的目标,“长租公寓当下的行业痛点,是行业标准的模糊,比如房源的性质难以界定、长租公寓相关人才的身份认证等等”,福州一长租公寓品牌的相关负责人称,长租公寓毕竟是个新事物,尚无行业模型可依,无行业标准执行,让房源选择增加了一定的难度,而人才稀缺和竞争等等都成为长租公寓背后的隐形壁垒。

  破局——做好产品才有话语权

  事实上,房企进军长租公寓并非占据绝对优势,在整个租赁市场,房企的长租公寓只占据市场份额极小一部分。

  一方面,房企要与传统租赁市场抢份额,另一方面,房企还要与市场的另一些机构的长租公寓竞争。据不完全统计,目前福州已有20多家长租公寓品牌。

  “想发展自己的品牌,提升自己的产品,要增强客户的满意度,让品牌有美誉度”,冠寓相关负责人称,当租客在冠寓里住的时间足够长,那么单位经济模型也会比较好。据了解,冠寓已形成自己的产品线,根据使用面积、设计风格以及租客的需求,分为“豆豆”、“松果”、“核桃”三种符合不同城市租房群体居住习惯的特色产品线。“未来,冠寓还将更加细分及多样化,例如打造主题公寓,尝试品牌跨界、经典音乐、电影等等,吸引志同道合的年轻人居住,以邻为友,择邻而居”,该负责人称,这样的产品将会极大提升冠寓的品牌知名度,增强品牌的黏性,获得租房群体的认可。

  “或许,在智能家居、大数据、社区与社交应用等线上产品方面多多创新,通过科技创新可提升运营管理效率和客户体验。”在接受记者采访时,业内人士也普遍表示,需要从提升长租公寓的服务水平和物业管理水平着手,增加产品溢价以带动租金上涨。

  “一步一步踏踏实实地把产品做好,在社群能力的提升上多下些功夫,当做到一定规模时,才更有市场话语权”,云集公寓相关负责人称,未来需要更积极探索多样化的盈利模式,如提供资产证券化服务、建立以公寓社区为基础的社交平台等,只有多渠道发展才会有更多的机会。

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