险资入场：长租市场迎来新机遇

　　中国银保监会官网周五发布通知，核准保险资金涉足长租市场，允许保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的，可走绿色通道，优先受理。办法即日起实施。

　　该通知对所投资长租项目的满足效益、城市地点、权属、土地使用性质和审批程序等方面作出了规定。保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应当：

　　(一)具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流;

　　(二)处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市;

　　(三)产权清晰，无权属争议及受限情形;

　　(四)土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让;

　　(五)履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。

　　同时，对保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目的债权投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品及保险私募基金作出了规定。要求采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上;采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。

　　此外，通知要求融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理，按照工程进度划拨资金，并与融资主体、项目主体、托管银行签订多方账户监管合同或协议，明确各方实行资金专户管理，督促开户银行和托管银行实行资金进出的全程监控，严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用。

　　根据通知，为了控制风险，保险机构需要制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划，还需要建立相应的专属岗位，负责投资期内各个长租住房项目的投后管理，并建立全程管理制度。

　　庞大的住房租赁市场

　　根据《2017-2023年中国房屋租赁行业深度调研及投资前景分析报告》测算，2017年，我国租赁市场总规模大约在1.3万亿元，主要以一二线城市为主，占比合计约在50%。

　　按照合适租赁人口测算，2017年，租赁人口约自1.91人左右，2020年、2030年全国租赁人口将达分别上升至2.20亿人、2.65亿人，对应租赁市场规模分别达到3.49万亿、4.2万亿。

　　华创证券称，由于此前我国居民储蓄率较高，并且居民以买房为主，因此租房需求增长较为缓慢。但是，近年来，随着消费结构改善，居民租赁意愿提升，并且在房价过高的影响下，房屋自有率下降，被动租赁需求也在增长。其次，单身群体增长较快，带来租赁需求增长。并且随着时间推移，上诉驱动因素更为明显，租赁需求增长会更为快速。

　　长江证券同样认为，购房需求正在转化为租房需求，单身和新时代也带来了租房需求，另外城镇化也催生了租赁需求。城镇化带来了涌入城市的流动人口，这些流动人口大多会在城市中租房居住，他们中大多是大学毕业生和外出务工人员，他们是为住房租赁需求的主要构成。

　　另外，发现与一、二线城市紧张的住房租赁市场相比，三、四城市房地产市场仍然具有较大库存， 所以综合来看，我国住房租赁市场发展不足问题主要集中在一、二线城市。

　　长江证券研究发现，我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上。北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%，租赁人口也没有超过40%，相对于旧金山、纽约等城市高达60%的租赁人口和50%的租赁房屋，差距明显。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。

　　险资作为“金主爸爸”入场

　　在住房租赁市场发展受到国家政策鼓励的大背景下，以及相关配套政策落实，各方资金进入租赁市场。此次通知下发后，保险资金投资长期租赁住房将进一步得到落实。

　　根据中国保险资产管理业协会统计，截至2017年末，保险行业总资产余额为16.75万亿元。2017年，24家保险系资产管理公司注册的债权投资计划和股权投资计划合计注册规模达5075.47亿元。

　　保险资金一直是债权投资、股权投资的“大金主”。进入长租市场，既有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，服务好主业发展，又有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革。

　　事实上，险企已经采用与房企“抱团”的形式开始悄然布局。今年1月，朗诗与平安保险集团下的平安不动产签订战略合作协议。未来三年内，两者将在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元，并将委托朗诗寓进行运营管理及设计、改造等，基金将在项目稳定运营后寻求资产证券化的方式退出。

　　在签订协议之前，朗诗与平安不动产在长租公寓领域的合作早于2017年便已达成。2017年11月，朗诗旗下青杉资本与平安不动产签订协议，共同收购上海森兰项目，拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。

　　附件一：中国银行保险监督管理委员会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知

　　为深入贯彻中央经济工作会议精神，规范保险资金投资住房租赁市场行为，防范投资风险，根据《保险资金运用管理办法》《保险资金投资不动产暂行办法》及相关规定，现就保险资金投资长期租赁住房项目有关事项通知如下：

　　一、保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应当满足以下条件：

　　(一)具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流;

　　(二)处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市;

　　(三)产权清晰，无权属争议及受限情形;

　　(四)土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让;

　　(五)履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。

　　二、保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目的债权投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品及保险私募基金，应符合以下条件：

　　(一)采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上;

　　(二)采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。

　　三、保险机构投资长期租赁住房项目，应当要求融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理，按照工程进度划拨资金，并与融资主体、项目主体、托管银行签订多方账户监管合同或协议，明确各方实行资金专户管理，督促开户银行和托管银行实行资金进出的全程监控，严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用。

　　四、保险公司应当遵循审慎稳健和安全性原则，综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划。

　　五、保险机构应当建立相应的专属岗位，负责投资期内各个长租住房项目的投后管理，并建立全程管理制度，在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施，控制投资风险。

　　六、保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的，相关注册机构建立受理及注册绿色通道，优先受理。

　　七、本通知自发布之日起施行。

　　附件二：中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》

　　为贯彻落实党的十九大精神和2017年中央经济工作会议精神，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，中国银行保险监督管理委员会近日发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》)。

　　《通知》着重从以下几个方面明确了保险资金参与长租市场的有关要求：一是明确参与方式与区位限制。保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。二是明确产品设立条件。针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上，采用股权投资计划及保险私募基金方式的，项目公司股权不得为第三方提供质押。三是规范资金管理。要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，确保保险资金封闭运行、专款专用。四是明确投资的风险管理要求。保险机构应当建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。五是优化产品注册机制，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

　　《通知》的发布，有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，服务好主业发展;有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革;有利于促进我国新型城镇化建设，加快全面建成小康社会住有所居的目标。下一步，中国银行保险监督管理委员会将认真贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议的相关要求，支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。