美国长租公寓历史 发展趋势与挑战

　　美国的长租公寓从严格意义上讲，属于多户家庭住宅(Multifamily Housing)中专门用于出租的住宅类型。所谓多户家庭住宅就是设计上包含多个住宅单元的建筑，可以在同一建筑物内层叠在一起，也可以联排排列。美国人口普查局对多户家庭住宅的定义为：同一建筑内拥有五户或以上住宅单元的结构。根据其大小和密度，建筑类型包括独户出租住宅、花园式、平台式(4层木结构框架搭建在底层混凝土基础上，两层或以上地下停车楼层)、城市转型多层次( 4层以上)、包裹式(围绕地上停车场结构的木结构建筑)、中层(通常超过三层但少于八层)和高层建筑。

　　产权关系上，多户家庭住宅有多种所有制形式，其中大多都出租给居民，谓之“租赁式公寓”或“长租公寓”。根据美国人口普查局的数据， 1990年，美国住房总数中拥有五户或以上单元的建筑总数约为14,250,000，2010年约为23,200,000，相当于20年期间的增长率达到了62%，或复合平均年增长率达到了2.6%。

　　除了长租公寓，可自住的多户家庭住宅又分为独立产权可售住宅和共有产权公寓。独立产权可售住宅或俗称的Condo，购买者拥有独立产权，且通常要缴纳一定业主委员会会费(HOA Fee)用于支付公共区域的修缮维护成本。而共有产权公寓(Cooperative或Co-op)(如在纽约，芝加哥和旧金山等城市)的居民组成了一个非营利性公司，并分别购买了该公司的股权。公司使用这些资金来购买物业，同时公司向居民租赁他们的公寓。因此，居民并不真正拥有他们的单元，但他们拥有该物业所属公司的股份。

　　美国长租公寓的历史

　　在19世纪以前，长租公寓并不以我们今天所理解的形式存在。到19世纪，随着美国进入产业化阶段，城镇中各类工厂开始出现且遍布全国。随着人口增长，许多家庭迁入城市，从而增加了对经济适用房的需求(通常指高密度的长租公寓)。到19世纪中后期，持续的经济增长和新的运输技术让一些富裕家庭有足够的资金搬到郊区居住。

　　1920年的人口普查首次证实，居住在城市地区的美国人多于农村地区。为了满足人口城市化的住宅需求，大量的公寓在此时应运而生。彼时对于大多数美国人来说，在城市居民区拥有自己的住房，始终是一个遥不可及的梦想。因此，不同形式的长租公寓都能以合理可承受的价格满足人们对于住房的迫切需求。豪华公寓大多建在市区附近的商业和娱乐中心，而较为中档的公寓则沿着通往城市的交通路线建成。

　　据报道，20世纪20年代美国建造的所有住宅单元中，公寓要比独栋别墅多得多。其中有近40%是长租公寓，而这种建筑趋势一直持到了1928年。

　　1929年股灾和随之而来的大萧条给美国长租公寓市场带来相当大的打击。经济灾难的深度引发政府考虑通过复兴住房产业来刺激经济，但他们把更多重点放在了独栋住宅而不是多户住宅上。政府制定了拆除危房的政策，并建造新的公共租赁住房。在新政策下，地方政府将拥有新建住房的所有权，由私人承包商进行施工。地方政府通过发行40年免税债券支付新建住房，而联邦政府支付债券的本息。租户支付给当地政府的租金用于覆盖公寓的运营成本。

　　在第二次世界大战期间，除与战争直接相关的住房外，房地产建造数量整体大幅下降。美国城市建设方式在后二战时代发生了一些重大变化。联邦政府率先为住房抵押贷款和大规模郊区化开发提供担保，以便应对到1950年许多城市将会发生的人口下降。住宅建筑行业开始蓬勃发展，大型住宅建筑商纷至沓来。

　　固定利率、固定月供且期限较长的贷款也对住房拥有率的繁荣起到了关键作用。即使在经济萧条时期，也仍然是美国房屋贷款的主流。

　　花园式公寓是在大萧条之后的另一个创新。花园式公寓可以为居民提供与中高层长租公寓相同的配套便利，摒弃了楼层高、密度大等相关问题，花园式公寓拥有美丽的景观和开放的空间，宁静美好的居住体验以及充足的停车位。花园式公寓已被认为是一种持久的发展模式。在1960年至1978年期间，在美国建造的房屋中几乎有50%都是花园式公寓。

　　在经济大萧条之后，联邦政府继续在住房市场中发挥主要作用。 1949年，具有里程碑意义的“住房法(Housing Act of 1949)”承诺“为每个美国家庭建立一个适宜的生活环境”。为实现这一目标，联邦政府制定了一系列关于独栋住宅和多户住宅的市场干预政策，而这些政策也彻底改变了美国大都市区的形态。

　　到20世纪50年代后半期，美国的独栋住宅狂潮开始放缓，私人长租公寓开始发展。由于存在规模经济效应，土地和建筑成本的上涨相对有利于长租公寓市场发展。与办公楼和独栋住宅相比，随着资本收益率上升长租公寓也越来越成为极具吸引力的投资选择。此外联邦政府制定了新的税收立法，通过加快长租公寓的折旧速度和提供更多的抵押贷款担保，从而鼓励美国长租公寓的建设。

　　到了20世纪60年代，由于多种原因，包括婴儿潮一代进入劳动力市场以及人们迁移到阳光带州(Sunbelt States)(包括加利福尼亚州，佛罗里达州和德克萨斯州等)，建造长租公寓的热潮持续不断。20世纪60年代和70年代，长租公寓产业开始进入大规模重组时期。企业间的兼并和收购加速，房地产投资信托公司(REITS)开始转变整个行业的融资形势。长租公寓和可售多户住宅在郊区变得越来越普遍。

　　20世纪70年代，联邦政府通过颁布各种政策继续支持长租公寓市场，到了80年代初期继续放松管制为政策主旋律，但是80年代中期开始联邦政府立法取消了长租公寓的诸多税收优惠，80年代末/ 90年代初的储蓄和贷款危机导致银行严格收紧了承保标准。因此，美国长租公寓市场在90年代整体是不景气的。

　　美国长租公寓近期发展趋势

　　开工量适度增加但供应紧张

　　根据哈佛大学住房研究联合中心的数据，2016年美国新增住宅117万套，比2015年增长了5.6%。虽然是连续第七年增长，2016年的增长率仍是2011年以来的最低水平，主要由于新增长租公寓从397,000套减少到393,000套。与此同时，2016年独栋住宅建设增长了9.4%，达到约78万套，经济衰退以来首次超过长租公寓。

　　即使连续七年增长，2016年的新住宅建设也远低于上个世纪八九十年代的年均140-150万套。在经历了大萧条以来最长时期的经济衰退之后，过去10年的房屋建成量仅为900万套，比1970年经济萧条之后10年内的建成量整整少了400套。随着需求的稳步增长，新增住宅的低增长率使市场空置率保持在了2000年以来的最低点。

　　事实上，美国新兴市场和主流市场都在住房存量上有着严重短缺。 2016年平均新房销售时间为3.3个月，远低于自1988年记录保存以来的平均5.1个月。同时，2016年只有165万套现房出售，创造了16年来的最低记录。随着销量的增加，库存仅为3.6个月的供应量，为11年来的最低水平。

　　低端刚需市场的情况尤其严峻，反映了这一领域的价格回升速度之缓慢以及入门级住宅的数量之少。在2004年至2015年之间，小型独栋住宅(不足1,800平方英尺)的完工量从近50万套减少到只有13万6千套。同样，2016年开始的联排别墅数量(98,000)还不到2005年开始的数量的一半。

　　同时，住宅租赁市场仍然非常紧张。根据房屋空置率调查报告，2016年空置率连续第七年下降，降至6.9%，为三十多年来的最低水平。MPF研究报告还指出，专业机构管理的公寓空置率只有4.4%。虽然一些租赁市场在2017年初显示出一些疲软的迹象，尤其是在旧金山和纽约，但总体来说仍然是供不应求。

　　事实上，全国的租金收入继续远超通货膨胀率。去年主要住宅租金的消费者价格指数上涨3.8%，与MPF研究所预测的专业机构管理的公寓租金上涨幅度相当。由于大部分新增供应位于市场的高端，强劲的需求全面推高了租金，因此价格低于800美元的价格适中的住宅数量在2005年至2015年期间下降了261,000套，而租赁价格为2,000美元或以上的住宅数量则跃升了150万套。

　　多种因素都可能会阻碍强劲的房产供应市场。劳动力短缺是一个关键制约因素，众所周知的原因包括建筑业劳动力大幅下降以及进入该行业的年轻员工人数的减少。此外，更严格的监管和融资要求限制了独栋住宅和长租公寓建设的土地供应。总而言之，开发成本的提高使得为首次购房者或中低收入家庭租房者建造小型住宅变得更加困难。

　　家庭数量重回增长轨道

　　建筑业复苏缓慢也反映了房地产泡沫破灭后家庭数量增长的放缓。根据政府调查，2007 - 2012年，平均家庭数量仅增长了每年54-72万，到了2013-2015年期间情况有所改善，每年增加96-120万户家庭。

　　起初家庭数量增长下降的原因可能是千禧一代(1985年至2004年间出生)的家庭形成率偏低。事实上，2015年仍然与父母或祖父母一起生活的18-34岁的成年人的比例达到历史最高的35.6%。但这一代人里最老的成员现在已经30岁出头，是大多数成年人应该独立生活的年纪。因此我们看到2010至2015年间千禧一代共组建了约760万个新家庭。

　　移民数量大幅下降也导致了后危机时期家庭增长的疲软，但移民净流入量从2011年的85万增加到了2016年的约100万，恢复较快。美国智库皮尤研究中心也预测，自2007年以来，非法居民人口没有什么变化，意味着几乎所有这些新增移民都是有记录的合法移民。

　　联合住房研究中心以及美国人口普查局修正了家庭增长预测：到2020年，在美国以外出生的美国人口增长将增加到每年127万。美国家庭增长2015-2025年将达到1360万。少数族裔将在其中占近四分之三，仅西班牙裔就会占三分之一。

　　未来十年随着越来越多的千禧一代迈入30岁，他们预计将贡献每年260万户家庭数量增长。

　　与此同时，婴儿潮一代的老龄化将使65岁及以上的家庭数量增加约1130万。到2035年，每三个家庭中就有一个这样的大龄家庭。在接下来的十年里，随着婴儿潮一代的死亡率上升，家庭增长预计将减缓至1150万。随着白人人口增长缓慢，少数族裔将在2025-2035年占家庭增长的90%以上。

　　这些预测是否会成功取决于美国经济的发展状况以及移民政策的实施节奏和效果。

　　自住房需求下降，租金需求依然强劲

　　全美自有住房率在经历了12年的下滑之后可能已接近底部。截至2017年第一季度，房屋拥有率为63.6%，与两年前的第一季度相比几乎没有变化。此外，2016年自有住房家庭数量增加了280,000户，是自2006年以来最强劲的一次增长。2017年初步迹象显示这种上升将会持续。尽管如此，租户的增长速度(去年增加了60万)仍然超过了房屋所有者的增长速度。

　　我们判断现在的全国房屋拥有率可能会趋于平稳。一方面住房抵押贷款信贷的持续紧张以及低成本住房的供应有限，仍然严重制约着潜在购房者的购买能力。另一方面联邦住房管理局(FHA)在支持少数族裔和低收入家庭的购房贷款方面发挥着巨大作用。

　　住房拥有率的未来走向也将受到典型租房者的影响。平均而言，全国大都市区的租房者中有45%可以负担得起中等价位房屋，但在太平洋海岸、佛罗里达州和东北部地区的高成本市场中，该比例不到十分之一。在中西部和南部农村地区的低成本城市中，比例达到三分之二以上。在绝大多数租房者无法购买房屋的地区，住房拥有率增加的可能性要小得多。

　　美国智库联合中心则表示住房拥有率的下降趋势将再持续五年，到2025年，自住房家庭增长仍将达到490万，而租房家庭增长率将保持在近期的水平，使2015-2025年的总增长提高到870万。

　　美国长租公寓市场面临的挑战

　　低收入住房和不断变化的人口需求

　　根据地区平均收入的30%衡量低收入群体，财务负担较重的家庭数量从2014年的3980万下降到2015年的3890万。重财务负担的家庭比例下降了1.0个百分点，达到32.9%，连续第五年下降。

　　2015年有1110万租户家庭承担了较重的住房成本(大于50%)，比2001年增加370万。在美国前100个大都会区中，重负担的租户比例差别很大，从迈阿密的35.4%到埃尔帕索的18.4%。租户住房成本高昂的压力不仅在中高端市场存在，也在租金适中但收入相对较低的地区普遍存在。

　　最低收入家庭(年收入不足15,000美元，大致相当于以最低工资标准全职工作一年)的住房成本负担一直很高。全国范围内70.3%的最低收入家庭面临严重的住房问题。在拉斯维加斯等地区几乎90%的最低收入租户承受着沉重的租金负担。最近全国低收入住房联盟的研究发现，2015年每100名极低收入租户(收入仅占地区收入中位数的30%)中，只有35个出租公寓按照30%的标准属于经济适用房(廉租房)，前提是其状况良好，没有被高收入家庭占用。在七个大都会区中，小于20%的公寓属于经济适用房。

　　社会科学研究显示，居住在高贫困社区对居民的健康有长期损害。2000年至2015年期间，美国生活在高贫困社区的人口比例从43%上升到54%。同时，美国高贫困社区的数量从13,400个增加到超过21,300个。虽然大多数高贫困社区仍集中在高密度城市核心地区，但在大都市边缘和乡村低密度地区增长最快。

　　与此同时，对城市生活需求的不断增长让更多高收入家庭涌入城市。城市地区的复兴改善了经济和种族多样化环境，但也提高了低收入和少数族裔居民的住房成本。

　　通过诸多指标看出，当今美国住房市场已经克服了经济危机的最坏影响。房价重回前高峰水平，开工量接近长期平均水平，家庭数量增长在自住房和租房家庭之间趋于平衡。由于出售和出租房屋的库存十分紧张，对额外住房供应的需求将成为经济增长的重要刺激因素。

　　另外，长期人口增长趋势也对美国房地产行业有利。即使与前几代人相比千禧一代更不喜欢早早结婚生子，这代人在进入20岁末尾，30岁出头的年纪时仍将增加对租赁和自有住房的需求。这一代人是美国历史上种族和民族最具多样性的一代，对城市生活的兴趣远远超过前几代。但为这些年轻人提供住房，特别是价格合理并满足他们的各项需求，将是一项重大挑战。

　　婴儿潮一代将增加对现有住房的投资和改造，以适应他们不断变化的需求。大部分老年家庭普遍财务实力不俗，可以按需选择自己心仪的住房，但仍有数百万老年家庭的收入并不高。满足人们日益增长的住房需求(价格合理、社区安适)，需要私营和公共部门的共同努力。

　　考虑到住房对于个人和家庭的福祉与财务安全都起到定心丸一样的关键作用，住房问题始终也是美国政府在公共支出、税收政策和监管制度讨论中的首要议题。国家住房政策必须认识到市场内和不同市场之间资源禀赋的差异。因此州和地方政府的职责是确定具体的社区需求，制定区域政策、整合资源以支持住房改善方案的实施。同时只有联邦政府有能力大规模、跨地区的提供充足资金，促使美国住房改善目标取得有意义的进展。