5万间成长租公寓企业生死符 只谈规模会死得很惨

　　快速上规模的发展会死得很惨烈，从盈利链条上来看，先有品质后有规模，再有效率，最后才能产生利润。但在品质前提下，企业在5万间数量级的门槛之上，一定要向上突破规模。

　　在人均居住面积逐步提升的当下，房地产企业闭着眼睛挣钱的黄金时代正在逐渐逝去。租购并举、租售同权等政策的提出，将中国存量房市场提至日趋重要的位置，意欲与地产开发销售市场两分天下。

　　然而，不同于传统拿地开发销售的简单流程，租赁住房市场面临资金回笼周期长、回报率相对较低等诸多痛点。蓝海的市场前景下，企业艰难前行在运营红海中做吃蟹人。

　　5月16日在原力场、贝壳租房联合主办的“2018原力论坛暨中日住房租赁行业峰会”上，贝壳找房首席经济学家杨现领对中国住房租赁市场进行了详细分析，并针对痛点给企业指出了方向。

　　三大驱动力决定

　　中国住房租赁市场发展空间巨大

　　他确定无疑的认为，中国住房租赁市场未来有很大的成长空间。这主要由于三大驱动力：一是租赁人口快速增长；二是租金上涨动力驱动；三是租金收入比上涨。“三大因素叠加导致租赁空间将呈现稳步上涨态势。”

　　从租赁人口来看，“房价收入比”的上涨导致大量人群，特别是年轻人群被迫涌向租赁市场，租赁未来势必将成为一种新的生活方式。与其他国家相比，中国一线城市租赁人口占比约40%，仍有提升空间。

　　租赁人口占比提升将带来租金水平提升。目前，中国整体房屋租金水平、租金回报率，租金收入比等均偏低。以日本为参照，同地段同房价租赁住房，东京租金水平大约是北京三倍左右。同时，京沪1.5%的房屋租金回报率，也从侧面印证中国租金水平的增长空间。

　　租金收入比的提升除了正常收入增长影响之外，还有消费者追求居住品质需求带来的提升。随着机构化长租公寓的扩大，房屋租赁供给端将会迎来改善升级，在满足市场品质需求的同时，租金收入比也会上涨。

　　另外，租赁居住面积增大带来的升级需求也会促成租赁市场的成长。数据显示，中国重要城市人均租赁住房面积约为15平方米，而自住房的人均居住面积达36.6平米，两者之间的差距将会逐渐被填平，这意味着，中国住房租赁面积存在50%-60%的提升空间。

　　按照业内测算，中国长租公寓市场未来将是“万亿级”蓝海。链家研究院研究报告显示，2015年、2016年中国租赁住房市场规模约在1.1万亿左右，到2020年规模将升至1.6万亿，2030年规模将会超过4万亿。

　　5万间规模成企业生死符

　　但只谈规模会死的很惨

　　在中国人口红利延续的当下，“规模”成为住房租赁行业企业发展的首要目标，快速占领市场从而形成大鱼吃小鱼的头部集中效应，“规模”似乎成为企业活下去的必要条件。

　　但杨现领对涉足长租公寓市场的企业喊话，“快速上规模的发展会死得很惨烈。”从盈利链条上来看，先有品质后有规模，再有效率，最后才能产生利润。“逆向扩张规模，抛弃品质是没有出路的。相反，租赁市场才刚刚开始，有大量的市场需求，应找准定位，每个企业都有机会。”

　　所谓品质，他指的是“全品类”品质，不仅仅针对年轻人和单身人群住房租赁品质需求，也包括已婚人群和已育人群住房租赁品质需求，不同程度的租赁需求对应的是不同的品质升级。而从这方面来看，中国住房租赁市场几乎等同于空白，侧面反映市场成长空间巨大。

　　在品质的前提下，规模又成了绕不过去的“生死符”。杨现领特别提出“5万间”概念。他表示，对于住房租赁行业起来来说，“这将是一个死亡陷阱”，在5万间数量级的门槛之上，企业一定要向上突破规模。

　　住房租赁住房市场面临大蛋糕红利，但同时，由于在运营过程中面临诸多难题，机构化崛起将是必然趋势。数据显示，中国住房租赁市场上B2C占比仅达5%，远低于美、英、德、日等发达国家。

　　不能摊大饼

　　长租公寓在全国不具普适性

　　2017年三四线城市楼市火热爆发，让人似乎看到了曾被视为死灰的城市，也有复燃的前景。而不同于房地产销售市场已经近乎金融的属性，住房租赁市场更偏向于供给关系的反映。

　　因此，对于企业发展住房租赁市场来说，做好城市准入和区域地段的选择，几乎成了成与败之关键。

　　“中国有三个领域适合发展住房租赁市场，”杨现领分析，一是北京、上海、深圳等一线核心城市；其次是13个二线人口净流入较大的核心城市；再次是三四线城市核心区域。

　　从更为细分的区域来看，北京住房租赁市场租金级差较大，一环以内住房租金110-120元/平米，随着环线的扩大，每扩一环租金平均下降20-30元/平方米。另外，北京、上海、深圳与二线城市也存在很级差。这说明优选优质楼盘、优质房源的重要性。

　　“选房不佳对运营和租后管理带来压力。”杨现领表示，很多企业正是因为这方面做得不够，被迫出现很多问题，如房子出租率低，租金提上不来等，背后都指向拿房资产不合理。

　　另外，不同城市、不同人口结构，不同区域之间，存在的巨大需求差异导致企业打法并不一致，产品需结合不同需求做到差异化发展。例如在郑州可以开发30平米的租赁户型，而在北京消费者只能够承受17至20平米租赁户型的租金水平。

　　杨现领特别提出，“未来企业要为流动人口提供标准化床位产品。”过去中国租住房赁市场发展重点是满足青年白领合租需求，流动人口床位需求和家庭整租需求未被满足。北京、上海等一线城市一定会打开床位标准化产品的市场准入，这对企业来说是一个非常大的发展空间。他透露，北京最近将会公布关于床位标准化政策。